수원지방법원 2025타경1011. 수원시 영통구 원천동 현대테라타워영통 11층 C1112호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 지원시설(기숙사)이고, 건물은 지하2층·지상15층 철근콘크리트 구조로 2022.05.31. 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 김소연이며, 권리분석의 기준점은 2022.08.29. 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 108,000,000원입니다.
이 말소기준권리 뒤에는 김혁 명의의 근저당권 39,000,000원이 설정됐다가 이창헌에게 이전됐고, 이후 이창헌의 임의경매개시결정, 중소기업은행의 192,245,257원 가압류, 농협은행의 별도 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 C1112호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 지원시설(기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상15층 · 사용승인일 2022.05.31. |
| 소유자 | 김소연 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 31,608,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.29. 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김혁의 근저당권과 그 이전등기, 이창헌의 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 농협은행의 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음이고 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
감정가는 156,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,440,000원으로, 2회 유찰 후 감정가 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 53,508,000원, 4회 유찰 시 37,455,600원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 유형의 실거래 평균·최신 거래 등 직접 비교할 시장자료가 없습니다. 특히 집합건축물대장상 용도가 지원시설(기숙사)이고 토지는 일반공업지역이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재까지 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 응찰수요와 환금성을 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 근저당 · 김혁 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 192,245,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 339,245,257원, 예상 채권자 배당은 74,664,080원, 미배당은 264,581,177원입니다. 이 미배당 채권은 후순위 권리자의 배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교통안전공단 수원검사소 북동측 인근으로, 주위에는 중소규모 공장·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용 중이며 토지면적은 15,698.3㎡, 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 북서측 중로, 북동측·남동측·남서측 소로에 각각 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. ‘기타’ 물건이지만 실제 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 취득 후 사용 목적과 용도상 제약을 원본 공부와 함께 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·유사 지원시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 명도 대상자를 확인하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차 미배당 264,581,177원은 채권자의 배당 부족분입니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.08.29. 농협은행 근저당입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 규제 확인. 일반공업지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한이 있으므로 취득 목적과 관련한 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정돈돼 있습니다. 2022.08.29. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없음이며, 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 76,440,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 물건 성격도 일반공업지역 내 지원시설(기숙사)입니다. 따라서 “반값이니 싸다”가 아니라 실제 매매수요와 임대수익, 용도 활용성, 점유상태를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이것이 현재 회차의 핵심입니다.
