수원지방법원 2025타경1011. 수원시 영통구 원천동 현대테라타워영통 11층 씨1109호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 지원시설(기숙사)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층으로 2022.05.31 사용승인됐습니다. 감정가는 156,000,000원이며 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 76,440,000원입니다.
권리의 출발점은 2022.08.29 농협은행주식회사 근저당권 100,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기 권리의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1011 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 씨1109호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 지원시설(기숙사) 이용 |
| 소유자 | 김소연 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창헌 / 31,608,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.29 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2023.03.29 김혁 명의 근저당권 39,000,000원이 설정됐고, 2023.05.25 그 근저당권이 이창헌에게 이전됐습니다. 2025.03.24 이창헌의 임의경매개시결정, 2025.05.22 중소기업은행 가압류 192,245,257원, 2025.11.13 농협은행 주식회사의 추가 임의경매개시결정, 2026.01.02 수원시 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 분석돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — ‘49%’와 ‘시세 대비 할인’은 다른 숫자다
현재 최저매각가 76,440,000원은 감정가 156,000,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 76,440,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 비교 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 49%를 곧바로 시세의 49%라고 해석할 근거는 없습니다.
특히 본건은 일반적인 공동주택이 아니라 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용되고, 토지는 일반공업지역·공업용입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 평가하기보다 실제 이용 가능성·수요층·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 257,381,177원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 279,900,401원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 37,455,600원 | 36,381,399원 | 295,663,858원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,775,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 100,800,000원 | 74,664,080원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김혁 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 192,245,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 332,045,257원 중 74,664,080원이 배당되고, 미배당액은 257,381,177원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 교통안전공단 수원검사소 북동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층이며 사용승인일은 2022.05.31입니다.
- 토지·용도. 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고, 일반공업지역입니다. 토지면적은 15,698.3㎡, 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 북서측 중로, 북동측·남동측·남서측 소로에 접하며 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 지원시설(기숙사) 용도의 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반공업지역 내 지원시설(기숙사)이라는 이용상태가 실제 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 시나리오이며, 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 청구액은 31,608,493원이고 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있으므로 경매절차의 최신 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용과 매각기일 정보를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 장점은 명확합니다. 2022.08.29 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 이후 등기권리가 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저매각가 76,440,000원이 곧 현재 회차의 실질취득액입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 더구나 본건은 지원시설(기숙사)·일반공업지역이라는 용도 특성이 있습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 낮아진 최저가 자체를 투자 매력으로 치환해서는 안 됩니다.
