* 배당 계산에서 추정한 매수인 인수액입니다. 최정화의 대항력·우선변제·배당요구 여부와 보증금 기재액을 확인하기 전에는 실제 인수액과 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 실질취득 잠정액에는 취득세·명도비·기타 부대비용이 포함되지 않습니다.

청주지방법원 2026타경50200. 충청북도 청주시 상당구 용담동 211-9에 소재한 기타 + 토지 경매물건입니다. 현재 소유자는 박서영이며, 2020년 8월 26일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2021년 설정된 김용미의 근저당권은 2022년 5월 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 11월 21일 서울보증보험 주식회사의 58,495,190원 가압류가 설정됐고, 이것이 이번 매각에서 말소기준권리로 작용합니다.

뒤이어 같은 채권자의 가압류가 추가되고, 기존 가압류를 본압류로 이행하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 국과 청주시의 압류도 후순위로 기재돼 있습니다. 등기상 권리의 소멸 흐름은 비교적 분명하지만, 실제 점유관계와 조세 배당, 제시외 건물의 현황까지 단순하다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 채권은 소멸

핵심은 2024.11.21 갑구 7번 가압류입니다. 기존 근저당권들은 모두 말소된 상태이고, 서울보증보험의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정, 국·청주시 압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — '대항력 없음'으로 단정할 수 없다

현황조사에서 최정화가 전체를 점유하는 것으로 기재됐습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 임차보증금 대위·승계 중복신고에 해당하는 인물은 확인되지 않습니다.

* 현황조사에 기재된 보증금 금액 2,000을 원 단위로 표시했습니다. 통상적인 임대차보증금과 비교해 매우 작은 기재액이므로 실제 계약금액과 단위를 반드시 원본에서 확인해야 합니다. 이를 임의로 2,000만원 등으로 환산하지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 전액 배당되지 않는 경우, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이때 실질취득액은 낙찰가 + 인수 보증금이며, 보증금이 낙찰가를 웃돌고 그 차액을 인수하는 구조라면 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 단순한 유찰에 의한 낙찰가 하락이 실제 취득비용 절감으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.

이번 물건은 최정화의 실제 보증금과 대항력, 배당관계가 확정되지 않았으므로 이 계산을 확정적으로 적용할 수 없습니다. 매수인 실질취득비용은 임차관계 확인 후 다시 산정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 비교 실거래를 확인하기 전에는 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 36,831,760원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 100%에서 매각이 진행되는 일정입니다. 다만 동일하거나 유사한 용도의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 주변 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,831,760원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 채권액이 알려진 가압류를 기준으로 계산했으며, 강제경매개시결정의 별도 채권액은 산입하지 않았습니다. 동일 채권자의 여러 가압류와 본압류 이행관계에 대한 채권 중복 여부, 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제는 실제 배당 시 확인이 필요합니다. 위 금액은 확정배당표가 아닙니다.

예상 채권자 배당액은 35,768,788원이고, 채권총액 대비 미배당액은 53,384,661원입니다. 하지만 이 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 가압류 채권의 미배당과, 별도로 성립할 수 있는 대항력 임차보증금 인수위험은 서로 다른 문제입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 권리 확인은 그대로

* 회차별 인수액 0원은 배당 시뮬레이션의 잠정 추정입니다. 임차인의 보증금·전입신고·확정일자·배당요구가 확정되지 않았으므로 실제 인수액이 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

1회 유찰하면 최저매각가는 29,465,408원, 2회 유찰하면 23,572,326원으로 내려가는 시나리오입니다. 반면 채권 미배당액은 각각 60,618,418원, 66,405,425원으로 커집니다.

⑥ 토지·제시외 건물·환금성 메모

• 토지 규모. 용담동 211-9의 토지면적은 50.0㎡이며 지목은 대입니다. 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다.
• 형상 및 지세. 평지의 사다리형 토지입니다. 실제 활용 가능 면적과 경계, 인접 필지 및 건물 배치를 확인해야 합니다.
• 도로 접근. 도로접면은 '세로한면(불)'로 기재돼 있습니다. 현장 진입 가능 여부, 차량 접근 및 건축 관련 접도 조건을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역, 고도지구, 중점경관관리구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 재건축·증축·용도변경을 검토한다면 각 규제의 구체적인 적용 여부가 중요합니다.
• 공시지가. 개별공시지가는 366,400원/㎡입니다. 공시지가는 감정가나 현재 매매시세와 동일한 개념이 아닙니다.
• 제시외 건물. 매각조건에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 현장 건물의 구조·면적·사용상태·소유관계와 매각 포함 범위를 원본 감정평가서 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트와 달리 토지 규모, 도로 조건, 건물 상태, 규제와 점유관계에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 객관적인 환금성 평가에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입신고 확인. 최정화의 주민등록 전입신고일과 실제 점유 개시 시점을 확인해 말소기준일 2024.11.21과 비교해야 합니다.
• 보증금 원본 대조. 기재액 2,000의 실제 금액·단위·계약내용을 임대차계약서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 우선변제와 배당요구. 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 대상 여부를 확인해 인수액과 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 가압류 채권관계. 서울보증보험의 갑구 7·8·9·10번 권리 중 동일 채권 및 본압류로 이행된 부분을 확인해 배당채권 중복계상 여부를 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국 및 청주시 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
• 제시외 건물 확인. 건물 구조와 규모, 매각 포함 여부, 건축물대장과의 일치 여부 및 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 도로·규제 확인. '세로한면(불)' 도로접면과 제1종일반주거지역·고도지구·상대보호구역 등의 실제 이용 제한을 확인하세요.
• 시세 재검증. 동일 지역·유사 대지 규모·유사 건물 및 도로 조건을 가진 최근 거래를 확보한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 전체 점유자가 확인된 만큼 실제 인도 가능 시점과 점유자의 권원, 미납 공과금 및 관리비 등을 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 추정 ≠ 실제 위험 0원”

이 사건의 말소기준권리는 2024년 서울보증보험 가압류입니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐고 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 그 결과만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다.

현황조사에 기재된 최정화 1명의 전입일, 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 따라서 임차인의 대항력 여부와 최종 매수인 인수액이 확정되지 않았습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 소규모 토지의 도로 조건, 세무기관 압류, 비교 실거래가 부재까지 고려해야 합니다.

신건 최저매각가 36,831,760원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격의 적정성을 판단하기도 어렵습니다. 추후 유찰되더라도 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.

등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 임차관계와 물건 현황은 추가 확인이 필요한 사건입니다. 현재 단계에서는 적극적인 가격 평가보다 원본 서류와 현장조사를 통한 위험 해소를 우선하는 판단이 타당합니다.