부산지방법원 2025타경5944. 부산 남구 대연동의 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 803호입니다. 소유자는 주식회사예다인으로, 2019년 1월 소유권을 이전받으면서 구덕신용협동조합의 채권최고액 130,030,000원 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부상 말소기준은 구덕신용협동조합 근저당이고 그 이후의 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 등기부만 보아서는 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 김달옥의 전입일은 2018.10.29로, 근저당 설정일인 2019.01.16보다 빠릅니다. 배당요구도 2025.12.03 접수됐지만 보증금·확정일자·실제 점유의 상세 내용은 확인되지 않습니다. 선순위 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수위험을 우선 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층 803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로 135 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.7㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 단지 규모 | 2,917세대 · 2018.02.27 준공 |
| 소유자 | 주식회사예다인 (2019.01.16 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 513,740,459원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.16 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당 · 채권최고액 130,030,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차 조사 | 김달옥 · 임관홍 (2명, 보증금 모두 미상) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2019.01.16 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 국가 및 부산광역시의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기가 말소되는 문제와 세금채권의 실제 배당순위는 구분해야 합니다. 당해세 등 조세채권의 우선배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
한편 2023년 골드하우스개발 주식회사와 최형섭이 신청한 강제경매개시결정은 각각 취하 후 등기말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.10.17 구덕신용협동조합의 임의경매입니다. 과거 강제경매 이력을 현재의 별도 인수권리로 중복 계산할 필요는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인이 필요한 2명
현황조사 등에서 확인된 임차 관련 인물은 김달옥과 임관홍 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 보증금 신고는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이며 점유 부분도 명확하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김달옥 | 2018.10.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 접수 2025.12.03 | 해당 없음 |
| 임관홍 | 2024.02.29 | 미상 / 미상 | 기준권리 후 | 미확인 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
대연롯데캐슬레전드1단지의 동일 전용면적 39.7㎡ 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 231,000,000원이고 신건 최저매각가는 238,000,000원으로 최근 평균의 103.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.7㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 39.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 최근 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 231,000,000원 |
실거래 최저는 200,000,000원, 최고는 260,000,000원으로 거래 가격의 편차가 있습니다. 최신 2026년 10월 거래가는 247,000,000원으로 현재 최저매각가보다 높지만, 이는 11층 거래입니다. 이번 물건과 같은 8층의 거래는 2026년 9월 225,000,000원, 2026년 4월 235,000,000원으로 모두 신건 최저가보다 낮았습니다.
④ 예상배당표 (238,000,000원 매각 가정 · 임차인 및 조세채권 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 130,030,000원 | 130,030,000원 |
| 잠정 잔여 · 소유자 교부 | — | 103,838,000원 |
위 배당표는 집행비용과 근저당 채권최고액만 반영한 단순 추정입니다. 선순위 임차인 보증금, 당해세, 조세채권, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액·소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 513,740,459원이므로 근저당 채권최고액 기준 배당만으로 전체 청구채권이 충족된다고 볼 수도 없습니다. 잠정 잔여액은 실제 소유자 교부 확정금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 금액 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 잠정 소유자 잔여 | 매수인 인수위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 238,000,000원 | 103,838,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 190,400,000원 | 56,904,400원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 152,320,000원 | 19,357,520원 | 미확정 |
각 회차의 잔여액은 임차인 및 조세채권 배당이 반영되지 않은 단순 추정입니다. 실제 유찰 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구청 서측 인근, 부산중앙고등학교 남측에 근접합니다. 주변은 학교·관공서·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스·마을버스 정류장과 부산도시철도 못골역이 소재합니다. 대중교통 접근은 무난한 편입니다.
- 단지 및 건물. 2,917세대 규모의 대연롯데캐슬레전드1단지이며, 본건은 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등에 해당합니다. 남측과 동측은 폭 약 30m 도로, 북측은 폭 약 8m 도로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 공부 및 내부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부와 마감재 상태는 조사하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 실거래가 12건 확인되지만 가격은 200,000,000원부터 260,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례가 존재한다는 장점과 별개로 가격 편차를 반영한 보수적인 매수가 판단이 필요합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 단지 전체의 입찰 경쟁이나 향후 낙찰 여부를 확정하는 수치는 아니며, 본건은 현재 0회 유찰 신건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김달옥 임대차 확인. 2018.10.29 전입의 실제 점유 경위와 보증금, 임대차계약서, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 배당요구의 효과 확인. 2025.12.03 배당요구 접수 사실과 실제 배당자격·배당순위·배당 가능금액을 구분하여 검토해야 합니다. 배당요구 자체가 보증금 인수위험을 소멸시키지는 않습니다.
- 임관홍 점유관계 확인. 2024.02.29 전입이므로 기준권리 이후이지만 실제 임차 여부와 점유 부분, 배당요구 및 명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 및 부산광역시 압류등기가 존재하므로 체납세액과 당해세 여부, 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기 말소와 세금 배당 문제를 혼동해서는 안 됩니다.
- 실질취득원가 재계산. 보증금 인수액이 확인되면 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계를 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
- 동일층 실거래 대조. 2026년 9월 8층 거래가 225,000,000원, 4월 8층 거래가 235,000,000원입니다. 본건의 내부 상태와 거래조건을 확인하여 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 내부 상태·관리비. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리 상태, 실제 점유, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 자료와 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격 103%, 인수액은 아직 미확정”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 구덕신용협동조합의 2019.01.16 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 2018.10.29 전입한 김달옥의 존재가 분석의 결론을 바꿉니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저매각가 238,000,000원은 최근 실거래 평균 231,000,000원의 103.0%이고, 같은 8층 거래 사례보다도 높습니다. 최신 11층 거래가 247,000,000원이라는 이유만으로 이 물건이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리확인 선행·가격 판단 보류입니다. 김달옥의 대항력과 보증금, 실제 배당 가능액이 확인되어야 인수액과 실질취득원가를 계산할 수 있습니다. 선순위 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않은 상황에서는 유찰에 따른 최저매각가 인하도 곧바로 투자 메리트로 연결되지 않습니다. 현재 단계에서 신건 입찰을 적극적으로 권하기 어려운 고위험·확인필수 물건입니다.
