서울서부지방법원 2025타경51673. 서울특별시 은평구 신사동 180-4 일대 대지·토지 및 건물 관련 일괄매각 물건입니다. 감정평가서에는 지하 1층·지상 6층 고시원 용도 건물과 지상 1층 근린생활시설 건물이 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트 한 채를 낙찰받는 구조와 달리 여러 건물·토지의 권리와 실제 이용상태를 함께 살펴봐야 합니다.

소유자는 송희수이며, 2013.09.16 설정된 은평새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당권들이 추가로 설정되었고 2025.07.24 임의경매가 개시됐습니다. 2026.02.24에는 근저당권들이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 등기상 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입한 점유자의 권리는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 점유가 변수

말소기준 이후에 설정된 은평새마을금고의 추가 근저당권 채권최고액은 각각 250,000,000원, 300,000,000원, 551,000,000원, 564,000,000원입니다. 기준 근저당권을 포함한 채권최고액 합계는 4,200,000,000원입니다. 이는 실제 확정 채무잔액이 아니라 등기상 채권최고액을 합산한 금액입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 위험

현황조사 등에 나타난 전입자는 17명입니다. 그중 김신기의 전입일은 2001.04.22로, 2013.09.16 말소기준권리보다 빠릅니다. 나머지 16명은 확인된 전입일이 말소기준권리 이후입니다.

전입일만으로 보증금 인수액을 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차관계, 점유의 계속 여부, 임차 목적물, 보증금, 확정일자 및 배당 여부를 확인해야 합니다. 특히 호실이 특정되지 않은 전입자는 실제 점유 장소를 대조할 필요가 있습니다.

전입일과 호실은 현황조사 등을 기준으로 정리했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자의 우선변제권 및 최종 인수 여부는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 조사상 전입자 17명을 기재한 것입니다. 실제 임대차계약별 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다

이 물건은 낙찰가와 실제 취득비용을 구분해야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금의 일부가 배당되지 않는다면 다음 관계가 성립합니다.

이번 사건은 김신기의 보증금이 확인되지 않았으므로, 매수인 인수금액과 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다. 예상배당 계산에서 매수인 인수가 0원으로 가정되더라도, 그 숫자가 선순위 임차인의 보증금 인수위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다.

또한 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 가격 할인 여부를 논하기 전에 선순위 임차인과 건축물 관련 비용을 먼저 확정해야 합니다.

④ 제시외 건물 — 명세서가 직접 경고하는 위험

이 문구는 이미 철거명령이나 이행강제금이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 다만 낙찰 이후 위법 여부가 확인되고 행정처분이 이루어지면 예상하지 못한 비용과 이용 제한이 발생할 수 있다는 경고입니다.

• 제시외 건물의 범위. 일괄매각에 포함되는 구조물의 위치·면적·구조와 감정평가상 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 건축법 적합성. 제시외 부분에 대한 건축허가·신고·사용승인 여부 및 관할 관청의 시정조치 가능성을 조사해야 합니다.
• 철거·원상복구 비용. 실제 시정명령이 발생할 경우 비용과 영업 이용에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지와 건물의 대응관계. 감정평가에는 여러 토지·건물 기호가 등장하므로 각 필지와 건물의 매각 포함 여부를 목록별로 대조해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,258,822,330원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 채권최고액 기준의 예상배당입니다. 실제 확정 채권액과 다를 수 있으며, 선순위 임차인의 보증금 및 법정 우선배당 항목은 별도로 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 선순위 임차권에 따른 배당은 미반영되어 있습니다. 위 미배당액은 담보권 채권최고액 기준의 계산상 부족액이며, 낙찰자가 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치와 주변환경. 감정평가 대상에는 지하철 6호선 응암역 남측 인근 및 숭실중학교 남측 인근의 토지·건물이 포함되어 있습니다. 주위는 주상용 건물, 단독·다가구·다세대주택, 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 응암역과 새절역 등의 철도 접근 여건이 평가되어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 고시원 건물. 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트구조 건물로, 지상 1~6층이 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중이며 옥탑층은 기계실로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2011.06.29입니다.
• 설비. 고시원 건물에는 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
• 별도 근린생활시설. 지상 1층 세멘벽돌조 판넬지붕 건물은 현황 자동차공업사로 이용 중이며, 사용승인일은 1997.07.15입니다.
• 토지 조건. 토지정보상 제1종일반주거지역, 상업용 이용상황, 중로각지 조건이 확인되며 일부 토지는 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 여부를 매각 대상 필지별로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 신사동 180-2 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 대(상업나지)로 기재되어 있습니다. 매각 대상 토지의 지번과 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 고시원과 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 운영 제한, 건축물 적법성, 점유관계에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 확인된 거래가격만으로 매각 적정성을 판단할 근거는 부족합니다.

⑧ 입찰 전 확인 체크리스트

• 김신기의 실제 임대차관계. 2001.04.22 전입이 현재 매각 목적물과 관련되는지, 임차인의 실제 점유와 계속 거주 여부를 확인하세요.
• 선순위 보증금. 김신기의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환내역을 확인해야 실질 인수금액을 계산할 수 있습니다.
• 전체 전입자 확인. 현황조사상 17명의 점유 호실과 계약관계, 보증금, 퇴거 여부를 확인하세요. 후순위 전입이라도 점유 인도와 명도절차에 영향을 줄 수 있습니다.
• 임차권과 배당순위. 선순위 임차인의 배당 여부 및 후순위 임차인의 소액임차인 최우선변제 해당 가능성을 검토하세요.
• 제시외 건물 적법성. 관할 구청에서 제시외 건물의 건축법 위반 여부와 이행강제금·철거·원상복구 명령 가능성을 확인하세요.
• 일괄매각 목록 대조. 신사동 180-4 및 감정평가에 언급된 다른 필지·건물의 포함 범위를 매각목록과 지적도에서 대조하세요.
• 토지거래허가 관련 사항. 지정 구역의 범위와 실제 거래·취득에 필요한 요건을 관할 기관에서 확인하세요.
• 고시원 운영현황. 영업신고, 소방시설 유지관리, 실제 임대수익, 공실 및 운영에 필요한 지출을 확인하세요.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가에 선순위 미배당 보증금과 취득·명도·건축물 시정 관련 비용을 더해 입찰 상한을 검토하세요.
• 원본서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 사건은 말소기준권리 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2013년 은평새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 근저당권 이전도 새로운 최선순위 권리를 만드는 것은 아닙니다.

하지만 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 2001년 선순위 전입자 김신기의 보증금이 확인되지 않았고, 여러 전입자의 실제 임대차관계도 정리해야 합니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물의 이행강제금·철거·원상복구 가능성이 명시되어 있습니다.

신건 최저매각가 2,258,822,330원은 출발 가격일 뿐, 최종적인 실질취득비용이 아닙니다. 선순위 임차인이 인수 대상인지와 건축물의 시정 위험을 해소하기 전에는, 유찰로 가격이 내려가더라도 안전하거나 저렴한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리·건축물 위험 확인 전 입찰 보류입니다. 김신기의 대항력과 보증금, 17명의 실제 점유관계, 제시외 건물의 적법성 및 필지별 매각 범위를 먼저 확정해야 합니다. 그다음에야 적정 낙찰가와 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.