인천지방법원 2026타경31424. 부천시 원미구 도당동 어반시아 2층 202호입니다. 사건상 물건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기서류는 집합건물이고 건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. 반면 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 바로 이 차이가 해당 물건의 핵심 위험요소입니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2019.06.10 수협은행 근저당권 312,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·롯데카드·하나카드·수협은행의 가압류와 부천시 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 임차인 2명이 확인되어 배당요구·점유·명도 문제는 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도

핵심은 2019.06.10 수협은행 근저당권입니다. 이 날짜보다 나중에 등기된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2018년 신탁등기와 2019년 설정된 기존 636,000,000원 근저당권은 이미 말소된 이력이므로, 현재 인수권리로 계산하지 않습니다.

현재 후순위 가압류는 삼성카드 9,581,301원, 롯데카드 56,924,060원, 하나카드 20,700,216원, 수협은행 6,711,660원입니다. 부천시의 2025.11.14 및 2026.06.10 압류도 말소기준권리 이후에 설정되었습니다. 다만 등기말소와 별개로 체납세액의 법정 우선순위, 임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액 0원 추정

임차인으로 조사된 사람은 홍경아·유지영 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 조사된 임차인으로 구분됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2019.06.10보다 늦습니다.

중요한 구분: 후순위 임차인이 배당을 받지 못하는 경우에도, 전입일 기준으로 선순위 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 인수액 0원은 점유자가 없거나 명도비용이 들지 않는다는 의미도 아닙니다.

③ 시세 비교 — 163.6%라는 숫자보다 비교 조건을 보라

어반시아에서 확인되는 최근 거래는 2025년 11월 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 195,000,000원으로, 같은 거래 1건을 기준으로 합니다. 현재 최저가 319,000,000원은 이 거래가격의 163.6%에 해당합니다.

최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 그러므로 과거 고가 거래를 포함한 장기 평균만으로 가격 메리트를 평가하거나, 한 건의 거래만으로 가격 상승·하락 추세를 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 가격 판단은 보수적 보류가 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

집행비용 5,266,000원은 추정치입니다. 표의 배당은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세, 압류 관련 우선채권, 임차인 최우선변제 및 실제 채권계산서에 따른 배당조정은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격 위험은 별개

현재는 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 같습니다. 향후 유찰을 가정하면 최저매각가는 낮아지지만 배당받지 못하는 후순위 채권액은 커지는 구조입니다. 그렇다고 그 미배당 채권이 자동으로 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천신흥초등학교 북서측 인근. 남측은 다세대주택·아파트·단독주택이 혼재한 주택지대, 북측은 소규모 공장 중심의 일반공업지역입니다. 주거지역과 공업지역이 접하는 입지 특성을 갖습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 지하철 7호선 신중동역까지 도보 약 15분 거리로 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2018.10.23 준공된 철근콘크리트조 6층 건물입니다. 외벽은 인조석·외장타일 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 354.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 북측 약 10m 도로에 접하며, 토지 공시지가는 1,906,000원/㎡입니다. 이는 필지 기준 정보로 대상 호실의 단독 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되며 소로1류에 접합니다. 토지거래허가구역 관련 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일은 그 이후인 2026.11.03이므로 현재 지정 및 허가 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 어반시아는 9세대 규모로 파악됩니다. 확인되는 최근 실거래는 1건이며, 대상과 거래면적도 일치하지 않습니다. 비교 가능한 거래사례가 제한적인 데다 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 차이까지 있어 적정 매매가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건축물 용도부터 확인. 건축물대장상 사무소인 202호가 실제 다세대주택으로 이용되는 법적 근거, 용도변경 허가·신고 이력 및 현황과의 일치 여부를 관할 관청과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임차인 2명 점유 조사. 홍경아·유지영의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 특히 유지영은 보증금이 미상이며, 조사된 전입일 이외의 권원도 확인할 필요가 있습니다.
• 소액임차인 최우선변제. 홍경아의 보증금 20,000,000원과 유지영의 미상 보증금에 관해 법정 소액임차인 요건 및 배당 순위를 확인하세요. 실제 배당액은 현재 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 3번 2019.06.10 수협은행 근저당권이 기준입니다. 과거 636,000,000원 근저당권의 말소 및 현재 경매 청구액과의 관계를 등기사항증명서·채권계산서로 대조하세요.
• 체납·압류 채권 확인. 부천시 압류 2건 및 기존 압류 관련 체납내역을 확인하세요. 등기상 소멸 여부와 당해세 등 실제 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
• 동일 조건 실거래 확보. 2025.11 거래는 50.53㎡로 대상의 비교기준 79.37㎡와 다릅니다. 면적·공부상 용도·층·사용상태가 유사한 거래를 확보하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 대출 가능 여부 사전 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 주거 이용의 차이를 금융기관에 정확히 알리고 담보평가·취급 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 명도비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 점유자 협의 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요. 산출된 인수액 0원에는 이러한 비용이 포함되지 않습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부· 건축물대장·토지이용계획 및 실제 거래자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원”이 곧 “좋은 경매”는 아니다

어반시아 202호는 2019.06.10 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 2명도 전입일 기준 후순위여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다.

그러나 가격 판단은 정반대입니다. 신건 최저가 319,000,000원은 최근 거래 195,000,000원의 163.6%입니다. 면적이 달라 이 비율만으로 실제 고평가 수준을 확정할 수 없지만, 저렴하다는 근거는 전혀 확보되지 않은 상태입니다. 2회 유찰 가정 최저가 204,160,000원도 해당 거래금액보다 높습니다.

더 중요한 것은 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 용도 불일치입니다. 실제 사용의 적법성, 대출 가능 여부, 임차인 점유관계, 유사 용도 거래가격을 확인하지 않고 입찰가를 정하기에는 불확실성이 큽니다. 소규모 건물에 거래사례까지 제한적이어서 환금성에도 보수적인 판단이 필요합니다.

최종 판단: 권리상 인수는 제한적이지만, 가격·용도·환금성에서 높은 주의가 필요한 물건입니다. 현재 신건 가격에서 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 유찰 여부만으로 해결되지 않는 건축물 용도 문제를 우선 검증해야 합니다.