수원지방법원 2025타경1047. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 인근에 위치한 더오션2의 3층 303호입니다. 감정평가상 근린생활시설이며, 건물은 2020.07.01 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2020.08.07 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 421,949,150원입니다. 다만 이 거래가액은 과거 취득 이력일 뿐 현재 상가 시세를 나타내는 가격은 아닙니다.

이번 경매의 신청채권자는 장암농업협동조합입니다. 이 조합은 2023.03.23 채권최고액 744,000,000원의 근저당을 설정했고, 청구금액 660,063,114원으로 임의경매를 진행하고 있습니다. 그 뒤에 설정된 주식회사썬셋의 근저당 채권최고액은 1,379,947,950원입니다. 근저당 채권최고액이 크더라도 매각으로 말소되는 등기상 담보채무를 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다. 이 물건에서 더 중요한 쟁점은 불명확한 점유관계와 상가 가격의 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

이 물건의 등기상 핵심은 기존 광명농업협동조합 근저당이 이미 말소됐다는 점입니다. 2020년 설정된 광명농업협동조합의 근저당 관련 등기는 2023.03.24 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 기준이 되는 권리는 그보다 앞선 날인 2023.03.23 설정된 장암농업협동조합 근저당입니다.

② 임차인·점유 분석 — 같은 이름, 다른 조사 내용

점유관계에는 지오산업 명의의 기재가 2건 있습니다. 한쪽은 303호를 사용하는 사무실 임차인으로, 다른 한쪽은 주거 용도로 기재돼 있습니다. 명칭이 같아 동일 임차인에 관한 중복 조사일 가능성이 있지만, 실제 임차인이 몇 명인지, 두 기재가 동일한 계약을 가리키는지는 확정할 수 없습니다. 보증금을 단순 합산하거나 두 건을 서로 독립적인 임대차로 확정해서도 안 됩니다.

이 차이는 단순한 표현 문제가 아닙니다. 감정평가에서는 303호 외벽에 음식점 간판이 남아 있으나 폐업상태라고 했고, 현황조사에는 사무실 사용, 다른 조사에는 주거 사용이 기재돼 있습니다. 실제 용도와 점유형태, 임차인 동일성, 계약 체결 및 신고 시점을 확인해야 명도·보증금 인수위험을 판단할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 없는 신건

현재 감정가와 최저매각가는 모두 498,680,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 최저가는 감정가의 100%입니다. 등기상 담보채무 인수액이 0원이라는 전제 아래 잠정 취득금액은 최저가와 같은 수준이지만, 이는 미상 점유자의 잠재적인 인수금 및 취득 부대비용을 제외한 수치입니다.

이 가격이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 최근 거래 추세 및 임대수익 비교가 확인되지 않았습니다. 소유권이전 당시 거래가액 421,949,150원은 과거 거래 이력이지 현재 303호의 매매 적정가를 입증하는 시세자료가 아닙니다. 상가의 이용상태와 공실·폐업 여부까지 고려하면, 단지 감정가나 유찰률만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

유찰 시나리오는 해당 회차의 최저매각가를 가정한 계산입니다. 각 회차의 0원은 등기상 근저당 인수액에 대한 계산이며, 대항력 미상 점유자의 실제 보증금 인수 가능성을 해소한 수치가 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준 추정치이며 매수인 부담액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 498,680,000원 가정)

현 최저가에 매각되면 집행비용 추정액 7,386,800원을 공제한 491,293,200원이 장암농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 장암농업협동조합의 경매 청구금액은 660,063,114원이므로, 이 가정에서는 신청채권자의 청구금액도 전액 충족되지 않습니다. 주식회사썬셋의 예상배당은 0원입니다.

전체 근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,632,654,750원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족분으로, 확정된 실제 채무잔액이 아니며 낙찰자에게 승계되는 금액도 아닙니다.

