창원지방법원 2025타경12212. 창원시 의창구 동읍 용잠리의 덕산서광아파트 가동 11층 1104호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 15층 건물의 11층에 있는 아파트이며, 소유자는 고철용입니다. 등기상 소유권이전은 1994년 9월에 접수됐고, 2013년 동읍농업협동조합의 근저당권 설정 이후 추가 담보권과 다수의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 결국 동읍농업협동조합이 2025년 10월 임의경매를 신청했습니다.
표면상으로는 비교적 단순한 담보권 실행 경매입니다. 말소기준 이후 등기된 채권자들이 받아갈 배당금이 부족하더라도, 그 채권자들의 미배당액 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 문제는 등기부에 나타나지 않을 수 있는 임차인의 대항력입니다. 매각물건명세서가 직접 임차인 존재 가능성을 경고하고 있어, 등기상 권리 소멸만으로 안전한 물건이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 130 덕산서광아파트 가동 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로915번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 15층 건물 중 11층 · 비교대상 전용면적 70.11㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 몰탈 위 페인팅 외벽 · 벽지 및 타일 내벽 · 샤시창호 |
| 소유자 | 고철용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 동읍농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 163,167,774원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.29 · 을구 3번 · 동읍농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 34,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.21 · 창원지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험은 구별해야 한다
말소기준권리는 2013.07.29 접수된 동읍농업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 34,000,000원이며, 같은 금융기관이 2014년 추가 설정한 근저당권의 채권최고액은 10,800,000원입니다. 현재 남아 있는 두 근저당권의 채권최고액 합계는 44,800,000원입니다.
그 뒤 2024년 신용보증기금과 롯데카드, 2025년 부산은행의 가압류가 이어졌고, 2025.10.02 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 늦으므로, 통상 매각으로 소멸합니다. 과거 동읍새마을금고와 한국캐피탈의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 가장 중요한 미확정 변수
현재 확인된 임차인은 없으며, 실제 임차인의 수나 보증금도 확정되지 않았습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 파악됐고, 현장조사 당시 이해관계자가 부재하여 내부 확인이 곤란했습니다.
| 확인 사항 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 · 명세서상 존재 가능성 경고 | 가능·미상 | 미상 | 확인 내역 없음 | 금액 미확정 |
임차인이 실제로 확인됐다는 의미가 아닙니다. 매각물건명세서의 주의사항에 따른 미확정 권리 위험을 표시한 것입니다.
만약 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 그 임차인의 보증금 가운데 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 반대로 선순위 대항력이 없거나 적법하게 소멸되는 임차관계라면 인수액이 발생하지 않을 수 있습니다. 현재는 어느 쪽인지 확정할 근거가 충분하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 95.9%라는 숫자만으로 할인 매물은 아니다
비교 대상으로 확인되는 거래는 덕산서광아파트 관련 2024년 4월 실거래 1건입니다. 거래가격은 98,000,000원이고, 전용면적은 72.22㎡, 거래층은 8층입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 실거래 | 72.22㎡ | 8층 | 98,000,000원 |
| 실거래 표본 평균 | 72.22㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
| 본 건 감정가 / 최저가 | 70.11㎡(비교 기준) | 11층 | 94,000,000원 |
| 비교거래 대비 최저가 | — | — | 95.9% |
최저가 94,000,000원은 2024년 4월의 비교 실거래 98,000,000원보다 4,000,000원 낮고, 거래가격의 95.9%에 해당합니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 과거 거래 1건과의 단순 비교입니다.
특히 비교거래는 2026년 10월 현재 이미 상당한 시간이 지난 거래입니다. 최근의 거래 흐름이나 가격 상승·하락 추세를 판단하기 어렵고, 면적과 층수도 완전히 동일하지 않습니다. 따라서 98,000,000원을 현재 시장가격으로 고정하거나 94,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
이 단지는 159세대 규모이고 준공일은 1994.06.10입니다. 대단지에 비해 가격 비교 자료가 제한적이라는 점도 신중하게 볼 요인입니다. 단지의 과거 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제시되지만, 이 수치만으로 본 건의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 예측하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,092,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 동읍농업협동조합 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 동읍농업협동조합 | 10,800,000원 | 10,800,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 278,750,000원 | 47,108,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 | 31,076,841원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 부산은행 | 30,190,071원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 384,816,912원 | 91,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
94,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,092,000원을 제외한 91,908,000원이 채권자 배당으로 계산됩니다. 동읍농업협동조합의 두 근저당권에는 채권최고액 기준으로 합계 44,800,000원이 배당되고, 신용보증기금에는 47,108,000원이 배당되는 시나리오입니다.
