부산지방법원 2025타경5944. 부산 남구 대연동 대연롯데캐슬레전드1단지 101동 705호, 전용 39.7㎡에 대응하는 아파트입니다. 2018년 2월 준공된 2,917세대 단지로, 부산 남구청 서측과 부산중앙고등학교 남측 인근에 위치합니다. 소유자는 주식회사예다인으로, 2019년 1월 16일 거래가액 130,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
같은 날 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 154,030,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류 3건이 등기됐고, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 근저당과 후순위 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그 전에 전입한 사람의 임차보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 가장 중요한 구분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 101동 7층 705호 도로명주소: 부산광역시 남구 수영로 135 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.7㎡ · 101동 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사예다인 (2019.01.16 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2019.01.16 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 154,030,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 513,740,459원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차인 | 김달옥 · 임관홍 (조사된 실제 임차인 2명) |
| 등기 열람기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상의 말소기준은 2019.01.16 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 2021년 국세 압류, 2022년 부산광역시 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 부산광역시 남구 압류는 모두 후순위 등기입니다. 이들 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로 등기 자체를 매수인이 계속 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 조세채권의 법정 우선순위는 등기순서만으로 결정되지 않아 실제 배당에는 별도 영향을 줄 수 있습니다.
문제는 김달옥입니다. 2018년 10월 29일 전입해 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 전입 시점만 놓고 보면 선순위 임차인에 해당할 가능성이 있으나, 실제 점유·임대차계약의 성립, 보증금, 확정일자 등은 확인이 필요합니다. 따라서 현 단계 판단은 대항력 가능·미상이며, 인수금액 역시 확정할 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김달옥 배당요구 2025.12.03 |
2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
| 임관홍 현황조사·매각물건명세서 |
2024.02.29 | 미상 | 없음 전입일 기준 후순위 |
미상 확정일자 미상 |
확인 필요 선순위 인수근거 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아닌 개별 임차인으로 집계됩니다. 김달옥의 대항력은 전입일 외의 법적 요건 확인이 필요하며, 임관홍은 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격에 메리트가 없다
동일 단지 대연롯데캐슬레전드1단지의 전용 39.7㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 2026년 3월부터 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 231,000,000원입니다. 현재 최저가는 238,000,000원으로 최근 평균보다 7,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.7㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 39.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 231,000,000원 |
최근 거래가는 200,000,000원~260,000,000원으로 편차가 큽니다. 가장 최근인 2026년 10월에는 11층이 247,000,000원에 거래되어 현재 최저가보다 9,000,000원 높았습니다. 그러나 2026년 9월 8층과 9층 거래는 각각 225,000,000원, 227,000,000원이었고, 2026년 5월에는 10층이 200,000,000원에도 거래됐습니다.
따라서 최신 거래 한 건만으로 경매물건이 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 7층 물건의 실제 상태·향·점유관계가 확인되지 않은 상황에서 최근 12개월 평균보다 3.0% 높은 가격에 응찰할 이유는 충분하지 않습니다. 특히 선순위 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득액은 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가로 낙찰될 경우의 기본 배당 시뮬레이션입니다. 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 국세·지방세 당해세와 임차인에 대한 우선배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수액을 확정하는 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 154,030,000원 | 154,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 79,838,000원 |
집행비용 4,132,000원, 근저당권 배당 154,030,000원, 잔여 79,838,000원의 단순 배분입니다. 세금 압류 3건의 우선순위·채권액, 임차인의 배당 및 인수 가능성을 반영하면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(신건 · 100%) | 238,000,000원 | 154,030,000원 | 0원 | 79,838,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 190,400,000원 | 154,030,000원 | 0원 | 32,904,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 4,642,480원 | 0원 |
2회 유찰 시 표시되는 미배당 4,642,480원은 근저당권의 채권최고액 대비 부족분입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금과는 별개이며, 채무자의 미상환 채권이 자동으로 매수인에게 승계된다는 의미도 아닙니다. 실제 매수인 부담은 각 권리의 대항력과 매각에 따른 소멸 여부에 따라 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 남구청 서측 인근이자 부산중앙고등학교 남측에 근접합니다. 주변은 학교·관공서·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스·마을버스 정류장 및 부산도시철도 못골역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 단지 규모. 대연롯데캐슬레전드1단지는 2018.02.27 준공, 총 2,917세대입니다. 전용 39.7㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인돼 거래가격 비교가 가능합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 마감상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태 및 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 2,917세대 대단지로 동일 면적 실거래가 확인되는 점은 긍정적입니다. 다만 최근 거래가격이 200,000,000원부터 260,000,000원까지 분포하므로 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김달옥의 임대차계약 확인. 2018.10.29 전입 당시의 점유 및 임대차계약 성립 여부, 실제 보증금, 임차부분, 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력과 인수액이 확정되지는 않습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 김달옥은 2025.12.03 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당순위, 예상 배당액, 배당 후 미회수 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 임관홍의 점유관계. 전입일은 2024.02.29로 말소기준 이후입니다. 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계 및 명도 대상 여부를 조사해야 합니다.
- 세금 압류 3건. 국세 압류는 2021.06.07, 부산광역시 압류는 2022.04.11, 부산광역시 남구 압류는 2026.03.24에 등기됐습니다. 법정기일·당해세 여부·예상 배당순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권액과 담보채권 대조. 신청 청구액 513,740,459원과 근저당권 채권최고액 154,030,000원의 차이를 확인해야 합니다. 배당모형상 채권최고액만 지급되는 계산을 최종 배당으로 확정해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 산정. 최저가 238,000,000원에 매수인이 실제 승계할 미배당 보증금을 더해 최근 12개월 평균 231,000,000원 및 최신 실거래 247,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 후 재검토. 1회 유찰 가격 190,400,000원, 2회 유찰 가격 152,320,000원은 낙찰가만의 비교입니다. 김달옥의 보증금이 인수되는 구조라면 단순한 최저가 인하만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.
- 내부·명도·관리비. 내부 상태가 조사되지 않았고 임차인 2명의 점유관계 확인이 필요합니다. 인도 절차, 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 2026.11.03 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건 및 임차인 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 높은 가격에, 미확정 보증금까지”
이 물건은 입지나 단지 규모만으로 보면 검토할 만한 아파트입니다. 못골역과 생활편의시설 접근성이 있고, 2,917세대 대단지에 동일 면적의 실거래도 확인됩니다. 그러나 경매 입찰의 매력은 입지만으로 결정되지 않습니다.
현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 231,000,000원보다 높습니다. 최신 실거래 247,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 거래 전체를 고려하면 가격상 우위가 확인되지 않습니다. 더욱이 2018년 10월부터 전입한 김달옥의 대항력 가능성 및 미배당 보증금 인수위험이 해결되지 않았습니다. 세금 압류 3건까지 있어 배당표에 표시된 소유자 잔여금과 매수인 인수 0원을 그대로 확신하기도 어렵습니다.
결론은 현재 신건 입찰 보류입니다. 김달옥의 임대차계약·보증금·확정일자와 배당 후 승계 여부를 먼저 확정한 다음, 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 권리관계가 해소되지 않는 한 유찰에 따른 가격 인하만으로 투자 매력이 생긴다고 판단해서는 안 됩니다. 시세 메리트 부족, 선순위 임차인 위험 미확정 — 권리 확인이 먼저입니다.
