부산지방법원 2024타경60796. 부산 영도구 동삼동 에덴금호타운 101동 25층 2508호가 경매에 나왔습니다. 분석대상은 전용면적 121.44㎡ 아파트이며, 소유자는 박말순입니다. 감정가는 261,000,000원, 첫 매각기일의 최저가도 같은 금액입니다. 경매를 신청한 채권자는 주식회사경남은행이며 청구금액은 778,317,130원입니다.

이 사건의 말소기준은 2019.06.12 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 825,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이 금액이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 소멸한다는 사실과 저렴하게 취득한다는 판단은 전혀 다릅니다. 최근 12개월 동안 확인되는 동일 면적 거래 평균은 211,500,000원이고, 최신 거래가는 218,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 두 가격을 모두 웃돕니다. 여기에 건축물현황도와 실제 출입문 호수의 불일치까지 있어, 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 호수 확인은 별개

말소기준권리는 2019.06.12 경남은행 근저당권입니다. 을구 13번으로 설정된 채권최고액은 825,000,000원이고, 채무자는 소유자 박말순이 아닌 주식회사제이투에스입니다. 이 근저당권을 근거로 경남은행이 임의경매를 신청했으며, 2024.08.14 경매개시결정이 등기되었습니다.

과거에는 한빛은행, 신한은행, 새마을금고, 대구은행 등의 근저당권과 여러 가압류 및 경매개시결정이 있었으나, 이들 권리는 이미 말소되어 있습니다. 현재 매각과 연결되는 등기상 핵심 권리는 경남은행 근저당권과 그에 따른 경매개시결정입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 및 명도 위험

현재 확인된 임차인은 없으며, 예상배당상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제로 소유자가 거주하는지, 임차인이나 다른 점유자가 있는지를 단정할 수 없습니다.

확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없거나 대항력 있는 점유자가 절대 존재하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유상태를 대조해 실제 점유자와 권원을 확인해야 합니다. 대항력 여부와 보증금 인수 위험은 이러한 확인 결과에 따라 다시 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 시세보다 높다

에덴금호타운은 285세대 규모이며, 본건과 같은 전용 121.44㎡ 거래를 비교할 수 있습니다. 전체 확인 거래는 10건, 전체 평균은 222,200,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년 거래가 포함되어 있어 현재 가격을 판단할 때 그대로 사용하기에는 한계가 있습니다.

실제 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균 211,500,000원, 최신 거래 218,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래 추세 -5.9%를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

최저가 261,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 4,454,000원을 제외한 256,546,000원이 경남은행에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당금은 568,454,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정액입니다. 경남은행의 실제 청구금액은 778,317,130원이며, 표의 825,000,000원은 등기상 채권최고액입니다. 공동담보, 실제 채권잔액, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액 기준 계산이며 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 물건 특정 위험은 남는다

현재는 유찰 0회인 신건입니다. 다음 표는 감정가 대비 80%, 64%로 진행되는 경우의 예상 매각가와 배당 시나리오입니다. 실제 유찰 여부 및 차기 매각조건을 확정하는 표는 아닙니다.

1회 유찰 가정 최저가 208,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균인 211,500,000원보다 낮아집니다. 그러나 차이는 2,700,000원에 불과하고, 실제 낙찰가는 최저가보다 높아질 수 있습니다. 취득 부대비용과 호수 불일치에 따른 확인·정정 부담까지 고려하면 이 가격만으로 충분한 안전마진이 확보된다고 볼 수 없습니다.

