인천지방법원 2026타경31424. 경기도 부천시 원미구 도당동 어반시아 2층 201호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 근린생활시설(사무소), 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 따라서 일반적인 다세대주택 경매와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
권리관계의 출발점은 2019.05.24 수협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 636,000,000원이었지만, 이후 2019.06.10 채권최고액이 324,000,000원으로 변경됐습니다. 이 변경 사항은 반드시 구분해야 합니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 임차인 점유 문제와 공부·현황 용도 차이는 등기상 권리 소멸만으로 해결되는 문제가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31424 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 246-62 어반시아 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 정주로48번길 24 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 등기 형태 | 집합건물 · 어반시아 제2층 제201호 |
| 공부상 / 실제 용도 | 근린생활시설(사무소) / 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상 6층 중 2층 일부 |
| 소유자 | 이솔민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 636,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.24 수협은행 근저당권 |
| 근저당권 변경 | 최초 채권최고액 636,000,000원 → 변경 후 324,000,000원 |
| 임차인 | 홍경아 · 유지영 (실제 임차인 2명) |
| 예상 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기를 확인해야 한다
최초 소유권보존과 신탁등기는 2018.10.31 이루어졌습니다. 이후 신탁등기가 말소되고 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 신탁등기는 이미 말소된 상태이므로 현재 존속하는 신탁권리로 보지 않습니다.
말소기준인 수협은행 근저당권 이후 설정된 국세 압류, 우리카드·케이비국민카드·농협은행·수협은행 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부평구·국·국민건강보험공단의 과거 압류와 부천시 압류는 해당 말소등기가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍경아 | 2019.07.08 | 20,000,000원 | 850,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유지영 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 확인이 필요하며, 보증기관 승계나 대위신고에 해당하는 사람은 없습니다.
홍경아는 2019.07.08 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 850,000원입니다. 유지영 역시 2022.09.30 전입으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 보증금 및 월차임은 확인되지 않았습니다.
두 사람 모두 확인된 전입일이 2019.05.24 말소기준권리보다 늦어, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다. 이에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 불명확하므로 임차인의 실제 배당순위 및 최우선변제 가능성까지 확정됐다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 183.1%라는 숫자보다 면적 불일치가 중요하다
어반시아의 확인된 실거래는 2025년 11월 거래 1건입니다. 거래가는 195,000,000원이지만 해당 거래의 전용면적은 50.53㎡이며, 시세검색상 대상 면적 기준인 90.75㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 195,000,000원을 201호의 검증된 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 50.53㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 1건 | — | 195,000,000원 |
최저매각가 357,000,000원은 이 참고 거래가의 183.1%입니다. 그러나 면적이 다르고 거래 표본도 1건뿐이어서 이 비율만으로 해당 호실이 정확히 시세의 183.1%에 거래된다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 동일 조건의 거래가격이 확인되지 않았으므로 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,798,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 636,000,000원 | 351,202,000원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 20,537,909원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 10,320,314원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 8,399,270원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 6,711,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제시된 배당 시뮬레이션 결과입니다. 수협은행 근저당의 변경 후 채권최고액 324,000,000원을 배당 우선변제 한도로 재검토하지 않은 것으로 보이므로 실제 배당액을 확정하는 자료가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다.
이 시뮬레이션에 따르면 전체 채권액은 681,969,153원, 채권자 배당액은 351,202,000원, 미배당액은 330,767,153원이며 소유자 잔여액은 없습니다. 특히 수협은행에 매각대금 대부분이 배당되는 것으로 산정돼 있습니다.
다만 수협은행 근저당권 채권최고액이 324,000,000원으로 변경됐다는 등기와 시뮬레이션상 351,202,000원 배당은 서로 대조가 필요합니다. 변경 후 근저당권의 담보범위와 배당 가능한 채권액을 재확인하기 전에는 이 표의 개별 채권자 배당액이나 미배당액을 확정적으로 볼 수 없습니다. 또한 세금과 임차인의 최우선변제 가능성에 따라 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격 검증이 선행돼야 한다
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 357,000,000원 | 351,202,000원 | 330,767,153원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 285,600,000원 | 280,801,600원 | 401,167,553원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 228,480,000원 | 224,481,280원 | 457,487,873원 | 0원 |
유찰 회차별 미배당액과 채권자 배당액은 제공된 시뮬레이션의 수치이며, 현재 확인된 근저당 변경등기와 세금·임차인 우선채권을 재반영한 확정 배당액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천신흥초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 남측에는 다세대주택·아파트·단독주택이 혼재하고, 북측은 소규모 공장이 있는 일반공업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 지하철 7호선 신중동역까지 도보 약 15분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 등 편의설비를 갖추고 있습니다. 어반시아는 총 9세대이며 준공일은 2018.10.23입니다.
- 도로. 건물 북측으로 약 10m 도로에 접해 있습니다. 토지는 부정형에 유사하고 주변과 대체로 평탄합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
- 공시지가. 1,906,000원/㎡로 제시돼 있습니다. 해당 수치는 토지 공시지가이며 201호의 개별 매매시세와 동일하지 않습니다.
- 환금성. 단지 규모가 9세대로 작고 확인된 거래가 1건뿐이며, 대상과 비교 거래의 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 근린생활시설과 실제 주거 사용의 차이가 있어 매도 및 금융 취급에서 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 건축물대장상 201호의 용도가 근린생활시설(사무소)인 점을 확인하고 실제 주거 사용의 적법성 및 용도변경 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경등기. 수협은행 근저당권이 636,000,000원에서 324,000,000원으로 변경된 사실을 원본에서 확인하고, 배당 시뮬레이션과 불일치하는 부분을 재검토해야 합니다.
- 임차인 확인. 홍경아의 보증금 20,000,000원과 월차임 850,000원, 유지영의 미상 보증금 및 각 임차인의 확정일자·배당요구·현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 확인된 거래 195,000,000원은 면적이 다릅니다. 동일한 전유면적·공부상 용도·거래 조건을 가진 사례를 확보하기 전에는 적정 시세를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 토지 관련 권리. 사건의 용도 표기가 대지인 반면 등기 및 감정평가는 집합건물 201호를 가리킵니다. 정확한 매각 대상과 대지권의 범위를 매각물건명세서·등기부·건축물대장에서 대조해야 합니다.
- 세금 및 배당순위. 국세 압류와 후순위 가압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 점유자 인도에 필요한 절차·비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 매각 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.03에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 “안전한 투자”를 뜻하지 않는다
이 사건의 장점은 분명합니다. 두 임차인의 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦고, 후순위 등기권리 역시 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단에서는 오히려 다른 부분이 중요합니다. 공부상 근린생활시설과 실제 주거 사용의 불일치, 면적이 맞지 않는 단 1건의 실거래, 근저당권 변경금액을 반영하지 않은 것으로 보이는 배당 추정, 그리고 임대관계의 불확실성이 동시에 존재합니다.
최저가 357,000,000원은 확인된 참고 거래가 195,000,000원의 183.1%에 해당하지만 비교 면적이 달라 정확한 적정가를 확정할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 유찰 여부만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.
결론은 입찰 신중·가격 판단 보류입니다. 권리 소멸 구조보다 공부상 용도의 적법성, 정확한 매각 대상, 비교 가능한 거래가격, 변경된 근저당권의 배당범위를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건에서 가장 큰 위험은 단순한 인수보증금이 아니라 물건의 법적 성격과 적정 매입가를 잘못 판단하는 것입니다.
