대전지방법원 2025타경792. 천안시 동남구 청당동 506, 청수5로 3 소재 랜드마크원 건물의 9층 906호입니다. 감정평가상 해당 호실은 제2종근린생활시설(학원)로, 상호는 쥬쥬아동발달센터입니다. 같은 층의 904호와 905호는 구분 없이 제1종근린생활시설로 이용 중인 청당오피스 공유사무실로 조사됐지만, 906호는 이들 호실과 구분되는 별도 전유부분입니다.
이 물건의 말소기준권리는 2017.12.01. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 다만 근저당권은 904호·905호도 공동담보로 하는 권리이며, 매각에 따른 근저당권의 소멸과 채권의 전액 변제 여부는 별개의 문제입니다. 근저당권 채권이 모두 배당되지 않더라도 그 미배당 채무를 낙찰자가 당연히 인수하는 것은 아닙니다.
실제로 낙찰자가 주의해야 할 부분은 두 가지입니다. 하나는 906호 점유관계의 불확실성, 다른 하나는 시세 비교 없이 감정가에 입찰하는 가격 위험입니다. 신건이라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 506, 제9층 제906호 도로명주소: 충청남도 천안시 동남구 청수5로 3 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 경매 용도표시 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설(학원) |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물의 9층 906호 · 쥬쥬아동발달센터 |
| 소유자 | 서귀현(지분 2분의 1), 이규호(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2017.12.01. 소유권이전 · 거래가액 394,400,000원 |
| 감정가 | 326,000,000원 |
| 최저매각가 | 326,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 527,509,121원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.01. 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 612,000,000원 |
| 공동담보 | 청당동 506 제9층 제904호 · 제905호 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.21. |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
등기 흐름을 보면 신탁 설정과 말소를 거쳐 2017.12.01. 서귀현·이규호가 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 같은 날 신한은행이 근저당권을 설정했습니다. 이후 발생한 이규호 지분 강제경매개시결정은 2020.06.09. 말소됐고, 서귀현 지분에 대한 천안시 압류도 2021.11.23. 해제·말소됐습니다.
현재 경매의 직접적인 근거는 2025.11.13. 신한은행이 신청한 임의경매개시결정입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 906호에 집중해야 한다
906호에는 장은주가 임차인으로 조사됐습니다. 보증금 15,000,000원, 월차임 600,000원이며, 전입일은 2023.07.07.입니다. 신한은행 근저당 설정일인 2017.12.01.보다 늦으므로 현재 조사상 대항력 없음으로 분류됩니다. 2025.11.21. 배당요구를 했지만, 확정일자와 우선변제권 인정 여부는 확인되지 않았습니다.
별도로 매각물건명세서에는 ‘점포’라는 표시와 주거 이용 기재가 존재합니다. 해당 표시의 점유 주체, 전입일, 보증금이 특정되지 않아 이 점유관계에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 표시 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 906호 · 주거 | 15,000,000원 600,000원 |
2023.07.07. 배당요구 2025.11.21. |
없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포(미특정) | 주거 표시 · 구체적 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
906호에서 특정된 실제 임차인은 장은주 1명입니다. 별도의 ‘점포’ 표시는 동일 임차인에 대한 중복 기재인지 추가 점유관계인지 확인이 필요하며, 임차인 수에 확정적으로 합산하지 않았습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 확인된 권리는 없습니다.
특히 감정평가에서는 906호를 학원으로 이용 중이라고 기재했는데, 임차인 조사에는 주거 이용 표시도 있습니다. 감정평가상 용도와 실제 점유관계 사이의 차이가 존재하므로 현장 확인을 통해 현재 사용 주체, 임대차 관계, 인도 대상의 범위를 특정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 시세라는 보장은 없다
현재 감정가와 최저매각가는 동일하게 326,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
그러나 906호와 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 과거 소유권이전 등기에 기재된 거래가액은 394,400,000원(2017년 매매)이지만, 이를 현재 시장가격과 동일하게 취급할 수는 없습니다.