2회 유찰 가정 최저가 167,040,000원에서는 최근 실거래 평균과의 가격 차이가 더 커집니다. 다만 이 경우에도 감정평가 대상과 실제 매각대상이 정확히 일치하는지, 점유관계와 건축물현황도 변경 가능성에 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 가격이 내려간다고 물건 자체의 위험까지 자동으로 줄어들지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)

• 단지 규모. 에덴금호는 285세대, 1995.06.09 준공된 아파트입니다. 본건과 동일한 전용면적 121.44㎡ 거래가 확인됩니다.
• 가격 추세. 2021~2022년 동일 면적 거래에는 225,000,000원~250,000,000원 수준의 사례가 포함되어 있지만, 2026.05 거래는 205,000,000원과 218,000,000원입니다. 최근 대비 과거 거래 추세는 -5.9%로 나타나므로 과거 고가 거래를 현재 가격의 근거로 삼는 데 주의해야 합니다.
• 거래 표본과 환금성. 전체 확인 거래 10건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 실거래가 확인된다는 점은 참고할 수 있으나, 표본이 많지 않으므로 향후 매도 시 거래가격과 매도기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
• 토지 현황. 토지면적은 7,627㎡, 지목은 대이며, 토지이용상황은 아파트로 표시됩니다. 지형은 완경사의 부정형이고 도로접면은 중로한면입니다. 공시지가는 969,300원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 확인됩니다. 단지의 정확한 필지별 규제와 건축행위 제한 여부는 원본으로 대조해야 합니다.
• 물건 특정. 건축물현황도상 2507호와 출입문 표시 2508호가 불일치합니다. 낙찰 후 도면 변경이 필요할 수 있으므로 건축물대장·현황도·감정평가서의 대상 호수를 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 출입문과 도면의 일치 여부. 매각대상은 출입문 표시 2508호이지만 건축물현황도에는 2507호로 표시됩니다. 집합건축물대장, 건축물현황도, 감정평가서, 등기사항증명서를 대조하고 실제 매각대상 위치를 특정해야 합니다.
• 도면 변경 가능성. 낙찰 후 건축물현황 도면 변경이 필요할 수 있습니다. 관련 절차와 실제 정정 가능 여부, 발생할 비용 및 행정상 제한을 확인해야 합니다.
• 최근 거래 기준 입찰가 검토. 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 211,500,000원의 123.4%입니다. 전체 과거 거래 평균이 아니라 최근 시세를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -5.9%입니다. 매도가격을 과거 고가 수준으로 가정하지 말고 최신 거래 218,000,000원과 205,000,000원을 함께 고려해야 합니다.
• 임차인·점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해 명도 및 보증금 인수 위험을 최종 확인해야 합니다.
• 공동담보와 배당관계. 경남은행 근저당권의 채권최고액은 825,000,000원이며 다른 부동산도 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하되, 채권자 미배당액을 매수인의 인수액으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·체납금. 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 공용부분과 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 등기사항증명서 발급 기준일은 2026.10.21입니다. 매각기일 2026.11.03 전에 새로운 권리변동이나 매각조건 변경이 있었는지 다시 확인해야 합니다.
• 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서의 호수 불일치 기재, 감정평가서의 관련 설명, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도 좋은 입찰은 아니다”

부산 에덴금호타운 2508호는 등기상 권리 소멸 구조와 가격·물건 특정 위험을 분리해서 보아야 하는 경매물건입니다. 말소기준은 2019년 경남은행 근저당권이고, 예상배당상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 경남은행의 미배당액이 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

반면 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 211,500,000원의 123.4%입니다. 최신 거래가 218,000,000원보다도 높고, 가격 추세는 -5.9%로 하락 방향입니다. 최근 시세를 기준으로 하면 신건 가격에 매력적인 할인은 없습니다.

더구나 출입문 2508호와 건축물현황도 2507호의 불일치, 도면 변경 필요 가능성, 감정요항의 건물 설명 불일치까지 확인됩니다. 매각대상 호수와 감정평가의 적정성이 확실하게 검증되지 않은 상태에서는 가격이 내려가더라도 신중해야 합니다.

결론은 현재 신건 입찰 보류입니다. 권리 인수 예상액이 0원이라는 장점은 있지만, 최근 시세를 크게 웃도는 최저가와 대상 호수 불일치 위험을 상쇄하지 못합니다. 우선 매각대상 특정 문제를 해소하고, 실제 점유관계를 확인한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 충분한 가격 여유가 확보되는 경우에만 입찰을 재검토하는 것이 적절합니다. 권리상 인수 0원은 확인되는 장점이지만, 신건 가격의 투자 매력까지 의미하지는 않습니다.