의정부지방법원 2026타경341. 양주시 남면 한산리에 있는 공장·창고 및 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 가동은 공장, 나동은 공장·사무실·화장실, 다동은 창고로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사동행이며, 2022년 11월 7일 소유권을 취득하면서 신한은행에 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 2023년 신한은행의 추가 근저당권 300,000,000원이 설정됐고, 2025년과 2026년에는 신용보증기금·서울신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 결국 신한은행이 2026년 7월 13일 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 물건은 일반 주택과 달리 공장 기계·토지 규제·실제 점유 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 한산리 437-11 도로명주소: 경기도 양주시 남면 삼육사로327번길 40 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고 및 부속 사무실 |
| 이용상태 | 가동: 공장 / 나동: 공장·사무실·화장실 / 다동: 창고 |
| 건물구조 | 철골조 판넬지붕 단층 · 외장판넬·샌드위치판넬 마감 |
| 토지 참고사항 | 공장용지 1,649㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 234,500원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사동행 (2022.11.07 소유권이전 · 2022.09.19 매매) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 경매 청구금액 | 1,140,774,379원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,431,506,000원 / 1,431,506,000원 |
| 진행상태 | 신건 · 0회 유찰 · 감정가의 100% |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2022.11.07 을구 5번 · 신한은행 근저당권 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 기계기구 관련 명세 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 2022년 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2022년 11월 7일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-1332호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 신한은행의 추가 근저당권 300,000,000원, 신용보증기금 가압류 260,500,000원, 서울신용보증재단 가압류 92,787,695원과 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
기존 우리은행 근저당권과 과거 신한은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 압류도 2025년 6월 26일 해제로 말소됐으므로, 현재 진행되는 경매의 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다. 다만 압류등기의 말소와 실제 공과금·조세 관계의 정리가 항상 동일한 것은 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 확인은 필요
확인된 신고 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공장이 완전히 비어 있거나 소유자가 직접 사용한다고 확정할 수는 없습니다.
| 점유·임대 항목 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 0명 | 확인된 임차보증금 인수 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장점유·계약 관계 확인 필요 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 | 미확인 점유자의 대항력은 별도 검토 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 실제 임차계약 및 권리신고 확인 |
| 임차보증금 승계 | 확인된 금액 0원 | 실제 점유·임대관계 확인 전 확정 불가 |
③ 가격 분석 — 신건 14.32억, 시세 메리트는 미확정
이 물건은 감정가 1,431,506,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 확인된 권리 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 기준 실질취득금액도 1,431,506,000원입니다. 취득세·명도·수리·기계 보완 및 기타 부대비용은 별도입니다.
공장·창고와 토지가 결합된 물건은 주변 주택처럼 단순한 평형 비교가 어렵습니다. 최근 비교 가능한 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 특히 마킹기 소재불명과 토지별 이용 제한은 개별 자산가치 검증에서 따로 반영해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각예정가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,431,506,000원 | 318,496,755원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 1,145,204,800원 | 601,934,943원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 916,163,840원 | 828,685,493원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 가정입니다. 실제 매각기일과 최저매각가 변동 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당금은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이며, 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,431,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,715,060원 |
| 1. 신한은행 근저당 · 을구 5번 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 · 을구 7번 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 · 갑구 5번 | 260,500,000원 | 34,790,940원 |
| 4. 서울신용보증재단 가압류 · 갑구 6번 | 92,787,695원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 가격으로 매각되더라도 모든 채권자가 전액 배당받지는 못하는 구조입니다. 집행비용 16,715,060원을 제외한 채권자 예상배당 총액은 1,414,790,940원입니다. 채권액 합계 1,733,287,695원에 비해 318,496,755원이 부족하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
이 계산은 신한은행 근저당권의 채권최고액을 배당 기준금액으로 사용한 시뮬레이션입니다. 채권최고액이 실제 확정 채무액이라는 뜻은 아닙니다. 경매 신청 청구금액은 1,140,774,379원이며, 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다.
당해세, 우선채권, 실제 채무잔액, 임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다. 미배당액 318,496,755원은 매수인의 인수액 0원과 구별됩니다.
⑤ 입지·공장 이용·토지 규제 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 남면 한산리 한산2리 마을회관 남서측 인근입니다. 주위에 공장·창고·단독주택·농경지가 혼재하며, 산업시설과 농촌형 주거환경이 결합된 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남동측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 실제 화물차 진입·상하차 동선·도로 이용조건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장 구성. 가동은 공장, 나동은 공장·사무실·화장실, 다동은 창고로 이용됩니다. 철골조 판넬지붕 단층 건물이며 전기·위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지 특성. 공장용지 1,649㎡, 계획관리지역, 공업용 이용상황입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 234,500원/㎡입니다.
