의정부지방법원 2026타경341. 경기도 양주시 남면 한산리 434-12 소재의 공장·창고 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철골조 판넬지붕 단층이며, 가동은 공장, 나동은 공장·사무실·화장실, 다동은 창고로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 소유자는 주식회사동행입니다. 2022.11.07 신한은행 명의로 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023.08.11 같은 은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이후 가압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 368,650,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,140,774,379원이며, 배당 계산상 채권자 총 청구액은 1,742,070,908원입니다. 채권 규모가 매각가를 크게 웃돌지만, 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 등기권리의 소멸 여부와 별개로 임차·점유관계, 일괄매각 대상, 토지 이용제한을 검증하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 한산리 434-12 도로명주소: 경기도 양주시 남면 삼육사로327번길 35 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실 등 |
| 건물 현황 | 철골조 판넬지붕 단층 가동: 공장 / 나동: 공장·사무실·화장실 / 다동: 창고 |
| 토지 현황 | 한산리 434-12 · 지목 대 · 토지면적 618.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사동행 (2022.11.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 368,650,000원 / 368,650,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 1,140,774,379원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 컨테이너 매각 제외 · 지상 정원수 등 수목은 토지에 포함하여 평가 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.07 설정된 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 을구 6번 근저당권과 신용보증기금·서울신용보증재단·하나카드의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2009.05.29 우리은행 근저당권과 2011.10.07 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 박덕현 채권자의 2025.11.25 강제경매개시결정도 2026.07.20 취하를 원인으로 2026.08.03 말소됐습니다. 따라서 현재 사건인 2026타경341 임의경매와 구분해야 합니다.
② 가격 검증 — 신건 368,650,000원의 적정성
이 물건은 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 다만 동일하거나 유사한 공장·창고 및 토지의 비교 실거래가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 아파트처럼 단순한 평형별 평균 거래가로 비교하기도 어렵습니다. 공장 건물의 상태, 토지 이용가능성, 도로 접근성, 규제, 임대·점유현황을 함께 고려해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 368,650,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 294,920,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 235,936,000원 | 64% | 0원 |
유찰 회차별 가격은 제시된 시나리오입니다. 실제 매각조건 및 기일 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다. 실질취득 추정액은 각 매각가에 인수 추정액 0원을 더한 값이며, 취득세·등기비용·명도 및 시설 관련 비용은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,961,100원 |
| 1. 근저당 · 신한은행(을구 4) | 1,080,000,000원 | 362,688,900원 |
| 2. 근저당 · 신한은행(을구 6) | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 260,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 92,787,695원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 8,783,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 368,650,000원에서 집행비용 추정액 5,961,100원을 제외한 362,688,900원이 신한은행의 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권 및 가압류권자의 예상배당은 0원이며, 채권자 총 미배당액은 1,379,382,008원입니다.
채권액은 해당 근저당권의 채권최고액 또는 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 배당요구, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제권에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 이 배당 추정만으로 실질 채무액이나 최종 배당순위를 확정할 수 없습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 362,688,900원 | 1,379,382,008원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 289,991,120원 | 1,452,079,788원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 231,832,896원 | 1,510,238,012원 | 0원 |
④ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 남면 한산리 한산2리 마을회관 남서측 인근. 주변은 공장·창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 공장·창고 활용을 위한 실제 진입로와 운송 차량의 접근 가능성은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 건물. 철골조 판넬지붕 단층 건물로 외벽은 외장판넬, 내벽은 샌드위치 판넬, 창호는 PVC 창호 등으로 구성돼 있습니다. 바닥은 에폭시 및 타일 마감이며 전기·위생·급배수설비가 조사됐습니다.
- 이용상태. 가동은 공장, 나동은 공장·사무실·화장실 등, 다동은 창고로 이용되고 있습니다. 실제 영업 여부, 시설 소유권 및 현장 점유 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 토지. 한산리 434-12 토지의 지목은 대, 면적은 618.0㎡, 형상은 사다리형이며 평지입니다. 공시지가는 203,300원/㎡로 제시돼 있습니다. 개별 토지의 지표와 일괄매각 대상 전체의 면적·범위는 구별해서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 산업형 성장관리계획구역(남면19)이 적용됩니다. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제를 검토해야 합니다.
- 추가 규제. 토지 이용현황상 제한보호구역 저촉이 표시되며, 감정평가의 기호(5) 토지에는 군사시설 관련 제한보호구역 및 준보전산지 사항이 기재돼 있습니다. 해당 토지별 적용 범위를 지적도·토지이용계획으로 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(5) 토지는 공부상 지목이 임야이나 실제 현황은 전 상태로 조사됐습니다. 이는 토지 활용·형질변경·인허가와 관련해 확인이 필요한 사항입니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 공장·창고는 사용 목적과 인허가, 토지 규제, 건물 상태가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 확인된 정보만으로 매각 소요기간이나 환금성을 수치화하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 공장·창고 건물과 각 토지의 매각 대상, 공동담보 범위 및 물건별 표시를 확인하세요. 제시외 컨테이너는 매각 제외입니다.
- 점유자·임대차. 임대관계가 미상입니다. 실제 사업장 이용자, 임차인 유무, 점유 권원, 사업자 관련 자료 및 현황조사를 확인하세요. 미확인 점유관계를 권리상 안전하다고 단정하면 안 됩니다.
- 시설과 동산. 컨테이너 등 매각 제외 물건의 반출·존치 문제와 공장 내부 설비·기계·재고의 소유관계를 확인하세요. 현장에 존재한다는 이유만으로 모두 매각 대상에 포함되는 것은 아닙니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역의 실제 적용 내용을 확인하세요.
- 공부와 현황. 기호(5) 토지의 공부상 임야·현황 전 차이와 인허가, 형질변경, 이용가능성을 확인하세요.
- 공동담보·배당. 신한은행 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 다른 담보물과의 관계, 실제 피담보채무액, 배당순위 및 채권최고액을 구분해 확인하세요.
- 시세와 응찰가. 동일 지역의 유사 공장·창고 및 토지 거래, 건물의 물리적 상태, 토지 활용성, 예상 보수비용을 검토한 후 응찰 상한을 결정하세요.
- 명도와 비용. 실제 점유관계, 매각 제외 컨테이너의 처리, 시설 정리비용 및 취득 부대비용을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 물건목록 및 토지이용계획을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 확인, 가격과 이용가치는 검증”
의정부지방법원 2026타경341은 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류 등이 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자가 받지 못하는 1,379,382,008원의 미배당금이 매수인 채무로 그대로 이전되는 것은 아닙니다.
다만 임대관계 미상, 일괄매각 범위, 제시외 컨테이너 매각 제외, 토지별 규제와 공부·현황 차이는 경매 참여 전 확인해야 할 중요한 변수입니다. 또한 감정가 368,650,000원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다.
따라서 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·매각범위·토지 활용성과 가격 검증은 미완료인 물건입니다. 현 단계의 결론은 신건 응찰을 서두르기보다 현장조사와 비교시세 확인을 우선하는 것입니다. 유찰이 발생하더라도 감정가 대비 할인만으로 투자 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
