서울서부지방법원 2026타경50337. 서울 은평구 역촌동 연서로 22-3 소재 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박용민으로, 2016년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 이 물건에는 근저당권이 없지만, 2025년부터 가압류가 잇따라 설정되었고 애큐온저축은행의 강제경매로 이어졌습니다.

겉으로 보면 가압류들이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 하지만 실제로 중요한 것은 등기부의 가압류보다 앞서 전입한 거주자입니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아니지만, 임대차관계가 성립하고 대항요건을 갖춘 임차인이라면 매수인에게 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 액수를 모르는 상태에서는 최저매각가가 실제 취득비용이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 전입자가 핵심

말소기준권리는 2025년 5월 27일 주식회사키움예스저축은행의 가압류입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단, 애큐온저축은행, 국민행복기금의 가압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정된 국세 관련 압류 2건은 각각 2021년에 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액을 확정할 수 없다

현황조사 및 매각물건명세서 관련 조사에서 전입·점유 관련자 2명이 확인됩니다. 다만 두 사람의 호수가 다릅니다. 경매대상인 301호에는 권현숙이, 별도 호수인 401호에는 신수용이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계 및 권리 범위를 추가 조사해야 합니다.

보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 조사상 기재된 사람은 2명이지만, 본건 301호와 직접 연결되는 사람은 권현숙 1명입니다. 신수용은 401호로 기재되어 있으므로 401호의 보증금을 301호 매수인의 인수액에 자동 합산해서는 안 됩니다. 동시에 호수와 실제 점유관계가 일치하는지, 매각대상 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 240,000,000원의 가격 경쟁력은 미확정

본건은 7세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트와 달리 같은 건물에서 직접 비교할 수 있는 거래가 제한적일 수 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이지만, 이를 비교할 만한 동일 조건의 확인된 매매 실거래 기준가격이 없어 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

1회 또는 2회 유찰되면 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 이는 감정가 대비 할인일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 증거는 아닙니다. 더구나 선순위 임차보증금의 인수 가능성이 남아 있다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 그만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

추정 집행비용 4,160,000원을 포함한 배당모형입니다. 채권자 배당 합계는 109,199,998원이며, 모형상 소유자 잔여액은 126,640,002원입니다. 다만 임차보증금·당해세 등을 반영하면 실제 배당순위, 배당액 및 잔여금이 크게 달라질 수 있습니다. 경매신청 청구액 39,005,224원과 개별 가압류 채권액의 관계도 배당 관련 원본에서 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 권리위험은 별개

위 시나리오는 등기부상 알려진 채권과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 임차인이 배당을 받을 권리가 있는지, 실제 얼마를 배당받는지, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지는 별개의 문제입니다. 따라서 어느 회차에서도 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 서울역촌초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택이 주로 위치하며, 서측 연서로를 따라 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 301호는 3층에 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이고 위생·급배수 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 단지 규모. 2002.09.19 준공된 1개동 7세대 다세대주택입니다. 소규모 건물이므로 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 개별 호수의 상태와 매매사례를 확인해야 합니다.
• 도로. 동측 폭 약 3~4m의 막다른 도로를 통해 출입하고, 남서측과 북서측으로 일부 세로에 접합니다. 차량 진입과 주차 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 188.8㎡이며 준주거지역입니다. 개별공시지가는 4,025,000원/㎡이고, 공부상 토지면적을 301호의 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 현장 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 임차인 확인이 최우선. 권현숙의 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 전입 및 확정일자를 확인하고 대항력과 우선변제권을 구분해 판단해야 합니다.
• 배당요구와 인수액 계산. 배당요구 여부 및 배당 가능한 금액을 확인한 뒤 매수인이 실제로 부담할 미배당 보증금이 있는지 산정해야 합니다.
• 401호 관련성 확인. 신수용은 401호로 기재되어 있으므로 본건 301호에 관한 인수 문제와 구분하고 경매대상 범위 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당표의 소유자 잔여액을 확정금으로 보지 말 것. 임차보증금·당해세·우선변제 등이 반영되면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 최근 실거래 사례를 확인해 실질취득비용과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 최저가가 192,000,000원 또는 153,600,000원으로 내려가더라도 선순위 보증금 인수액을 포함해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 토지거래허가 및 규제 확인. 적용 용도·허가대상·지정기간을 관할 기관에서 확인하고 입찰 자격과 취득 후 이용 제한을 점검해야 합니다.
• 현장 조사. 실제 301호 점유자, 건물 출입·주차 여건, 수리 필요성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
• 입찰보증금과 매각조건. 매각공고의 입찰보증금, 특별매각조건 및 매각대상 범위를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “소멸하는 가압류보다 선순위 전입자를 먼저 보라”

이 물건의 등기부상 권리구조만 보면 말소기준인 키움예스저축은행 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 301호 권현숙의 전입은 말소기준보다 빠르며, 보증금과 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 이 사실 하나만으로도 현재 매수인의 인수 위험을 0원으로 평가하기 어렵습니다.

최저매각가 240,000,000원이 시세보다 유리하다는 근거도 아직 확인되지 않습니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 내려간다 하더라도 선순위 임차보증금이 인수되는 구조라면 실제 취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 권리 확인 없이 신건에 접근할 이유는 약합니다.