94,359,000원
수원지방법원 2025타경799. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 제2층 제211호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정요항표에서는 이 호실을 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)으로 확인하고 있으며 현황은 공실입니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
등기상 핵심은 2020.07.22. 설정된 풍양농업협동조합 근저당권 200,400,000원입니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리이고, 2021년 후순위 근저당과 2024년 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사아름다운동행입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 제2층 제211호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2015.03.25 |
| 소유자 | 주식회사아름다운동행 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 94,359,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 풍양농업협동조합 |
| 청구액 | 177,227,332원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 유치권 확인이 먼저
임차인 없음. 대항력 임차인·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 과거 가처분·신탁·근저당·압류·공매 관련 등기는 여러 차례 존재했지만 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.07.22. 풍양농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사뉴아리원대부 근저당, 국·평택시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 할인율만으로 판단 금지
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 94,359,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 66,051,299원, 6회 유찰 시 46,235,909원입니다.
하지만 이 물건은 단순히 “감정가 대비 할인율”만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 호실의 공부상 용도가 근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실이며, 국가산업단지 배후 상업지대에 위치합니다. 여기에 유치권 행사 사실까지 조사되어 있으므로 낙찰가 외 비용과 명도 리스크를 먼저 확정해야 실제 매입가격을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,098,462원 |
| 1. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 200,400,000원 | 92,260,538원 |
| 2. 근저당 · 주식회사뉴아리원대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 425,400,000원 중 92,260,538원이 배당되고, 333,139,462원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 임차인 및 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권은 이 배당표의 인수액과 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근으로, 국가산업단지를 배후로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 용도. 제2층 제211호는 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있고 현황은 공실입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구)에 포함됩니다. 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공부차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 공실 상태이며 4회 유찰됐으므로, 재매각 가능성과 임대수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권. 시공업체가 주장하는 공사대금의 발생원인·금액·변제 여부와 이 호실에 관한 채권인지 확인하세요.
- 유치권 점유. 현장 점유 주체, 점유의 계속성, 출입통제·현수막·열쇠 관리 등 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 배당에서 우선 차감되는 금액을 확인하세요.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 관계를 원본 기록으로 교차 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 달리 제211호는 감정요항표상 근린생활시설(일반음식점)입니다. 건축물대장·영업 가능 용도·임대수요를 확인하세요.
- 공실 상태. 임차인은 없지만 공실이므로 관리상태, 내부 훼손, 체납관리비와 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 유치권 관련 예상비용과 공실·상업용 환금성까지 포함해 총취득비용 기준으로 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 기록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 유치권의 실체가 먼저
이 물건은 393,000,000원 감정가가 4회 유찰돼 94,359,000원까지 내려왔습니다. 등기와 임차 관계만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 구조가 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격도, 후순위 근저당도 아닙니다. 현황조사에서 확인된 유치권 행사입니다.
유치권이 성립하지 않거나 소멸됐다는 점이 명확히 확인된다면 등기상 부담은 크게 단순해집니다. 반대로 유치권이 적법하게 존속한다면 94,359,000원이라는 최저가만으로 실제 취득비용을 설명할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설·공실·4회 유찰이라는 환금성 변수도 겹칩니다. 등기상 인수 0원, 그러나 실질 리스크는 미확정. 유치권을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 할 사건입니다.
