수원지방법원 2024타경5217. 평택시 신장동 화신노블레스7차 1층 104호 근린시설입니다. 감정 당시 104호와 105호는 ‘잉크뷰 타투샵’으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2017.11.17. 주식회사신한은행 근저당권 186,000,000원입니다. 그 뒤 2019.10.23. ‘국’ 명의 근저당권 451,900,000원이 설정됐고, 2024.12.05. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이상웅의 전입일은 2023.12.01.로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 300,000원이며 2024.12.18. 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으며, 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 자체는 원문서 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장로82번길 77, 1층104호 (신장동, 화신노블레스7차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 평지붕 14층 주상복합건물 · 104호·105호 ‘잉크뷰 타투샵’ 사용 탐문 |
| 소유자 | 박상득 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 19,930,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 254,985,064원 |
| 근저당권 | 2건 · 주식회사신한은행 186,000,000원 · 국 451,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
핵심은 2017.11.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2019.10.23. 설정된 ‘국’ 명의 근저당권과 2024.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자 미배당액은 618,728,740원에 달하지만, 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상웅 | 104호 41.48㎡ | 2023.12.01 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2024.12.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 이상웅 본인의 임차관계입니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 9.5%라는 숫자를 그대로 ‘저가’로 읽으면 안 된다
화신노블레스7차 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 240,000,000원입니다. 현재 최저가 19,930,000원은 최근 12개월 평균의 9.5%로 계산됩니다. 하지만 최근 거래 면적은 76㎡ 안팎이 대부분이고, 실거래 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 104호 근린시설의 적정 시세를 판단하거나 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 76.55㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 76.96㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 76.8㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.11 | 68.25㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 77.02㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 77.16㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 76.96㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 76.96㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 77.16㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 76.03㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 64.71㎡ | 13 | 204,000,000원 |
| 2022.09 | 76.55㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 210,000,000원 |
전체 12건 평균은 237,000,000원이지만, 과거 260,000,000원~270,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원으로 낮아졌고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -14.6%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 237,000,000원을 기준으로 현재 최저가의 할인폭을 강조하는 방식은 적절하지 않습니다. 더구나 면적이 맞지 않아 최근 평균 210,000,000원도 104호의 직접 시세로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 186,000,000원 | 19,171,260원 |
| 2. 근저당 · 국 | 451,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 637,900,000원 중 예상배당은 19,171,260원이고 미배당은 618,728,740원입니다. 그럼에도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장근린공원 남동측 인근 일반상업지역입니다. 서측에는 주상복합건물·근린생활시설과 평택국제중앙시장이, 동측에는 천주교 송탄성당·교회 및 주거용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 주위에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며 1호선 송탄역 이용이 가능합니다. 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정 당시 104호와 105호를 ‘잉크뷰 타투샵’으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대조건은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층, 지하3층 규모의 주상복합건물로 급배수·위생·옥내소화·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등이 포함됩니다. 토지는 소로2류와 접합니다.
- 토지. 총12필 일단지의 주상복합 건물부지이며 대체로 사다리형의 완경사지입니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 일부는 지목이 ‘도로’이나 실제로는 건부지 일부로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 화신노블레스7차는 29세대이고 준공일은 2017.10.27.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%로 나타나 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이상웅은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금 10,000,000원·배당요구 2024.12.18. 사실과 확정일자·최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 104호 실제 사용범위 확인. 감정 당시 104호와 105호가 함께 ‘잉크뷰 타투샵’으로 사용된 것으로 탐문됐으므로 낙찰 후 독립 사용 가능성과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래를 그대로 대입하지 말 것. 최근 실거래 면적은 64.71㎡~77.16㎡이고 104호 임차부분은 41.48㎡입니다. 최근12개월 평균 210,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -14.6%입니다. 전체 평균 237,000,000원보다 최근12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 참고하되 면적 차이를 함께 보정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 13,951,000원, 9회 유찰 시 9,765,700원으로 제시돼 있습니다. 가격 하락만 볼 것이 아니라 유찰이 반복되는 원인을 현장 수요와 함께 판단해야 합니다.
- 채권 부족액과 인수액 구분. 현 회차 예상 미배당 618,728,740원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. ‘미배당이 크다 = 낙찰자 부담’으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮다. 하지만 7회 유찰 가격은 별개의 문제다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017.11.17. 신한은행 근저당권이고, 임차인 이상웅은 2023.12.01. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 ‘국’ 근저당권도 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 242,000,000원에서 7회 유찰돼 19,930,000원까지 내려왔고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%입니다. 실거래 자료상 최근12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 240,000,000원이지만 거래 면적이 이 물건과 맞지 않고 최근 추세도 -14.6%입니다. 따라서 “감정가 대비 매우 낮다”는 사실 자체를 시세 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
