서울서부지방법원 2025타경51673. 은평구 신사동 24-27 소재 부동산에 대한 임의경매입니다. 소유자는 송희승이며, 신청채권자는 은평새마을금고입니다. 사건의 청구금액은 3,584,709,642원, 최초 감정가와 현재 최저매각가는 모두 3,950,222,000원입니다. 현재까지 유찰 이력이 없는 신건입니다.

권리관계의 중심은 2013년 설정된 은평새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상의 담보권이 소멸한다는 것과 건물을 인수하는 데 추가 부담이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

특히 본건은 일반적인 소규모 주택 경매와 다릅니다. 감정요항표에는 지하 1층·지상 6층 건물의 1~6층이 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 별도로 기재된 건물에는 자동차공업사 이용 현황도 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 조건과 함께 건축법상 시정명령 위험이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 선순위 점유는 별개의 문제

말소기준은 2013.09.16 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 은평새마을금고를 근저당권자로 하여 채권최고액 2,535,000,000원으로 설정됐습니다. 이전에 존재하던 수산업협동조합중앙회의 을구 1번·2번 근저당권은 2013.09.17 해지로 이미 말소되었습니다.

말소기준 이후에는 은평새마을금고 명의의 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 을구 5번 250,000,000원, 6번 300,000,000원, 7번 551,000,000원, 8번 564,000,000원입니다. 기준 근저당권을 포함한 채권최고액 합계는 4,200,000,000원입니다.

이후 이 근저당권들은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 2026.02.24 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 이전등기됐습니다. 이러한 이전은 담보권자의 변경으로, 기존 근저당권의 설정일과 말소기준 순서를 새롭게 바꾸는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 17명의 전입자, 가장 중요한 1명

매각물건명세서와 현황조사에서 확인되는 임차인·전입 관련 인원은 총 17명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 해당하는 인원은 확인되지 않으므로, 보증기관 명의의 중복 신고를 합산하는 문제는 없습니다.

전입일만 놓고 보면 김신기 1명이 말소기준권리 이전이고, 나머지 16명은 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.

대항력은 제시된 전입일과 말소기준일을 중심으로 한 잠정 분류입니다. 후순위 전입 표시는 해당 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기 어렵다는 의미이며, 실제 점유, 전입의 연속성, 임대차 성립 및 보증금 지급 여부 등 추가 사실관계 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 관계를 확인하기 전까지 미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 3,950,222,000원 낙찰 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 채권최고액 중심의 단순 배당 추정입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 4,200,000,000원으로, 매각대금에서 집행비용을 공제하면 등기상 담보채권 전액을 충당할 수 없습니다.

집행비용 41,902,220원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금·기타 우선권은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전등기 이후의 채권자 관계는 배당 시 실제 권리자를 기준으로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실제 취득비용을 구별해야 한다

회차별 가격은 각각 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저가는 법원의 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.

