수원지방법원 2025타경706. 평택 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 5층 514호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(동물병원), 현황은 공실입니다. 등기부에서는 김흥식이 2023.03.31. 거래가액 373,644,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 채권최고액 924,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.06.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 52,774,000원으로 감정가 314,000,000원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 특히 현재 공실인 상업용 집합건물이고 이미 5회 유찰된 만큼, 실제 임대수요와 재매각 가능성이 가격 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경706 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층 514호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(동물병원) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상6층 중 5층 · 사용승인일 2022.12.16 |
| 소유자 | 김흥식 · 2023.03.31. 소유권이전 · 거래가액 373,644,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 52,774,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 대비 16.81% |
| 신청채권액 | 812,600,051원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 국민은행 근저당
말소기준권리는 2023.03.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이고 채무자는 김흥식입니다. 근저당권 등기에는 해모수가온타워주건축물제1동 515호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가 314,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,774,000원입니다. 현재 회차의 비율은 16.81%입니다. 다음 시나리오에는 6회 유찰 시 36,941,800원, 7회 유찰 시 25,859,260원이 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 52,774,000원 | 872,575,932원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 36,941,800원 | 888,123,152원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 25,859,260원 | 899,006,207원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,349,932원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 924,000,000원 | 51,424,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 924,000,000원 중 51,424,068원이 배당되고 872,575,932원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 2.6% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근, 고덕 백년광장 인근입니다. 유사 규모와 용도의 상업용빌딩과 일부 상업용 나지가 남아 있는 성숙 중인 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하며 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물병원)이고 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상6층이며 2022.12.16. 사용승인됐습니다. 공용위생·급배수·옥내소화전·엘리베이터·화재경보·주차·천정부착형 에어컨 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,303.1㎡, 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 도로. 남측 중로2류와 접하고 서측 소로2류에도 접하나, 서측 도로는 차량통행이 불가한 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 314,000,000원과 최저가 52,774,000원의 차이만 보지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황이 공실이고 이미 5회 유찰됐습니다. 단순한 가격 문제인지, 업종 수요·층·동선·공실 지속성이 원인인지 현장을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물병원)입니다. 실제 사용하려는 업종과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당 등기에는 같은 건물 515호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 등기관계와 배당 구조를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없고 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 한계 인식. 현재 가정가 52,774,000원에서는 국민은행 채권최고액 중 872,575,932원이 미배당으로 남습니다. 다만 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·용도 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘왜 5회 유찰됐는가’가 중요하다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 314,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 52,774,000원, 감정가의 16.81%입니다. 권리 측면에서는 국민은행 근저당이 말소기준이고 예상 인수액도 0원이라 구조가 복잡하지 않습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 큰 할인만으로 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다. 제2종근린생활시설(동물병원), 현황 공실, 5회 유찰이라는 사실은 오히려 임대수요와 환금성을 먼저 검증해야 한다는 신호입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 52,774,000원에 취득한 뒤 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는가입니다.
