대전지방법원 천안지원 2025타경792. 충남 천안시 동남구 청당동 506, 청수5로 3에 위치한 집합건물의 9층 904호입니다. 감정평가상 이 건물은 랜드마크원으로 불리며, 904호와 905호는 구분 없이 제1종근린생활시설인 공유사무실 '청당오피스'로 사용되고 있습니다. 경매 물건의 용도 표시는 '대지'이나 등기증명서는 집합건물이고 실제 이용상태는 근린생활시설이므로, 토지 단독 매각으로 이해해서는 안 됩니다.

소유자는 서귀현·이규호로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2017년 12월 1일 등기된 신한은행 근저당권은 채권최고액이 612,000,000원이며, 같은 청당동 506의 905호와 906호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025년 11월 13일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매에서 가장 중요하게 검토할 사항은 근저당 자체보다 공동담보 관계, 일괄매각 범위, 904·905호의 통합 사용, 다수 점유자의 실제 계약관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개

말소기준권리는 2017년 12월 1일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원이며, 2025년 11월 13일 임의경매개시결정은 그 이후 등기입니다. 일반적인 매각 소멸 관계에서 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다.

이전 신탁 관련 등기는 말소된 이력이 있고, 이규호 지분에 관한 2019년 강제경매개시결정도 2020년 기각에 따라 말소됐습니다. 이는 현재 진행 중인 임의경매와 구별되는 과거 이력입니다. 등기상 남을 근저당채무를 매수인이 승계하는 구조로 산정되지는 않습니다.

② 임차·점유 현황 — 핵심 위험 구간

임차·점유 조사에는 성명 또는 법인명이 식별되는 신고 63건과 명칭이 불완전한 기록 4건이 나타납니다. 식별되는 신고에는 개인과 법인이 혼재하며, 점유 표시도 904호 단독, 904·905호 통합, 905호 단독, 906호 등으로 나뉩니다. 63건을 전부 904호의 실제 독립 임차인 63명으로 볼 수는 없습니다. 실제 임차인 수와 각 계약의 귀속은 호실별 원본 대조로 확정해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.

전입·등록일이 확인되는 신고는 모두 2017년 12월 1일의 말소기준권리보다 후순위이며, 조사상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 그러나 다수의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 주거용으로 기재돼 있습니다. 특히 등록일 자체를 확인할 수 없는 불완전 기록은 대항력 가능·미상으로 별도 취급하는 것이 안전합니다.

보증금·차임은 조사에 기재된 금액을 그대로 표시했습니다. 차임의 기간·정산 조건은 계약 원본 대조가 필요합니다. '대항력 없음'은 기재된 전입·등록일과 말소기준일에 따른 조사상 분류이며, 우선변제 '미확인'은 확정일자·배당요구 요건을 확정하지 못했다는 의미입니다. 명칭이 불완전한 4건은 별도 표시하고, 실제 독립 임차인 수에는 산입하지 않았습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 할인보다 실제 거래 검증

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 427,000,000원입니다. 이 물건은 신건으로 아직 유찰에 따른 가격 조정이 없습니다. 하지만 동일 건물의 유사 면적·유사 용도 실거래와 실제 임대수익을 대조하기 전에는 감정가가 적정한지, 현재 최저가가 저렴한지 판단할 수 없습니다.

공유사무실로 통합 사용 중인 근린생활시설은 단순한 아파트 평균 거래가보다 전용·분양 면적, 매각 대상 호실 수, 임대차 관계, 실질 임대수익, 공실 및 재임대 가능성이 가격과 환금성 판단에 중요합니다. 2017년 등기 거래가액 281,400,000원은 과거 취득 이력으로, 현재 시세를 나타내는 값으로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)

집행비용 6,670,000원을 공제한 420,330,000원을 신한은행에 배당하는 가정입니다. 미배당 191,670,000원은 채권최고액 612,000,000원을 기준으로 계산한 차액으로, 실제 채무 잔액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 별도로 신청채권자의 청구액은 527,509,121원입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

신건에서는 채권최고액 대비 191,670,000원이 배당되지 않는 것으로 산정됩니다. 1회 유찰 시에는 275,982,400원, 2회 유찰 시에는 343,345,920원으로 미배당이 늘어납니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액의 산정이며, 그 부족액을 매수인이 자동으로 인수한다는 뜻은 아닙니다.

