수원지방법원 2025타경799. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 3층 312호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 공실, 복층구조로 조사됐습니다. 감정가 133,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 31,933,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건이지만, 감정평가서와 현황조사서에는 현재 시공업체의 유치권 행사 중이라고 기재돼 있습니다.
등기부의 현재 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2020년 7월 22일 풍양농업협동조합 근저당권 200,400,000원이 말소기준이고, 뒤에 설정된 주식회사뉴아리원대부 근저당권 225,000,000원, 국·평택시 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수 0원과 유치권 리스크는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층 312호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 현황 공실 · 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2015.03.25 |
| 소유자 | 주식회사아름다운동행 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 31,933,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 177,227,332원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도
말소기준권리는 2020.07.22 접수된 풍양농업협동조합의 채권최고액 200,400,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사뉴아리원대부 근저당권, 평택세무서장 압류, 평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가처분·신탁·근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가 당시 312호는 공실로 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 분석의 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 유치권 성립 여부입니다.
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 31,933,000원으로 감정가 133,000,000원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 5회 유찰 시 22,353,100원, 6회 유찰 시 15,647,169원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 31,933,000원 | 30,958,206원 | 394,441,794원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,100원 | 21,550,744원 | 403,849,256원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 15,647,169원 | 14,965,520원 | 410,434,480원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자들의 미배당은 커지지만, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 어느 회차에서도 0원입니다. 문제는 시세 기준이 확인되지 않는다는 점입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 여기에 유치권 조사까지 겹쳐 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 974,794원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 200,400,000원 | 30,958,206원 |
| 3. 근저당 · 주식회사뉴아리원대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,933,000원 가정 시 채권자 총 채권최고액은 425,400,000원, 채권자 예상배당은 30,958,206원, 미배당은 394,441,794원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 성립 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근. 국가산업단지를 배후지로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 조사됐습니다.
- 용도. 3층부터 6층은 오피스텔로 이용되며, 해당 312호는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 공실·복층구조입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·국가산업단지에 포함되며, 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 토지이용계획에는 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으며, 외국인·법인·단체의 주택 취득에 관한 사항으로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권을 최우선 확인. 시공업체의 실제 점유 여부, 점유의 연속성, 피담보채권의 내용과 해당 부동산과의 관련성을 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기상 인수와 유치권을 구분. 근저당·압류의 배당 부족액 394,441,794원은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 그러나 유치권 문제는 별도입니다.
- 4회 유찰을 곧바로 호재로 보지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 24.01%지만 실거래 비교 기준이 없으므로 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐으므로 입찰 전에도 현재 점유 상태와 유치권 행사 주체의 현장 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 풍양농업협동조합 근저당권에는 메트로카운티 제2층 제211호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 배당 영향을 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “유치권이 성립하는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 133,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 31,933,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 숫자가 강하게 보입니다.
하지만 감정평가서와 현황조사서는 시공업체 유치권 행사 중이라고 명시합니다. 게다가 현재 시세와 직접 비교할 실거래 기준도 없습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 최저가 → 할인율이 아니라 유치권 성립 여부 → 실제 점유 → 그 다음 가격이어야 합니다. 등기상 권리는 정리되지만, 유치권이 해소되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 결론내리기 어렵습니다.
