인천지방법원 2025타경510526. 이 물건은 인천 중구 운서동 엘지인천공항에클라트 7층 731호입니다. 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 42,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,580,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소되지 않는 갑구 3번 가등기입니다.
말소기준권리는 2012.01.13. 주식회사우리은행 근저당권, 채권최고액 84,000,000원입니다. 그런데 갑구 3번 시기부소유권이전청구권가등기는 2003.09.20. 접수되어 말소기준보다 먼저 존재합니다. 데이터상 이 가등기는 “말소되지 않고 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 금액 0원과 권리 인수 없음은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층731호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하2층 지상12층 · 제7층 제731호 · 사용승인일 2003.07.24. |
| 소유자 | 주식회사신명파워 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2012.01.13. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
반면 2025.03.10. 국 압류, 2025.03.27. 신용보증기금 가압류 303,000,000원, 2025.07.21. 및 2025.07.30. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2014.04.03. 국 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)코리아트래블, 류호진 | 2018.05.31. | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
현황조사상 임차인은 주)코리아트래블, 류호진으로 확인되며 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원, 전입일은 2018.05.31.입니다. 전입일이 말소기준권리인 2012.01.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 대지권 미등기 — 토지를 사는 경매가 아니다
따라서 감정가 42,000,000원이나 현재 최저가 20,580,000원을 일반적인 토지지분 포함 오피스텔 가격과 같은 방식으로 해석하면 안 됩니다. 이 경매는 대지권 없는 건물과 토지사용계약 구조를 전제로 봐야 합니다. 시세 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 제공되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 303,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 신명파워의 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 에프더블유2506유동화전문 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 20,580,000원을 가정하면 집행비용 770,440원과 우리은행 근저당에 19,809,560원이 배당돼 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 387,000,000원 중 총 배당은 19,809,560원, 미배당은 367,190,440원입니다. 매수인의 금액 인수 계산은 0원이지만 갑구 3번 가등기는 별도로 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 인천국제공항공사 남측 인근으로 업무시설, 숙박시설 및 정부합동청사 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층·지상12층 건물, 사용승인일은 2003.07.24.입니다.
- 토지. 운서동 2851 외 325필지 일단지로 공항시설 건부지이며, 대표필지 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 규제. 공항·소음대책지역·장애물제한표면구역·전이표면구역·성장관리권역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·효력 확인. 2003.09.20. 갑구 3번 시기부소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 명시돼 있으므로 가등기 원인과 본등기 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 2053.07.24. 시기 확인. 등기 원인에 기재된 시기와 가등기의 법적 효과를 기준으로 장기 보유·처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 대지권 미등기 확인. 토지 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 매각이므로 일반 집합건물과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
- 토지사용계약 확인. 인천국제공항공사 소유 토지에 대한 사용계약과 사용료 부담 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주)코리아트래블, 류호진은 대항력은 없지만 현황 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 권리다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 42,000,000원에서 20,580,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 볼 것이 분명합니다. 2003.09.20. 선순위 시기부소유권이전청구권가등기를 매수인이 인수하고, 토지 소유권 대지권 없이 건물만 평가됐으며 인천국제공항공사 소유 토지의 사용료도 부담합니다. 임차인은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정도 소멸하지만 그것만으로 권리가 안전한 물건이 되지는 않습니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리 위험은 그대로입니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시에도 선순위 가등기와 대지권 구조는 변하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마에 사느냐” 이전에 가등기를 인수한 상태로 취득해도 되는가를 먼저 판단하는 데 있습니다.
