19,601,000원
수원지방법원 2024타경5217. 평택시 신장동 화신노블레스7차 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가 당시 104호와 105호를 <잉크뷰 타투샵>으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 박상득이고, 말소기준은 2017.11.17. 주식회사신한은행 근저당권 108,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당권 451,900,000원과 2024.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 238,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 19,601,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 화신노블레스7차 관련 경매 통계도 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체보다 왜 시장이 7번 응찰하지 않았는가를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장로82번길 77, 1층105호 (신장동, 화신노블레스7차) |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 분석대상 면적 25.594㎡ · 1층 |
| 이용상태 | 104호·105호를 <잉크뷰 타투샵>으로 사용 중인 것으로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상14층·지하3층 주상복합건물 |
| 소유자 | 박상득 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 19,601,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 254,985,064원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.11.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 108,000,000원입니다. 2019.10.23. 국 명의 근저당권 451,900,000원은 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하고, 2024.12.05. 임의경매개시결정도 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 신고 호수가 104호인 점을 반드시 대조
| 성명 | 신고 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상웅 | 104호 41.48㎡ | 2023.12.01 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.18 우선변제 미상 |
이상웅의 전입일은 2023.12.01.로 말소기준권리인 2017.11.17.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 신고된 점유부분은 104호 41.48㎡이고, 경매 대상은 105호입니다. 감정평가에서는 104호와 105호를 함께 <잉크뷰 타투샵>으로 사용 중인 것으로 탐문됐으므로 실제 내부 경계·점유 범위와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 9.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
화신노블레스7차의 최근 12개월 실거래는 3건으로 평균 210,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 240,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 237,000,000원이지만, 최근 12개월 평균이 과거 표본보다 낮고 최근 대비 과거 거래 추세는 -14.6%입니다. 즉 최근 가격 흐름은 하락 쪽입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 76.55㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 76.96㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 76.8㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 19,601,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 9.3%에 불과합니다. 그러나 분석 대상 면적은 25.594㎡이고 실거래 표본은 64.71~77.16㎡로 구성돼 있어, 이 비율을 그대로 ‘시세의 9%에 사는 물건’으로 해석하면 안 됩니다. 특히 대상은 1층 근린시설이고 실거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,818원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 18,848,182원 |
| 2. 근저당 · 국 | 451,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 559,900,000원 중 예상 배당액은 18,848,182원이며, 미배당액은 541,051,818원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 19,601,000원 | 18,848,182원 | 541,051,818원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 13,720,700원 | 13,073,727원 | 546,826,273원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 9,604,490원 | 9,031,609원 | 550,868,391원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 배당 부족액은 541,051,818원에서 546,826,273원, 550,868,391원으로 커집니다. 매수자 입장에서는 권리 인수보다 저가에도 거래가 성사되지 않는 이유를 확인하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장근린공원 남동측 인근 일반상업지역입니다. 서측은 주상복합건물·근린생활시설·평택국제중앙시장, 동측은 송탄성당·교회·주거용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 주위에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며 1호선 송탄역 이용이 가능합니다.
- 이용상태. 104호와 105호를 <잉크뷰 타투샵>으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층·지하3층 주상복합건물이며 급배수·위생·옥내소화·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 소로2류 포장도로와 접하고, 남측 도로는 경사지로 지상 연결 계단이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·철도보호지구가 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,556,000원/㎡, 사다리형 평지, 소로각지입니다. 대지권 목적 토지 중 일부는 지목이 도로이나 실제 건부지 일부로 현황 대입니다.
- 환금성. 화신노블레스7차는 29세대, 2017.10.27. 준공입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%로 가격보다 환금성 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 104호·105호 경계 확인. 감정평가상 두 호실을 하나의 타투샵으로 사용 중인 정황이 있어 105호의 독립 출입·내부 경계·점유 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차 신고 호수 대조. 이상웅의 신고 점유부분은 104호입니다. 경매 대상 105호와 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 현황조사·매각물건명세서 원본 및 현장을 대조해야 합니다.
- 시세 착시 금지. 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 9.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 거래 표본 면적이 대상 25.594㎡와 일치하지 않습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 근린시설의 상권·임대수요·관리비·내부 구조·업종 활용 가능성을 확인하고, 장기 유찰이 단순 가격 문제인지 환금성 문제인지 구분해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 -14.6% 흐름입니다. 과거 전체 평균 237,000,000원을 기준으로 가격 가치를 높게 잡지 않는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·영업상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “왜 7번 안 팔렸나”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격과 환금성은 단순하지 않습니다. 감정가 238,000,000원에서 19,601,000원까지 내려온 것은 눈에 띄지만, 대상은 1층 근린시설이고 이미 7회 유찰됐습니다. 최근 12개월 평균 210,000,000원과 비교하면 숫자상 9.3%지만 거래 면적이 다르기 때문에 이를 직접적인 시세 할인율로 볼 수 없습니다.
또 최근 거래 흐름은 -14.6%이고, 관련 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “인수 없는 초저가 물건”이라는 한 문장보다 “권리는 정리되지만 환금성과 실제 점유를 먼저 검증해야 하는 장기 유찰 근린시설”로 보는 것이 정확합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 7회의 유찰은 그보다 더 강한 정보입니다.
