창원지방법원 2025타경12212. 김해시 대청동 새미래트윈스빌딩 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중인 집합건물이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 236,000,000원입니다.

현재 소유자는 고철용 씨로, 2011년 11월 18일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 동읍농업협동조합을 근저당권자로 하는 담보권이 여러 차례 설정됐고, 신용보증기금의 가압류도 등기됐습니다. 결국 동읍농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 등기상 채권액이 많다는 점이 아닙니다. 어떤 권리가 매각으로 소멸하는지, 실제 이용·점유관계가 무엇인지, 그리고 근린시설의 적정 매입가격이 얼마인지를 분리해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건과 가압류의 소멸

말소기준권리는 2012년 2월 8일 설정된 동읍농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 2건, 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 석전신용협동조합의 근저당권과 경남제약주식회사의 근저당권, 김해시의 압류등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리의 소멸관계를 검토할 때 과거 말소된 채권을 다시 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 신건 236,000,000원이 저렴한가?

이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설입니다. 적정가격을 판단하려면 같은 지역의 유사 근린시설 매매사례와 임대수익, 공실 가능성, 전용면적 및 건물 상태를 함께 검토해야 합니다.

현재 확인할 수 있는 실거래 비교가격이 없어 236,000,000원이 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 감정가와 최저매각가가 같다는 사실은 신건이라는 의미일 뿐, 매수자에게 할인 혜택이 있다는 뜻은 아닙니다.

유찰에 따른 가격 변화를 검토하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 실제 확정된 차회 매각조건이 아니라 감정가 대비 80%와 64%를 적용한 시나리오입니다.

유찰되면 가정 매각가격은 내려가지만, 그만큼 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 이는 채권자 배당 부족액의 변화이며 낙찰자의 인수금액 증가를 의미하지 않습니다.

가격이 낮아지는 것과 가격 메리트가 생기는 것은 구별해야 합니다. 근린시설의 매매사례와 예상 임대수익이 확인돼야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

매각대금 236,000,000원에서 추정 집행비용 4,104,000원을 제외하면 채권자 배당재원은 231,896,000원입니다. 동읍농업협동조합의 근저당권 3건에 대한 채권최고액 기준 예상배당은 합계 145,500,000원이며, 나머지 86,396,000원이 신용보증기금에 배당되는 구조로 추정됩니다.

신용보증기금은 청구금액 278,750,000원 중 일부만 배당받으므로 미배당이 발생합니다. 전체 채권액 424,250,000원 대비 예상 미배당은 192,354,000원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 배당표는 채권최고액 등을 기준으로 한 자동 추정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대청동 대청초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 9층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 복합판넬, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샤시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비와 승강기설비 등이 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 및 도로. 대지권의 목적이 되는 토지는 상업용 건부지로 이용되는 평지이며, 남측 중로1류 및 북측 중로3류 도로와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며, 장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준가격으로 개별 근린시설 호실의 매매시세와 동일하지 않습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 중심상업지역 내 근린시설로서 용도에 맞는 매수자와 임차수요를 확보하는 것이 중요합니다. 비교거래 및 실제 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 관리비 연체액 확인. 매각물건명세서 비고에 따르면 현황조사 당시 2024년 4월부터의 관리비 연체액이 4,583,030원으로 탐문됐습니다. 입찰 직전 관리사무소에서 현재 잔액과 공용·전용부분 구분을 확인해야 합니다. 연체액 전부가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 공용부분 관리비 등의 법적 부담 범위를 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 확인되지 않았더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 인도 가능성을 확인하고 대항력 여부를 판단해야 합니다.
• 내부 현황 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 사용용도, 시설 상태, 불법 변경 여부 및 추가 수선 필요성을 점검해야 합니다.
• 시세와 임대수익 조사. 감정가 236,000,000원만을 기준으로 입찰가를 결정하지 말고 유사 근린시설 실거래와 임대사례를 비교해야 합니다. 예상 임대료와 공실·운영비용을 반영한 수익성 검토가 중요합니다.
• 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 시 가정가격은 188,800,000원, 2회 유찰 시 가정가격은 151,040,000원입니다. 실제 회차별 최저가격과 일정은 법원 매각공고로 확인해야 합니다. 가격 인하만으로 저가매수가 보장되지는 않습니다.
• 채권자 미배당과 인수 구분. 신건에서 채권자 미배당 추정액이 192,354,000원 발생하더라도, 이를 낙찰자가 추가로 지급할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
• 자금계획 검토. 최저매각가 낙찰을 가정한 실질취득 추정액은 236,000,000원입니다. 취득 관련 세금과 부대비용, 관리비 승계 가능액, 수선비 등은 별도로 예산에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 다시 확인해야 합니다. 특히 점유관계와 매각조건의 변경 여부가 중요합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개다”

이 사건은 권리관계의 소멸 구조가 비교적 명확한 근린시설 경매입니다. 2012년 동읍농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 부족액이 크지만, 이것이 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 좋은 투자라고 평가하기는 어렵습니다. 236,000,000원의 신건 가격을 뒷받침할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 관리비 연체 4,583,030원과 내부·임대관계의 불확실성이 남아 있기 때문입니다.

따라서 이 물건은 등기상 권리 소멸을 긍정적으로 평가하되, 실제 점유관계와 관리비, 내부 상태 및 근린시설 수익성을 먼저 확인해야 합니다. 권리 소멸은 긍정적, 가격 판단과 입찰은 보류. 비교거래와 수익성이 확인된 후 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.