부산지방법원 2024타경60796. 부산 영도구 동삼동 221-148 소재 부동산으로, 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물이 있으며 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 건물 사용승인일은 1992년 4월 20일이고 소유자는 박말순 씨입니다. 2010년 3월 17일 소유권을 취득했으며 현재 등기상 단독소유로 표시됩니다.
이 사건의 핵심은 단순히 감정가가 얼마인지가 아닙니다. 2019년 6월 12일 설정된 경남은행 근저당권의 채권최고액은 825,000,000원이고, 경매 신청채권자도 경남은행입니다. 그런데 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되어 있는 반면, 해당 근저당권을 직접 말소한 별도 등기항목은 확인되지 않습니다. 또한 경매개시결정일인 2024년 8월 14일이 말소기준일로 표시되어 있어, 실제 선순위 근저당권의 존속 여부를 먼저 확인해야 합니다.
여기에 배당표상 채권자에 대한 배당액이 0원으로 잡혀 있어, 신청채권자 청구액 778,317,130원과 서로 맞지 않습니다. 이 계산을 근거로 소유자에게 매각대금 대부분이 돌아간다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60796 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 221-148 도로명주소: 부산광역시 영도구 선덤산길 11-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 2층 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 1992.04.20 사용승인 |
| 이용상태 | 1층 주택 · 2층 주택 |
| 토지 | 동삼동 221-148 · 지목 대 · 토지면적 129.0㎡ |
| 소유자 | 박말순 (2010.03.17 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 306,212,560원 |
| 최저매각가 | 306,212,560원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사경남은행 |
| 청구금액 | 778,317,130원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 발행일 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당권이 핵심
과거에 설정된 여러 권리의 말소 이력은 확인됩니다. 한빛은행 근저당권은 2009년 12월 14일, 괘법동새마을금고 근저당권은 2013년 2월 14일, 대구은행 근저당권은 2019년 6월 12일 말소되었습니다. 과거의 국세 압류와 태창마린 가압류 역시 말소된 이력이 있습니다.
그러나 2019년 경남은행 근저당권은 별도로 살펴야 합니다. 채권최고액은 825,000,000원이고 채무자는 주식회사제이투에스입니다. 공동담보에는 동삼동 221-148 토지 외 다른 토지와 아파트도 포함되어 있습니다. 이후 2025년 3월 17일 공동담보 변경에 관한 부기 내용도 나타납니다.
따라서 근저당권이 실제로 존속한다면 2019년 권리가 말소기준권리가 될 수 있으며, 이미 소멸했다면 2024년 경매개시결정의 법적 기초와 다른 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부 원본과 경매기록을 대조하여 말소 여부 및 말소기준권리를 확정해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 인수 0원을 확정할 수 없다
| 확인 대상 | 현재 판단 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 조사 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
감정평가상 임대관계는 미상이며, 건물 내부도 이해관계인의 부재로 조사하지 못했습니다. 현재 확인된 임차인은 없지만, 이를 실제 거주자나 임차인이 전혀 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 1층과 2층이 모두 주택으로 사용 중이므로 각 층의 점유 주체를 따로 확인하는 것이 필요합니다.
보증금이나 확정일자, 전입일자가 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다. 동시에 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 임차인이 존재한다면 전입일자·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부에 따라 매수인 인수금액이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 곧 시세는 아니다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 306,212,560원과 이에 동일한 신건 최저매각가입니다. 동일 지역의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가격을 기준으로 한 비교는 확정할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 이 물건이 비싸다거나 싸다고 결론낼 수 없습니다. 토지와 노후 건물이 함께 매각되고, 제시외 건물까지 포함되는 만큼 일반적인 아파트 실거래 평균을 그대로 대입하는 방식도 적절하지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 306,212,560원 | 감정 기준 |
| 신건 최저매각가 | 306,212,560원 | 감정가의 100% |
| 산출상 실질취득 | 306,212,560원 | 인수 0원 가정 |
| 토지 개별공시지가 | 676,000원/㎡ | 실거래 시세와 별개 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
해당 토지는 면적 129.0㎡, 지목은 대이며 개별공시지가는 ㎡당 676,000원으로 표시됩니다. 그러나 공시지가는 거래가격이 아닙니다. 건물의 노후도, 접근 도로, 실제 점유관계, 토지 이용 제한과 제시외 건물 상태를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,212,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,086,976원 |
| 1. 신청채권자 · 경남은행 | 778,317,130원 | 0원(산출상) |
| 산출상 소유자 교부 | — | 301,125,584원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 기준으로 추정한 금액입니다. 소유자 교부액 301,125,584원은 채권자 배당을 0원으로 처리한 단순 산출 결과이며, 경남은행 청구액 778,317,130원의 배당을 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되어 있지 않습니다.
