수원지방법원 2025타경706. 평택 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 5층 515호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(동물병원), 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자 김흥식은 2023년 3월 31일 거래가액 816,624,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 924,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 6월 23일 같은 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 현재 회차 최저매각가 115,464,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 113,047,504원이 국민은행에 배당되는 시나리오이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 810,952,496원입니다. 그러나 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니어서 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층 515호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(동물병원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상6층 · 사용승인일 2022.12.16 |
| 소유자 | 김흥식 (2023.03.31 거래가액 816,624,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 115,464,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 812,600,051원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2023년 1월 11일 우리자산신탁 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 3월 31일 신탁재산의 귀속을 거쳐 주식회사해모수 명의가 된 뒤 같은 날 김흥식에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 같은 날짜 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰 자체를 ‘저평가’로 보지 않는다
현재 최저매각가는 115,464,000원으로, 시나리오상 5회 유찰·감정가 17% 회차입니다. 다음 회차는 80,824,800원(감정가 12%), 그다음은 56,577,360원(감정가 8%)으로 계산돼 있습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이고 현황도 공실입니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내리기보다, 실제 임대 가능성·공실 기간· 동물병원 용도로서의 수요·상가 매매 환금성을 함께 확인해야 합니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실은 낮아진 가격과 별개로 시장의 응찰 수요가 충분하지 않았다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,416,496원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 924,000,000원 | 113,047,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 국민은행 근저당권 미배당액은 810,952,496원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 115,464,000원 | 113,047,504원 | 810,952,496원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 80,824,800원 | 78,969,954원 | 845,030,046원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 56,577,360원 | 55,158,968원 | 868,841,032원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근, 고덕 백년광장 인근의 중심상업지역입니다. 유사한 규모·용도의 상업용 빌딩이 있고 일부 상업용 나지가 남아 있는 성숙중인 상권입니다.
- 교통. 제반 차량 출입은 원활하며 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물병원)이고 현재 공실입니다. 건물은 지하2층·지상6층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2022.12.16입니다.
- 설비. 공용위생·급배수·옥내소화전·엘리베이터·화재경보·주차·천정부착형 에어컨 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로2류 포장도로에 접하고, 서측 소로2류는 차량통행이 불가합니다.
- 토지. 고덕동 1979-1·1979-2는 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역에 속하며 택지개발지구입니다. 토지는 2필 일단의 평탄한 가로장방형으로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가율 착시 경계. 감정가 687,000,000원에서 5회 유찰돼 115,464,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세 대비 저평가를 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 제2종근린생활시설이므로 현장 유동인구·동종 업종 수요·임대료·관리비와 실제 공실 지속 이유를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 집합건축물대장상 용도는 동물병원입니다. 계획한 업종의 입점 가능 여부와 필요한 인허가·시설 조건을 별도로 점검하세요.
- 점유 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현장 점유와 열쇠·출입 상태를 확인하세요.
- 권리상 미배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액이 810,952,496원에 달하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 다회유찰의 의미. 현재까지 5회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 수요 점검을 요구합니다. 다음 회차의 더 낮은 가격만 기다리기보다 실제 재매각·임대 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2023.03.31 국민은행 근저당이 말소기준이고, 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 문제는 5회 유찰된 공실 근린생활시설의 가격과 환금성입니다.
감정가 687,000,000원이 현재 115,464,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 그 사실만으로 시장가치보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 용도는 제2종근린생활시설(동물병원), 현황은 공실입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만 가격·임대·환금성 검증이 입찰 성패를 좌우하는 유형입니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 “이 공간을 실제로 누가, 얼마에 사용할 것인가”입니다.