세 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정돼 있어도 임차보증금 미상 신고와 실제 점유관계를 검증하지 않고 실질취득 비용을 확정하면 안 됩니다. 회차별 최저가 하락에 비례해 취득비용이 감소한다는 판단은 별도 인수 위험이 없다는 전제가 확인된 경우에만 가능합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안세무서 서측 인근의 랜드마크원 건물에 위치합니다. 주변은 상가와 공동주택 등이 혼재한 정비된 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 904·905호는 제1종근린생활시설로서 공유사무실 '청당오피스'로 통합 이용 중입니다. 별도로 906호는 제2종근린생활시설인 '쥬쥬아동발달센터' 이용 상태가 기재돼 있습니다.
• 건물설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측과 남측 중로, 서측 소로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 일반상업지역·청수지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 838.7㎡, 공시지가는 3,173,000원/㎡입니다. 해당 수치는 건물이 소재한 토지에 관한 정보로, 904호에 배분된 전용 대지면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 관련 표시가 있으며 건축물 위반사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설의 거래·임대수요와 공유사무실의 실제 임대운영 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 호실별 독립 사용 가능성, 임대차 승계 및 시설 정리 부담을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 904호의 경매 물건목록과 일괄매각 대상 범위를 대조하고, 905·906호의 법적 관계를 구별합니다. 공동담보 호실이 곧 매각 대상이라는 추정은 금물입니다.
• 공유사무실 계약 전수 확인. 식별 가능한 점유 신고 63건과 명칭 불완전 4건의 실제 귀속, 계약기간, 점유 구역을 대조합니다. 원본 계약서·사업자등록·시설 사용계약을 확인해야 합니다.
• 대항력 검증. 말소기준일 전후의 실제 인도 및 주민등록·사업자등록 요건을 따로 확인합니다. 전입일이 불명확한 점유자는 대항력 가능·미상으로 관리합니다.
• 보증금·배당요구. 전소현과 장은주의 배당요구를 확인하고 확정일자·점유 호실·최우선변제 요건을 검토합니다. 보증금 미상 신고의 계약조건도 확인합니다.
• 공동담보 관계. 신한은행 근저당의 904·905·906호 공동담보 범위와 다른 매각절차의 진행 여부를 확인합니다.
• 실제 명도 비용. 사무실 사용자·주거 점유자·법인 등 점유 주체별 인도 가능성, 잔존 시설, 집기 및 출입 문제를 확인합니다.
• 가격 검증. 같은 건물의 유사 근린생활시설 실거래, 임대수익, 관리비 및 공실 위험을 대조해 응찰가를 산정합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 현황을 입찰 전 다시 대조합니다.

맺으며 — “등기상 단순함이 점유상 안전을 보장하지 않는다”

이 물건은 신한은행 근저당권이 말소기준으로, 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 예상배당표에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 하지만 실제로는 904·905호 통합 공유사무실과 다수 점유 신고, 보증금·확정일자 미상, 일부 대항력 판정 불능 기록, 공동담보와 일괄매각 범위 확인이라는 주요 변수가 남아 있습니다.

감정가 427,000,000원이 적정한지 평가할 유사 실거래와 임대수익에 대한 확인도 필요합니다. 현재 최저가와 등기상 실질취득 추정액이 같다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 종합 판단은 D — 현 단계 입찰 보류 및 권리·점유·가격 재검증입니다. 핵심은 최저가 하락을 기다리는 것보다, 먼저 무엇을 낙찰받고 누구에게 인도를 요구할 수 있는지를 확정하는 것입니다.