서울서부지방법원 2026타경50337. 서울 은평구 역촌동 연서로 22-3에 있는 다세대주택 4층 401호입니다. 소유자는 박용민이며, 2016년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 76,800,000원의 근저당권을 설정했고, 서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단·애큐온저축은행의 가압류가 뒤따랐습니다. 애큐온저축은행의 강제경매로 진행 중인 사건입니다.

등기부만 살펴보면 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 비교적 명확합니다. 하지만 등기부에서 소멸하는 권리와 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금은 별개의 문제입니다. 특히 이 물건의 401호 전입자는 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 나타나며, 관련 보증금은 밝혀져 있지 않습니다.

여기에 301호의 별도 전입자와 호실이 특정되지 않은 배당요구자까지 등장합니다. 결국 이 사건은 단순히 등기부상 근저당과 가압류가 지워지는지만 볼 것이 아니라, 401호의 실제 임대차관계와 매각 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 다르다

말소기준은 2016.10.12 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 등기부에 나타난 권리 소멸만으로 점유자의 대항력이나 보증금 인수 여부까지 결론 내릴 수는 없습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 인수범위 미확정

임차관계와 관련해 확인되는 명의자는 신수용·권현숙·박언경 3명입니다. 다만 401호에 특정된 전입자는 신수용, 301호에 특정된 전입자는 권현숙이며, 박언경의 점유 호실은 특정되지 않습니다. 모두 실제 401호 임차인이라고 볼 수는 없으며, 정확한 실제 임차인 수와 보증금 총액 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의자는 없습니다.

대항력은 전입일만이 아니라 주택 인도, 임대차관계, 대항요건 유지 여부를 종합하여 판단합니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 등 관련 요건을 확인해야 합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 뜻합니다.

③ 취득비용 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 답이 아니다

현재 최저매각가는 240,000,000원이며 감정가와 같습니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우에는 낙찰가만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.

채권 미배당은 등기상 채권을 기준으로 한 배당 시뮬레이션의 부족액이며, 매수인이 인수할 임차보증금과는 다릅니다. 위 회차별 가격은 매각가정일 뿐 실제 낙찰가격을 뜻하지 않습니다. 임차인의 보증금·우선변제·배당 결과가 확정되지 않아 각 회차의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 감정가 2억 4,000만원의 적정성은 유보

이 건물은 2002년 준공된 7세대 규모 다세대주택입니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 전용면적의 최근 실거래가격을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 하지만, 현재 확인 가능한 거래가격이 없습니다.

가격 비교를 위한 면적 기준으로 50.92㎡가 표시되어 있으나 해당 면적과 경매 물건의 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 수치를 확정된 401호 전용면적으로 사용하거나 해당 면적을 전제로 시세를 추정하는 것은 적절하지 않습니다.

소규모 다세대주택은 같은 지역 안에서도 도로 접근성, 호실별 면적, 건물 상태, 임대차관계와 매각 대상 범위에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 동측의 좁은 막다른 도로를 통해 출입하는 구조이므로, 단순히 지역 평균가격만으로 환금성을 평가해서도 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

아래는 등기상 채권과 추정 집행비용을 반영한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 실제 우선변제금, 최우선변제액, 당해세 및 배당순위 변동 등이 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 임차인 문제가 해소되었다는 뜻의 배당표는 아닙니다.

근저당은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 가압류 역시 청구금액 기준입니다. 갑구 6번 강제경매개시결정은 애큐온저축은행 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 법정 배당순위와 채권신고 내역에 따릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 서울역촌초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택이 주로 분포하며, 서측 연서로변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 동측의 폭 약 3~4m 막다른 도로를 통해 차량이 출입하고, 남서측에는 도보 출입문이 있습니다. 도로 폭과 차량 진출입 여건은 향후 매수 수요 및 환금성 검토 대상입니다.
• 건물. 2002.09.19 준공된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 규모·환금성. 1개동 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제할 수 없으며, 최근 거래사례와 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역 내 토지로, 전체 대지면적은 188.8㎡이고 공시지가는 4,025,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 전체 토지에 관한 사항으로 401호의 개별 대지지분과는 구분해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 존재하므로 물건의 용도와 입찰·취득 시점에 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공부·위반 여부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 구조와 건축물대장 내용은 현장 및 원본 대조가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 401호 신수용의 실제 대항력. 2013.12.31 전입 이후 주택 인도 및 점유 유지 여부, 적법한 임대차계약의 성립 여부, 주민등록 변동 이력을 확인해야 합니다.
• 보증금과 우선변제. 신수용의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 배당 예상액을 확인해 매수인이 인수할 미배당 보증금이 존재하는지 판단해야 합니다.
• 박언경의 관련성. 2026.05.29 배당요구자의 실제 점유 호실과 임대차계약, 전입일 및 보증금 내역을 확인해야 합니다.
• 301호와 401호의 구분. 감정평가 요항에 두 호실이 함께 언급됩니다. 매각목록상 실제 매각대상, 각 호실의 감정평가액 및 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 등기상 채권과 실제 배당. 근저당의 실제 피담보채권액, 가압류의 청구금액, 애큐온저축은행의 경매 신청 청구액과 배당 가능액을 구분해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가에 인수보증금, 취득 관련 비용과 명도·수리비 등을 더해 검토해야 합니다. 현재는 인수보증금이 미확정이므로 취득원가 확정이 불가능합니다.
• 시세 검증. 같은 지역의 유사한 다세대주택 중 면적·층·준공연도·도로조건 등이 비교 가능한 최근 거래를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 현장 방문과 집행관 현황조사 원본을 통해 실제 거주자를 확인하고, 대항력 유무에 따른 인도 가능성과 명도비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 이 항목들은 배당과 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 규제·원본 확인. 토지거래허가구역의 현행 적용 범위, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 지워져도 보증금은 남을 수 있다”

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 최저가가 결정된 날이 아니라 2013.12.31입니다. 401호 신수용의 전입일은 2016.10.12 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력 요건이 충족되고 배당으로 회수되지 않은 보증금이 있다면, 매수인의 부담은 낙찰가 외에 추가될 수 있습니다.

현재 최저가가 240,000,000원이라고 해서 실질취득비용도 같은 금액이라고 볼 수 없습니다. 보증금 자체가 미상이므로 인수 가능 금액을 확정하거나 그 위험의 상한을 설정하기도 어렵습니다. 더구나 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 적정한지, 유찰 가격이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.

등기상 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 권리는 별도 확인이 필요한 상태입니다. 여기에 301호와 401호가 감정요항에 함께 등장하는 점, 호실이 확인되지 않은 배당요구자가 있는 점도 불확실성을 높입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 선확인입니다. 신수용의 임대차계약과 보증금, 박언경의 점유 호실, 실제 매각 범위 및 비교 가능한 최근 실거래가를 확인한 다음에야 적정 응찰가와 투자 가능성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가의 할인율이 아니라, 인수할 보증금이 있는지와 실제로 얼마에 취득하게 되는지입니다.