현재 신건에서는 추정 근저당권 미배당액이 291,680,220원이지만, 1회 유찰 시 1,073,824,176원, 2회 유찰 시 1,699,539,341원으로 커집니다. 이 수치는 담보권자의 채권 회수 관점에서 해석해야 하며, 매수인에게 그대로 승계되는 채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 입지. 신사동 24-27 소재 부동산은 지하철 6호선 응암역 남측 인근에 위치하는 것으로 기재됩니다. 주변에는 주상용 건물, 단독·다가구·다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 감정요항표상 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재합니다. 별도로 언급된 토지들은 새절역과의 접근성도 기재되어 있으므로, 실제 매각목록에 포함되는 필지별 위치를 구분해야 합니다.
• 주요 건물. 기호2 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층·지상 6층이며, 사용승인일은 2011.06.29입니다. 1층부터 6층까지 제2종근린생활시설인 고시원으로 이용 중입니다. 도시가스 난방, 급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 CCTV 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지 현황상 면적 297.5㎡, 지목 대, 주상용이며 평지·사다리형·소로각지입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역으로 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 적용 범위와 경매취득 관련 절차를 확인할 필요가 있습니다.
• 다른 감정 대상. 기호5 건물은 1층 근린생활시설로 현황 자동차공업사 이용이 기재되어 있습니다. 또한 신사동 180-2 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 상업나지로 기재되어 있습니다. 각 대상이 실제 일괄매각 목록에 포함되는지 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 위험. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 관련하여 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거·원상복구 등 시정명령 가능성이 명시되어 있습니다. 건축물대장상 표시만으로 해당 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 고시원 이용 건물 및 여러 토지·건물의 매각 범위를 함께 고려해야 하는 물건입니다. 다수 점유자의 명도, 건축 적법성, 수익시설 운영 가능성, 필지별 이용 제한에 따라 매수 대상과 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 가격 경쟁력과 환금성을 정량적으로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김신기 선순위 전입의 실체 확인. 2001.04.22 전입과 2011.06.29 건물 사용승인 사이의 관계, 실제 점유 부분, 최초 임대차 성립 시점, 보증금 지급 사실과 전입의 연속성을 확인해야 합니다. 대항력 성립 및 매수인 인수 여부를 먼저 판단해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 17명의 임차인·전입자에 대해 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 현재 점유, 배당요구 관계를 조사해야 합니다. 특히 김신기의 잔여 보증금 인수액이 확인되기 전에는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
• 고시원 호실별 현황 확인. 101호·103호·106호·208호·211호·402호·404호·411호·602호 등 점유 부분이 특정된 호실과 그 외 전입자의 실제 점유 위치를 대조해야 합니다. 주민등록상 전입만으로 현장 점유 인원을 확정해서는 안 됩니다.
• 매각목록과 감정평가 기호 대조. 신사동 24-27과 감정요항표에 등장하는 다른 토지·건물의 관계를 확인해야 합니다. 일괄매각에 포함되는 토지, 건물, 제시외 건물의 위치와 면적, 소유권 및 매각 제외 부분을 명확하게 구분해야 합니다.
• 제시외 건물 적법성 확인. 건축물대장, 현장 증축 부분, 건축허가·사용승인 이력, 시정명령 진행 여부, 철거 또는 원상복구 가능성을 확인해야 합니다. 이행강제금 부과 가능성과 취득 후 사용 제한을 반드시 검토해야 합니다.
• 고시원 사용 적법성 확인. 감정 이용상태는 고시원이지만, 실제 영업·운영이 관계 법령과 허가·신고 조건에 부합하는지는 별도의 문제입니다. 소방시설과 피난시설, 호실 구획, 운영에 필요한 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 및 공동담보 확인. 은평새마을금고 명의 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 이전등기되어 있습니다. 공동담보목록별 목적물과 채권의 범위, 실제 채권액, 배당순위 및 권리자 변동 내역을 확인해야 합니다.
• 세금과 공과금 확인. 은평구 압류가 존재하므로 체납의 성격과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 미납 공과금과 관리 관련 비용도 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가 3,950,222,000원만을 기준으로 응찰 가격을 결정해서는 안 됩니다. 확인된 인수보증금, 건축물 시정비용, 명도비용과 비교 가능한 거래가격 및 실제 수익성을 반영한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다. 특히 2026.11.03 매각기일에 적용되는 특별매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당권이 소멸해도, 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 사건의 등기부상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2013.09.16 은평새마을금고 근저당권이 기준이고, 이후 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액이 발생하더라도 그것이 곧바로 낙찰자 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

하지만 실제 취득 위험은 등기부 밖에 남아 있습니다. 조사된 전입자 17명 중 김신기는 말소기준권리 이전 전입자이며, 그 보증금과 대항력 성립 여부는 확인되지 않았습니다. 고시원 이용 건물의 다수 점유자에 대한 인도 문제도 별도로 남습니다.

더욱이 매각물건명세서는 제시외 건물에 대한 이행강제금 부과와 철거·원상복구 가능성을 명시합니다. 이는 단순한 권리 말소 문제를 넘어 부동산을 취득한 후 적법하게 보유·사용할 수 있는지와 직접 연결됩니다.

현재 최저매각가 3,950,222,000원은 감정가와 동일하지만, 비교 가능한 최근 실거래가격과 선순위 보증금이 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득금액과 위험이 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 이는 매각이 불가능하다는 의미가 아니라, 선순위 전입자 인수금액, 17명 점유관계, 제시외 건물 적법성, 정확한 일괄매각 범위가 확인되지 않은 상태에서 가격만 보고 응찰하기에는 불확실성이 크다는 의미입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을, 어떤 권리와 부담을 안고 취득하는지 확인하는 데 있습니다.