이 계산에 따르면 전체 채권액 384,816,912원 중 292,908,912원이 미배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 163,167,774원으로, 예상 담보권 배당액 44,800,000원만으로 청구액 전부가 충족되지는 않습니다.
배당표는 채권최고액·청구금액과 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액, 배당요구 및 배당순위 변동에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 일반 채권의 미배당액 292,908,912원은 매수인 인수액과 다릅니다. 다만 대항력 임차인이 확인될 경우 실질 인수 부담은 별도로 다시 산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 위험은 남는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 292,908,912원 | 0원(잠정) |
| 1회 유찰 시 (80%) | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 311,370,512원 | 0원(잠정) |
| 2회 유찰 시 (64%) | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 326,139,792원 | 0원(잠정) |
회차가 진행돼 매각가격이 75,200,000원이나 60,160,000원으로 내려가면 매각대금 자체는 낮아집니다. 반면 배당을 받지 못하는 채권액은 늘어나는 구조입니다. 다만 이 미배당 채권은 등기상 소멸하는 채권자의 회수 부족분이므로 그 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
중요한 것은 미확인 임차인 보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 낙찰가격을 초과하고 미배당액을 매수인이 승계해야 한다면, 가격이 내려가도 매수인의 실질취득액은 그 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 즉 유찰 할인율과 실질취득가 할인율은 같지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 중 본 건 아파트 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 동읍 용잠리 창덕중학교 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 있고, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 해당 아파트까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정도 보통 수준으로 평가됐습니다. 토지는 북서측과 북동측의 소로2류 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 1994.06.10 준공된 159세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 11층에 위치하고, 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 해당하며, 부정형 평지의 아파트 부지입니다. 소로각지 조건으로 표시돼 있으며, 토지 공시지가는 781,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부관찰과 관련 공부 및 인근 유사물건의 통상적인 상태를 상정해 평가한 만큼, 실제 내부 수리 상태와 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 환금성. 159세대의 비교적 작은 아파트 단지이고, 확인되는 비교 실거래는 2024년 4월 1건입니다. 최신 매매가격 및 실제 매수 수요를 확인할 근거가 제한적이므로 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이라는 문구가 어떤 점유관계나 조사내용에 근거한 것인지 확인해야 합니다. 매각기일 전 정정 여부도 중요합니다.
- 전입세대·점유관계. 실제 점유자가 누구인지, 전입일과 점유 개시일이 언제인지 확인해야 합니다. 2013.07.29 말소기준권리보다 앞선 대항요건 존재 여부가 핵심입니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 임차인이 확인되는 경우 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 미배당액을 따져 실제 승계 가능 금액을 재산정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 매수인이 인수할 보증금을 더한 금액을 기준으로 비교해야 합니다. 선순위 임차인 보증금이 낙찰가를 초과한다면 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조인지 점검해야 합니다.
- 현재 실거래 재확인. 2024.04 거래 98,000,000원은 현재 가격을 대변한다고 단정할 수 없습니다. 동일 면적대의 최근 실거래와 실제 매도 호가를 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 시 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 점유 여부와 내부 유지보수 상태, 누수·설비 문제 등을 확인하고 수리비를 고려해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납비용이 있는지 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 집행비용과 채권최고액을 활용한 추정표이므로 실제 채권계산서, 당해세, 우선변제채권, 배당요구 결과를 확인해야 합니다.
- 등기 및 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 실질취득”은 다르다
이 경매의 등기상 구조는 명확합니다. 2013.07.29 동읍농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 일반 채권자들의 미회수액은 크지만, 그것만으로 낙찰자가 채권을 승계하는 것은 아닙니다.
하지만 이 물건을 권리상 깨끗하다고 평가하기에는 결정적인 확인 사항이 남아 있습니다. 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 직접 경고하고 있기 때문입니다. 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서 계산상 인수액 0원을 확정된 결론처럼 사용할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 94,000,000원이 2024년 4월 실거래 98,000,000원의 95.9%라는 사실만으로 충분하지 않습니다. 거래 표본은 1건이고, 거래 시점도 오래됐습니다. 실제로 인수할 보증금이 발생한다면 실질취득액은 94,000,000원을 넘어설 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 현재로서는 대항력 임차인 존재 여부와 인수 보증금 규모를 먼저 확정하고, 그 후 실질취득액을 최신 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 “낙찰 후 얼마를 실제로 부담하게 되는가”입니다.
