수원지방법원 2025타경923. 평택시 고덕동 서정타워2차 5층 502호입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 조사일 현재 필라테스로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 문정애이고, 2022.10.25. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 247,224,000원으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2022.10.25. 설정된 송탄농업협동조합 근저당 204,000,000원입니다. 그 뒤 고덕디엔씨주식회사 근저당, 임의경매개시결정, 고산농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박서현의 전입일도 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경923 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 필라테스 이용 |
| 소유자 | 문정애 · 소유권이전 등기 거래가액 247,224,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 347,625,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.25. 송탄농업협동조합 근저당입니다. 2022.11.10. 고덕디엔씨주식회사 근저당과 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 코리아신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박서현 | 미상 | 2023.02.21 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박서현의 전입일은 2023.02.21.로 말소기준권리인 2022.10.25. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제시된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 볼 자료는 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 210,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 72,030,000원(감정가 34%), 그 다음은 50,421,000원(감정가 24%)입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 특히 제2종근린생활시설로 등재돼 있고 현재 필라테스로 이용되는 상업용 성격의 물건인 만큼 실제 임대수익과 주변 거래가 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 204,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 고덕디엔씨주식회사 | 63,192,113원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고산농업협동조합 | 39,915,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 307,107,159원 중 예상 배당액은 100,659,400원이고, 미배당은 206,447,759원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리역 서측 인근이며 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있습니다.
- 이용상태. 502호는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 필라테스로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층이며, 외벽은 강화유리 및 석재붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 세장형의 평탄한 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며 북측 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·비행안전제6구역 등에 해당하고, 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가를 대조하세요.
- 임대수익 확인. 현재 필라테스 이용 상태와 보증금 10,000,000원·월세 700,000원의 실제 계약 관계를 확인하세요.
- 점유범위 확인. 임차인이 인접 503호와 함께 이용 중인 것으로 보인다는 기재가 있으므로 502호와 503호의 실제 사용 경계를 확인하세요.
- 명도. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 인도 협의와 명도 절차 가능성을 고려하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 ‘49%’만 보고 판단할 물건은 아니다
말소기준 이후의 임차인과 후순위 권리들이어서 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 반면 가격은 감정가 210,000,000원에서 102,900,000원까지 내려왔음에도 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다. 현재 용도와 이용상태 역시 일반 주거용이 아니라 제2종근린생활시설·필라테스 이용입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 위험한가”보다 현재 102,900,000원이 실제 상업용 시장가치와 임대수익에 비해 충분히 낮은가를 확인하는 데 있습니다.
