수원지방법원 2025타경1047. 이번 물건은 시흥시 정왕동 거북섬 인근 더오션2의 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설로, 302호는 사무실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 같은 관점으로 가격이나 임차관계를 판단해서는 안 됩니다.
등기부에서는 2023.03.23 설정된 장암농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 744,000,000원이며, 이후 설정된 주식회사썬셋의 1,379,947,950원 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 두 담보권의 채권최고액 합계가 매각대금을 크게 초과하므로 채권자에게 상당한 미배당이 발생할 것으로 추정됩니다.
중요한 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 점입니다. 후순위 담보권자가 배당받지 못하는 금액이 크더라도 해당 담보권이 매각으로 소멸한다면, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 점유·토지 별도등기·매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1047 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 |
| 확정지번 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 관련 집합건물 · 근린생활시설 · 302호 사무실 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 | 602,020,000원 |
| 최저매각가 | 602,020,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 장암농업협동조합 |
| 청구금액 | 660,063,114원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 장암농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 3층 건물의 3층 |
| 사용승인일 | 2020.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 장암농업협동조합
최초 소유권보존등기는 주식회사더오션 명의로 이루어졌으며, 이후 이계문에게 소유권이 이전되었습니다. 광명농업협동조합의 기존 근저당권들은 2023.03.24 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.
현재 권리분석의 중심은 장암농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 매각으로 소멸하고, 후순위 주식회사썬셋 근저당권 및 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 302호와 303호를 구분해야 한다
현황조사에는 실제 임차인 1명(303호)이 확인됩니다. 지오산업 주식회사가 303호를 사무실로 사용하고 있는 것으로 조사되었으며, 말소기준권리보다 늦은 전입신고일을 근거로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 지오산업 주식회사 대표자 임인오 |
303호 · 사무실 | 30,000,000원 | 110,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
| 임차인 | 지오산업 주식회사 (대표자 임인오) |
|---|---|
| 점유 부분 | 303호 |
| 이용 용도 | 사무실 |
| 신고일 | 2025.03.31 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 차임 | 110,000원 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 신고 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 확인되지 않음 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
다만 302호의 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 감정평가상 사무실로 이용된다는 사실만으로 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 303호의 임차관계 역시 매각목록상 포함 여부를 확인한 뒤 명도 범위를 판단해야 합니다.
③ 가격 검토 — 시세가 확인되지 않은 신건
감정가와 최저매각가는 모두 602,020,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가의 100%에 해당합니다.
그러나 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,420,200원 |
| 1. 을구 3번 · 장암농업협동조합 | 744,000,000원 | 593,599,800원 |
| 2. 을구 5번 · 주식회사썬셋 | 1,379,947,950원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,123,947,950원 | 593,599,800원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 1,530,348,150원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 담보권의 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 602,020,000원 | 593,599,800원 | 1,530,348,150원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 481,616,000원 | 474,399,840원 | 1,649,548,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 385,292,800원 | 379,098,701원 | 1,744,849,249원 | 0원 |
시뮬레이션상 유찰되더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 매각대금이 감소하므로 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 다만 유찰 후 가격 역시 실제 시세와 비교해야만 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 유찰된다는 사실 자체가 적정가격을 보장하지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근의 시화호변 상가지대입니다. 주변에는 근린상가, 웨이브파크, 호텔, 오피스텔 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 302호는 사무실로 이용 중입니다. 303호 외벽에는 음식점 '국밥쟁이' 표시가 있으나 폐업상태로 기재되었습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 건물로 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 모르타르 위 페인팅 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 지번 변경. 종전 블록·로트 표기는 2020.09.15 확정지번 부여에 따라 정왕동 2718-6번지로 변경되었습니다.
- 환금성. 근린생활시설의 매각 가능성과 임대수익성은 실제 공실·임대차·관리비·거래사례에 영향을 받습니다. 현재 가격 적정성과 환금성을 수치로 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 특수사항 — 제시외 베란다와 토지 별도등기
해당 등기의 구체적인 금지 내용, 토지의 이용·처분에 미치는 영향, 매각 후 존속 여부는 등기 원문과 관계 서류를 확인해야 합니다. 따라서 예상 인수금 0원만으로 토지 관련 제한까지 모두 없어진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 302호를 중심으로 사건 매각목록을 확인하고, 감정평가에 함께 등장하는 303호의 포함 여부를 구분하세요.
- 임차관계. 지오산업 주식회사는 303호 임차인입니다. 302호에 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 현황조사와 현장을 대조하세요.
- 말소기준권리. 2023.03.23 장암농업협동조합 근저당권과 후순위 주식회사썬셋 근저당권의 매각 소멸 여부를 최종 등기부로 확인하세요.
- 제시외 베란다. 최종 매각목록에 포함되는지, 실제 이용이나 건축 관련 문제가 없는지 확인하세요.
- 토지 별도등기. 공유수면 관련 금지사항 부기등기의 내용과 존속·처분 제한을 반드시 확인하세요.
- 시세 검증. 유사 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대조건을 확보한 뒤 감정가 602,020,000원의 적정성을 판단하세요.
- 점유·명도. 302호의 실제 점유자, 영업 여부 및 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 관리비와 비용. 미납 공용관리비, 시설 유지비, 취득 관련 비용을 별도로 조사하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최종 매각목록을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 이용 제한은 남는다”
이 사건은 담보권의 매각 소멸 구조가 비교적 분명합니다. 장암농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 주식회사썬셋 근저당권 역시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당에서 채권자 미배당이 1,530,348,150원에 이르지만, 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 매각 대상은 일반 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 신건 최저매각가 602,020,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거가 없고, 303호 임차인과 302호 점유관계를 구분해야 하며, 제시외 베란다와 토지 별도등기의 영향도 확인해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 실제 매각 범위와 점유관계, 토지의 법적 제한을 확인하고 동종 근린생활시설의 거래·임대 시세를 검증하기 전에는 신건 입찰을 서두르기 어렵습니다. 유찰 시나리오는 참고할 수 있으나, 유찰 후에도 시세보다 저렴하다는 검증이 선행되어야 합니다.