더구나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 주거용 아파트 거래가격이 아닌 동일 건물 또는 유사 상업시설의 실제 거래가격과 임대수익, 공실 및 환금성을 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 전액을 충족하지 못하지만, 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,364,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 612,000,000원 | 320,636,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 326,000,000원 |
|---|---|
| 신청채권자 청구 | 527,509,121원 |
| 근저당 채권최고액 | 612,000,000원 |
| 예상 채권 배당 | 320,636,000원 |
| 채권 미배당 | 291,364,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 미상 점유 별도 확인 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정배당입니다. 실제 피담보채권액, 공동담보 부동산의 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 및 집행비용 확정액에 따라 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 추정 0원은 미상 점유자의 권리 확정 전 판단입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 확인은 필수
| 매각 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 326,000,000원 | 320,636,000원 | 291,364,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 260,800,000원 | 256,348,800원 | 355,651,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 407,080,960원 | 0원 |
유찰되면 매각가격 자체는 낮아집니다. 하지만 실제 시세 비교 근거가 없으므로 260,800,000원이나 208,640,000원이 곧바로 적정 매수가격이라고 판단할 수는 없습니다. 근린생활시설은 임대수익과 공실 위험, 실제 용도, 점유관계 및 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
위 회차별 인수 추정액은 확인된 권리를 기준으로 산정한 값입니다. 미상 점유자에게 인수해야 할 보증금이 존재한다고 확인되는 경우에는 매각가뿐 아니라 그 미배당 인수액까지 합산한 실질취득금액을 기준으로 투자성을 다시 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 청당동 소재 천안세무서 서측 인근의 랜드마크원 건물입니다. 주변은 상가와 공동주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도 및 이용상태. 906호는 제2종근린생활시설(학원)로 쥬쥬아동발달센터가 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 같은 층의 904·905호는 제1종근린생활시설로, 실제 공유사무실인 청당오피스로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측과 남측에는 중로, 서측에는 소로의 아스콘 포장도로가 접합니다. 중로각지에 위치한 상업용 부지입니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역, 청수지구 지구단위계획구역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 중로1류 및 소로3류에 접합니다.
- 토지 및 공시지가. 대상 부지는 상업용으로 이용되고, 공시지가 자료는 3,173,000원/㎡입니다. 이는 906호 전유부분의 실거래가격과는 다른 지표입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 입지뿐 아니라 임대수요, 실제 점유 및 사용상태, 용도 적합성, 공실 가능성이 매각가격에 영향을 줍니다. 906호의 현재 임대수익과 적정 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 906호 점유자 확인. 장은주의 실제 점유 여부, 현재 임대차계약 관계, 배당요구 내용, 점유 공간 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 미상 점유 표시 확인. ‘점포’라고 기재된 별도 표시가 장은주와 동일한 점유관계인지, 다른 점유자나 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 우선변제·최우선변제 확인. 장은주의 배당요구는 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 실제 배당 시 우선변제 요건과 소액임차인 해당 여부를 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권은 904호·905호와 공동담보입니다. 각 호실의 매각 진행, 배당 순위, 공동담보권의 실제 채권잔액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 경매 용도표시 대지와 집합건물 906호의 실제 매각대상 및 대지권 범위를 매각목록으로 대조해야 합니다.
- 현장 용도 확인. 학원 이용상태와 주거 점유 기록의 차이를 확인하고, 실제 영업 주체와 인도 대상 공간을 특정해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 326,000,000원을 현재 시장가격으로 단정하지 말고, 동일 건물 및 유사 근린생활시설의 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 세금, 시설 원상복구와 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 취득은 다르다”
천안 청당동 랜드마크원 906호의 권리분석에서 가장 분명한 부분은 2017.12.01. 신한은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며, 채권최고액 기준 예상 미배당 291,364,000원도 낙찰자가 자동 승계하는 채무는 아닙니다.
906호 임차인 장은주의 전입일은 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 그러나 신원과 보증금 등이 미상인 점유 표시가 별도로 존재하고, 감정평가상 학원 이용상태와 임차인 조사의 주거 표시 사이에도 차이가 있습니다. 따라서 인수 위험이 완전히 제거된 물건으로 판단하기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 326,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 더구나 904호·905호와 공동담보로 묶인 근저당 관계, 근린생활시설 특유의 환금성, 실제 사용·점유상태를 함께 검토해야 합니다.
결론은 권리의 기본 구조는 확인됐지만, 입찰 판단은 보류입니다. 906호의 실제 점유관계와 매각범위를 확정하고, 유사 근린생활시설의 실거래가격과 임대수익을 확보한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 확인된 인수 0원과 안전한 실질취득을 동일하게 취급하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