이는 경남은행의 배당권이 없다는 법적 판단을 의미하지 않습니다. 채권자의 배당순위와 실제 채권액이 반영된 배당표를 재산정하기 전까지, 소유자 잔여금과 채권 미배당액을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다. 공동담보의 배당관계도 함께 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액은 재검증 전제
| 회차 | 최저매각가 | 산출상 소유자 잔여 | 산출상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 306,212,560원 | 301,125,584원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 244,970,048원 | 240,740,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 195,976,038원 | 192,432,373원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가가 낮아지는 구조이지만, 이를 곧바로 수익성이 높아지는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 각 회차의 소유자 잔여액 역시 경남은행 청구액에 대한 배당이 반영되지 않은 산출값입니다.
또한 확인되지 않은 대항력 임차인이 실제로 존재한다면 매각가격이 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 그러므로 실제 인수관계가 확정되기 전에는 회차별 실질취득금액을 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 감지해변 북동측 인근으로, 주위에는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인접 필지까지 차량 접근이 가능한 것으로 조사되었으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 다만 대상 토지 자체의 차량 진입 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 노후도. 1992년 4월 20일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호, 난방 및 급배수 위생설비가 있습니다. 내부는 직접 조사되지 않았습니다.
- 토지 특성. 토지면적은 129.0㎡이고 지목은 대입니다. 토지 현황에는 완경사·정방형·세로한면(불), 토지 이용상황은 단독으로 표시됩니다. 한편 감정요항에는 북하향 경사지의 부정형 토지라는 내용도 나타나므로 실제 지형을 대조해야 합니다.
- 용도지역. 토지 현황에는 제2종일반주거지역으로 표시된 반면, 감정요항에는 제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 나타나므로 정확한 용도지역과 행위제한은 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
- 현황 이용 차이. 토지 공부상 지목은 대이나, 현황이 주차장으로 이용 중이라는 기재가 있습니다. 동시에 건물은 1층과 2층이 주택으로 이용 중이고, 다른 토지 관련 기재에는 아파트 건부지라는 표현도 있습니다. 실제 매각 대상과 각 이용상태의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 표시되어 있습니다. 제시외 건물의 위치·규모·구조·이용상태와 매각 포함 범위가 중요합니다.
- 환금성. 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역의 노후 저층 주택 및 토지는 대단지 아파트와 거래 특성이 다릅니다. 실거래 비교와 현장 접근성 확인 없이는 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경남은행 근저당권 원본 대조. 2019.06.12 접수 제15131호 근저당권의 실제 말소 여부와 2024.08.14 경매개시결정의 법적 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확정. 경매개시결정일이 기준으로 표시되어 있으나, 선행 경남은행 근저당권의 존속 여부에 따라 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다.
- 배당표 재산정. 경남은행 청구액 778,317,130원과 채권최고액 825,000,000원을 구분하고, 실제 채권액, 공동담보 관계, 배당순위, 배당가능액을 확인해야 합니다. 현재 소유자 잔여액을 확정된 배당 예상액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 층별 점유 확인. 1층과 2층 각각의 실제 점유자, 임대차계약, 전입일자, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 토지와 건물의 정확한 매각 범위, 제시외 건물의 포함 부분, 현황과 공부 차이를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 도시계획 확인. 제1종·제2종일반주거지역 표기 차이와 역사문화환경보존지역, 도로 접면 및 건축 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 노후 건물의 내부 상태, 누수·균열·설비 상태, 경사 및 실제 차량 접근성, 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 동삼동 인근의 유사 토지·노후 주택 거래가격을 비교하고 건물 상태와 제시외 건물의 영향을 반영한 입찰가를 검토해야 합니다.
- 관리비·조세 등 확인. 미납 공과금, 공용부분 관리비 해당 여부, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 기록 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리
부산지방법원 2024타경60796의 신건 최저가는 306,212,560원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원으로 나타나지만, 이를 그대로 받아들여 안전한 물건으로 분류하기는 어렵습니다.
우선 경남은행은 778,317,130원을 청구하여 경매를 진행하고 있습니다. 그러나 예상배당에는 해당 채권자 배당액이 반영되지 않았고, 2019년 근저당권의 말소 상태에도 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 배당상 잔여금이나 인수 0원을 확정적인 수치로 취급해서는 안 됩니다.
건물 역시 내부 조사 미실시, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 토지의 실제 이용상태와 용도지역 표기 차이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 최근 실거래가격에 근거한 가격 우위도 확인되지 않았습니다.
종합 판단은 C등급(42점), 입찰 판단 보류입니다. 경매개시결정과 선행 근저당권의 관계, 실제 배당 구조, 점유·임대차 및 매각 범위가 먼저 확인되어야 합니다. 최저가가 낮아지는 것보다 권리와 취득비용을 정확히 파악하는 것이 우선인 사건입니다.