배당은 집행비용 및 근저당 채권최고액을 이용한 추정입니다. 실제 채권계산서, 당해세, 임차인의 최우선변제 또는 우선배당 여부에 따라 배당액과 순위별 배분은 달라질 수 있습니다. 점유자의 권리관계가 확정되지 않았으므로 임차보증금 배당은 반영하지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근의 시화호변 상가지대입니다. 주변에는 근린상가, 웨이브파크 등 물놀이시설, 호텔, 오피스텔이 혼재합니다. 관광·상업시설의 영향을 받는 입지이지만, 실제 임차 수요와 매매 수요는 별도 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 집합건물로서 근린생활시설입니다. 감정평가상 302호는 사무실로 이용되고, 대상인 303호 외벽에는 음식점 표시가 있으나 폐업상태입니다. 303호 점유조사에 사무실과 주거 기재가 함께 있어 현재 사용 형태를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비 등이 설치돼 있습니다. 건물 사용승인일은 2020.07.01입니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 근린생활시설 부지이며 북측으로 소로에 접합니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 반월특수지역 및 성장관리권역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 지번 변경. 기존 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 표기는 2020.09.15 확정지번 부여로 정왕동 2718-6번지로 변경됐습니다. 등기·건축물대장·토지대장의 대상 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 베란다. 감정평가에 베란다의 현황과 자재 및 관리상태가 반영됐으며, 매각물건명세서에도 제시외 베란다 포함으로 기재돼 있습니다. 실제 매각범위와 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지에 공유수면 관리 및 매립 관련 법률에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 일반적인 근저당과 성격이 다르므로 규제 내용과 매수 후 이용·처분상 제약을 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설로, 매수자는 영업 또는 임대수익을 고려하는 수요층에 제한될 수 있습니다. 폐업 표시와 불명확한 점유관계를 고려하면 공실 가능성, 실현 임대료, 관리비, 매도 소요기간에 대한 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 지오산업 점유관계 확정. 동일 명의의 사무실·주거 기재가 하나의 임대차를 중복 기록한 것인지, 별개의 권리관계인지 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 확인. 실제 점유개시일, 전입 또는 사업자등록 관련 신고일, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 날짜가 미상인 기재에 대해 대항력 없음을 추정해서는 안 됩니다.
• 현황과 이용상태 대조. 사무실 사용, 주거 기재, 폐업 음식점 표시가 서로 다른 이유를 조사하고 실제 점유자·사용자를 확인해야 합니다.
• 입찰가격 산정. 498,680,000원의 감정가와 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격·임대수익을 비교해야 합니다. 시세 검증 없이 단순 유찰률만으로 응찰가격을 정하지 않아야 합니다.
• 토지 부기등기 검토. 공유수면 관리 및 매립 관련 금지사항의 구체적인 내용, 존속 여부와 소유·이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 장암농업협동조합 근저당에는 같은 건물 302호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 주식회사썬셋 근저당에도 공동담보목록이 있으므로 각 담보목적물 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 베란다·공적장부 대조. 베란다의 실제 상태와 매각범위를 확인하고, 변경된 지번을 기준으로 건축물대장 및 토지 관련 공부를 대조해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 협의, 시설 정비 비용 및 영업·임대 개시 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 배당 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수위험 해소 ≠ 저가매수”

시흥 더오션2 303호의 권리분석은 등기상 담보권과 점유자의 권리를 나누어 봐야 한다는 점이 핵심입니다. 기존 근저당 중 일부는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 장암농업협동조합 근저당과 후순위 주식회사썬셋 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 근저당 채권최고액 기준 미배당이 크더라도 이를 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 지오산업의 점유 기재는 정리가 필요합니다. 303호 사무실 임차인은 신고일상 후순위로 분석되지만, 별도로 기재된 주거 점유의 신고일과 보증금 조건은 확정되지 않았습니다. 미상 점유자의 권리관계를 확인하기 전에는 전체 인수금이 0원이라고 보장할 수 없습니다. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 역시 매수 후 이용관점에서 별도 검토할 사항입니다.

가격도 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 현재 신건 최저가 498,680,000원에 대한 최근 유사 근린생활시설 거래가격과 수익가치 검증이 이뤄지지 않았기 때문입니다. 유찰되면 최저가가 내려갈 수 있지만, 그것만으로 시세 대비 할인이라고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리 일부 양호, 점유·토지 제한사항 확인 필요, 가격 매력도 판단 보류입니다. 입찰 전에 임대차 실체와 토지 규제, 실제 시장가격을 검증하는 것이 우선입니다.