- 토지 이용 규제. 성장관리계획구역(산업형, 남면19), 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 기호(5) 토지에는 제한보호구역 및 준보전산지 관련 제한도 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호(5) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전으로 기재되어 있습니다. 향후 이용·개발·형질변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 관리. 외벽은 외장판넬, 내벽은 샌드위치판넬, 바닥은 에폭시·타일 마감 등입니다. 위반건축물 표시는 없지만 실제 증축·부속시설·소방 및 설비 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공장·창고·토지가 결합된 산업용 부동산으로, 실제 사용할 수 있는 업종과 시설 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 공장·기계기구 확인 — 소재불명 마킹기가 핵심
이 경매의 중요한 특징은 공장 기계기구가 담보권 및 매각조건과 연결되어 있다는 점입니다. 2023년 신한은행 근저당권에는 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구목록이 기재되어 있습니다. 또한 매각물건명세서에서 제2023-129호와 제2023-130호 목록이 동일하다고 명시하고 있습니다.
| 점검 대상 | 확인 사항 | 투자 영향 |
|---|---|---|
| 기계기구목록 | 제2023-129호 / 제2023-130호 동일 | 중복 가치 산정 방지·인도 대상 확인 |
| 일련번호 6-4 | 마킹기 소재불명 | 기계 회수·사용 가능성 및 평가 반영 확인 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 실제 위치·면적·상태·인도 범위 확인 |
| 공장 설비 | 전기·위생·급배수설비 | 정상 가동과 보수 비용 검증 |
소재불명 기계가 있다는 사실이 모든 기계의 부재를 뜻하지는 않습니다. 반대로 명세서상 일괄매각이라는 이유만으로 모든 기계를 정상 상태로 인도받을 수 있다고 기대해서도 안 됩니다. 기계 목록별 실제 소재, 소유관계, 작동 여부 및 평가 반영 여부를 구분해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.11.07 을구 5번 신한은행 근저당권이 기준이며, 후순위 300,000,000원 근저당권과 가압류의 소멸관계를 확인하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물등기뿐 아니라 일괄매각에 포함된 토지별 등기, 공동담보목록 제2022-1332호·제2023-1015호 및 매각목록을 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 공장 운영자, 임대차계약, 사업자등록, 사용 주체를 확인하고 미확인 임차인의 대항력·보증금 인수 가능성을 검토하세요.
- 소재불명 마킹기 확인. 기계기구 일련번호 6-4의 소재, 인도 가능성, 감정평가 반영 및 실제 손실 가능성을 점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상 부속시설의 현황·사용 가능성·건축물대장과의 관계를 확인하세요.
- 공장 인허가·규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 및 기호(5) 토지의 제한사항을 검토하세요.
- 시세 검증. 주변 공장·창고·공장용지의 실제 매매사례와 자산별 가치를 확인하고 감정가 1,431,506,000원의 적정성을 검토하세요.
- 배당표 과신 금지. 근저당권 채권최고액과 실제 채무잔액을 구분하고, 당해세·우선채권 등 실제 배당을 바꿀 수 있는 항목을 확인하세요.
- 명도·운영비 고려. 점유자 인도, 설비 보수, 산업시설 관리, 공과금·관리비·잔존물 처리 비용을 별도 산정하세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·토지와 건물의 등기사항증명서 및 기계기구목록 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확보되는 가치는 다르다”
의정부지방법원 2026타경341은 등기권리의 말소 흐름이 비교적 분명한 공장 경매입니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 발생하는 318,496,755원의 미배당도 그 자체로 매수인의 부담이 되는 것은 아닙니다.
그러나 투자 관점에서는 다른 문제가 남습니다. 임대관계 미상, 마킹기 소재불명, 제시외 건물 포함, 토지별 이용 제한이라는 불확실성이 있습니다. 공장·창고와 토지의 정상 이용 가능성과 실제 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 1,431,506,000원을 할인 매수가격으로 볼 근거는 부족합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 이 문제들은 자동으로 해결되지 않습니다.
따라서 권리상 말소구조는 긍정적이지만, 가격과 자산가치는 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다. 입찰의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 인도받을 수 있는 토지·건물·기계의 가치와 사용 가능성을 확인하는 데 있습니다. 이 검증이 끝나기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
