수원지방법원 2024타경3468. 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 일원의 야영장시설과 다수 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 야영장시설의 화장실·탈의실·취사장·휴게실 등으로 이용 중이고, 토지 주변은 기존주택·전·답 등 농경지·임야·소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저매각가는 3,058,712,000원으로 감정가 대비 49%, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
등기상 기준은 비교적 명확합니다. 2022.04.14 설정된 별내농업협동조합 근저당 5,100,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023.01.20 박정혁 근저당 650,000,000원은 2023.07.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 남한산성면 엄미길 171 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 야영장시설(화장실, 탈의실, 취사장, 휴게실 등) |
| 소유자 | 이진아 |
| 감정가 / 최저가 | 6,242,269,000원 / 3,058,712,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 별내농업협동조합 / 4,397,214,669원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 근저당권 · 별내농업협동조합 · 채권최고액 5,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지자료 | 지목 유원지 · 면적 3,969㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유림 | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
김유림의 전입일은 2024.02.07로 말소기준권리인 2022.04.14보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 김유림 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,058,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,987,120원 |
| 2. 근저당 · 별내농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 3,025,724,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 5,100,000,000원 기준 별내농업협동조합 미배당은 2,074,275,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 3,058,712,000원 | 3,025,724,880원 | 2,074,275,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,141,098,399원 | 2,117,287,415원 | 2,982,712,585원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,498,768,879원 | 1,481,381,190원 | 3,618,618,810원 | 0원 |
④ 토지·시설 리스크 — 이 사건의 핵심
- 농지취득자격증명. 목록 5, 6, 11, 12, 13, 14, 16은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각. 본건은 일괄매각으로 기재되어 있어 야영장시설과 관련 토지를 묶어 판단해야 합니다.
- 매각·평가 제외 시설. 본건 지상의 컨테이너 및 이동식·조립식 구조 MODULAR HOUSE, 창고 등 4개동은 이동·철거 가능하다는 이유로 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다.
- 개발제한·환경 규제. 토지는 개발제한구역, 자연녹지지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역, 가축사육제한구역 등 규제를 포함합니다.
- 하천구역. 일부 토지는 엄미천 하천구역에 포함되며, 감정평가에서도 일부 토지가 하천구역 내에 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부상 농경지와 현황 차이. 일부 전·답 등 농경지는 대부분 휴경지이고, 일부 토지는 하천구역 내 토지로 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 소재 엄미2리마을회관 서측 인근이며, 주변은 기존주택·전·답 등의 농경지·임야지대·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 야영장 및 진입도로 등까지 차량 접근이 가능하고 인근에서 대중교통 이용도 가능하나, 배차간격은 원활하지 않은 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 야영장시설의 화장실·탈의실·취사장·휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·전기·위생설비가 되어 있습니다.
- 토지 특성. 지목 유원지, 평지, 부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 199,100원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 집합건물이 아니라 야영장시설과 다수 토지가 결합된 물건이고, 개발제한구역·하천구역 등 이용 제한이 겹치며 이미 2회 유찰됐다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 목록 5, 6, 11, 12, 13, 14, 16은 증명 제출이 필요하고 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전 최우선 확인 대상입니다.
- 가등기 원문 확인. 갑구 3번 이만규 가등기는 말소기준 이후이나, 담보가등기 종류 확인 필요라는 비고가 있으므로 등기 원문과 매각조건을 대조하세요.
- 임차인 현황 확인. 김유림은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 현황을 최종 확인하세요.
- 제외 시설 구분. 컨테이너·MODULAR HOUSE·창고 등 4개동은 매각·평가에서 제외되어 있으므로 현장에서 본체와 제외 물건을 구분해 확인해야 합니다.
- 토지별 규제 대조. 개발제한구역·자연녹지지역·하천구역·특별대책지역 등 각 필지의 제한이 동일하지 않으므로 이용계획을 필지별로 대조하세요.
- 유찰률과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”는 결론을 내리지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘토지와 이용 가능성’이 더 어렵다
이 사건의 등기상 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2022.04.14 별내농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김유림 역시 2024.02.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다고 입찰 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 야영장시설과 다수 토지의 일괄매각, 농지취득자격증명, 개발제한구역과 하천구역 등 토지 규제, 매각에서 제외된 이동식 시설, 2회 유찰이 동시에 존재합니다. 현재 실질취득은 3,058,712,000원이지만, 감정가 6,242,269,000원의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮고, 물건·이용·환금성 검토 난도는 높은 유형으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
