인천지방법원 2025타경510526. 인천 중구 운서동 엘지인천공항에클라트 7층 732호로, 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 42,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 20,580,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 물건은 일반적인 “저가 유찰 물건”과 성격이 다릅니다.
권리의 기준점은 2012.01.13. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그런데 그보다 훨씬 앞선 2003.09.20. 시기부소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 자료상 이 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 이후 압류·가압류·경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
또 하나의 구조적 문제는 토지입니다. 감정평가는 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만 대상으로 했습니다. 건물 부지는 인천국제공항공사 소유이고, 구분건물 소유자는 토지사용계약에 따라 사용료를 지급해야 합니다. 감정평가서에 기재된 2025년 6월 토지 임대료는 55,448원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층 732호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신명파워 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2012.01.13. 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)코리아트래블, 류호진 | 2018.05.31 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사돼 있으며, 전입일 2018.05.31.은 말소기준권리인 2012.01.13.보다 뒤입니다. 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 조사 내역입니다.
③ 대지권 미등기 — 감정가 자체가 ‘건물만’의 가격
매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 이 물건은 대지권 미등기 상태이며, 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가입니다. 부지는 운서동 2851 외 325필지로 인천국제공항공사 소유입니다.
공부상 오피스텔로 이용 중이고, 사용승인일은 2003.07.24.입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 12층이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
④ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 현재 최저가가 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 가등기 인수와 대지권 미등기, 토지사용료 구조까지 겹쳐 있어 단순 할인율보다 권리와 거래구조를 먼저 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 303,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 신명파워의 파산관재인 신상헌 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 에프더블유2506유동화전문 유한회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 387,000,000원, 예상 배당액은 19,809,560원, 미배당액은 367,190,440원입니다. 배당표의 미배당 채권은 매수인이 자동 승계하는 금전채무가 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 3번 선순위 가등기는 별도의 인수 권리로 남습니다.
⑥ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천국제공항공사 남측 인근으로 업무시설, 숙박시설 및 정부합동청사 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 35미터, 동측 약 20미터, 남측 약 20미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 운서동 2851번지 외 325필지 일단지로 공항시설 건부지로 이용 중이며 대표필지 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 규제. 공항·철도·궤도 관련 구역과 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 전이표면구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,161,000원/㎡로 조사돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 2층·지상 12층, 사용승인일 2003.07.24.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원인·종류 확인. 2003.09.20. 시기부소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 보전가등기 추정에 그치므로 등기 원인과 효력을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 2053.07.24. 시기 조건 확인. 등기 내용에는 2003.09.16. 증여와 시기 2053년 7월 24일이 기재돼 있습니다. 장기 보유·처분 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 원문 검토가 핵심입니다.
- 대지권 미등기 확인. 감정가는 토지의 소유권 대지권을 포함하지 않은 건물만의 평가입니다. 일반적인 대지권 포함 집합건물과 동일하게 비교하지 마세요.
- 토지사용계약 확인. 토지는 인천국제공항공사 소유이며 구분건물 소유자는 사용료를 부담합니다. 감정평가서상 2025년 6월 토지 임대료는 55,448원입니다.
- 임차인 점유 확인. 주)코리아트래블, 류호진의 전입은 2018.05.31.로 말소기준 이후여서 자료상 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 확인해야 합니다.
- 최저가 49%에만 기대지 않기. 비교 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다. 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 선순위 가등기 인수와 대지권 미등기·토지사용계약은 이 사건의 핵심 조건이므로 입찰 전 최신 등기부와 명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수권리가 먼저다
현재 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가 42,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기에는 권리 구조가 무겁습니다. 2003.09.20. 선순위 시기부소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수되고, 토지 소유권 대지권 없이 건물만 평가돼 있으며 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따른 사용료 부담도 있습니다.
임차인의 대항력은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금전채무는 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 금전채무가 아니라 소멸하지 않는 선순위 권리와 토지권원 구조입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 가격보다 권리 확인 우선입니다. 선순위 가등기의 정확한 성격과 대지권·토지사용계약 조건을 해소하지 않은 상태에서 단순 할인율만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
