청주지방법원 2026타경50200. 청주시 상당구 영운동 삼진아파트 103동 6층 602호입니다. 삼진아파트는 1992.05.28 준공된 132세대 아파트이며, 비교 실거래의 대상 면적은 51.38㎡입니다. 현재 소유자 박서영은 2022.05.23 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 46,500,000원입니다.

이 사건은 은행 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아닙니다. 서울보증보험이 채권자로 등장하는 강제경매입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2024.11.21 접수된 가압류입니다. 등기만 살펴보면 후순위 권리 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 점유 임차인의 대항력 확인이 남아 있다는 점에서 권리분석을 완료했다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 임차인은 별도 확인

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.11.21입니다. 서울보증보험의 갑구 8번 가압류가 말소기준권리로 분류됐습니다. 그보다 앞선 삼성카드 가압류는 2024.04.23 이미 말소됐으며, 과거 근저당권들 역시 등기상 말소된 상태입니다.

말소기준권리 이후 등기된 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정, 국가 및 청주시의 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 매수인이 점유 임차인에게 부담할 채무가 없는 것은 서로 다른 문제입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 보류

현황조사 및 매각물건명세서상 최정화가 전체를 점유하는 임차인으로 확인됩니다. 보증기관이 대위하거나 승계한 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 선순위 대항력 여부와 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 111.4%, 하락 추세까지 확인

삼진아파트는 132세대 규모이며 1992.05.28 준공됐습니다. 같은 단지에서 2026년 확인된 최근 거래를 보면 대상 면적 51.38㎡와 유사 면적 50.78㎡·53.27㎡ 거래가 함께 나타납니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 51,166,666원입니다.

전체 실거래 12건의 평균은 52,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래까지 혼합된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 51,166,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 평균의 111.4%입니다.

가격 추세도 중요합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 -4.1%로 하락했습니다. 과거 높은 거래가를 기준으로 현재 감정가를 정당화하기 어려운 이유입니다. 다만 비교 거래는 층과 면적이 일부 다르므로 대상 물건의 6층 위치와 실제 내부 상태까지 확인해 개별 가격을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용으로 1,426,000원을 반영한 후 서울보증보험 갑구 8번 가압류에 55,574,000원을 배당하는 계산입니다. 후순위 가압류에는 배당 가능한 잔액이 없습니다.

배당채권 합계 89,153,449원 · 채권자 예상배당 55,574,000원 · 미배당 33,579,449원 · 소유자 잔여 0원. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정이며, 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·미배당 시나리오

유찰되면 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 현재 신건에서 33,579,449원인 미배당액이 1회 유찰 시 44,774,249원, 2회 유찰 시 53,730,089원으로 증가합니다.

여기서 반드시 구분해야 할 점은 가압류 채권자의 미배당액과 임차인의 미반환 보증금입니다. 가압류 채권의 미배당액은 일반적으로 매수인이 그대로 인수하는 돈이 아닙니다. 반면 선순위 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 사건은 임차인의 대항력과 실제 보증금 규모가 확인되지 않아 어느 유찰 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·거래 자료 기준)

• 단지 규모. 삼진아파트는 132세대이며 1992.05.28 준공됐습니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본 및 매수 수요의 폭이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
• 토지 용도. 제2종일반주거지역에 해당하며, 토지 이용상황은 아파트입니다. 지목은 대지입니다.
• 토지 형상. 토지면적 3,179.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공시지가. 639,900원/㎡입니다. 이는 아파트 개별 호실의 실거래가격과는 다른 지표입니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 실거래 편차. 확인된 전체 거래의 최저는 33,000,000원, 최고는 64,000,000원입니다. 동일 단지 안에서도 면적·층·상태에 따라 거래가격 차이가 나타납니다.
• 가격 추세. 최근 거래 평균은 이전 평균 대비 -4.1%입니다. 하락 추세에서 과거 거래 평균을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 환금성. 비교적 오래된 132세대 단지로, 매각 시 매수층과 거래 속도를 신중히 검토할 필요가 있습니다. 최근 실거래는 존재하지만 현재 최저가가 최근 평균을 웃돌고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최정화 전입일 확인. 주민등록 전입일과 실제 점유 개시일을 확인해 2024.11.21 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했는지 판단해야 합니다.
• 보증금 원금 확인. 임대차계약서의 실제 보증금 액수와 단위를 확인해야 합니다. 현재 표기값 2,000만으로 매수인 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 취득 여부, 우선변제 순위, 배당요구 여부 및 배당 가능액을 대조해야 합니다.
• 실질취득금액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실제 취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 평균 51,166,666원의 111.4%입니다. 최근 거래 50,000,000원과 하락 추세 -4.1%를 함께 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 45,600,000원, 2회 유찰 36,480,000원이지만 임차인 인수가 확인되기 전에는 저가 취득이라고 판단하지 않아야 합니다.
• 세금 우선순위. 국가와 청주시의 압류가 등기돼 있으므로 당해세·조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납과 점유 상태를 확인하고 임차인과의 인도·명도 문제를 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 6층 602호의 내부 상태, 보수 필요성, 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 인수 위험 없음, 신건 ≠ 저가”

청주 삼진아파트 103동 602호는 말소기준이 가압류이고 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 유효한 근저당권이 없다는 점은 장점입니다. 그러나 실제 임차인 최정화의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매수인 인수 위험은 미확정입니다.

가격도 신중하게 접근해야 합니다. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 51,166,666원의 111.4%입니다. 최신 거래 50,000,000원보다 높고, 가격 추세도 -4.1%로 하락하고 있습니다. 계산상 인수금액을 0원으로 놓아도 현재는 최근 시세보다 비쌉니다.

결론적으로 이 사건은 말소되는 채권의 구조는 비교적 명확하지만, 임차인의 대항력은 확정되지 않았고 현재 가격 메리트도 부족한 물건입니다. 입찰 전에 임차인의 실제 보증금과 선순위 여부를 먼저 확정하고, 이후 최근 실거래에 비춰 실질취득금액을 판단해야 합니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.