수원지방법원 2025타경923. 평택시 고덕동 서정타워2차 7층 718호입니다. 등기상 소유자는 문정애이고, 2022년 11월 1일 송탄농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 고덕디엔씨주식회사 근저당 52,259,965원, 고산농업협동조합 가압류 39,915,046원, 국 압류 2건과 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 경매 매각 시 후순위 등기권리는 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박서현 1명으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2023.02.21로 말소기준 2022.11.01보다 늦습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 그러나 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 7층 718호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(사무소) / 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 7층 718호 |
| 소유자 | 문정애 · 2022.11.01 소유권이전 · 거래가액 237,018,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 347,625,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.11.01 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 고덕디엔씨주식회사의 후순위 근저당, 고산농업협동조합 가압류, 동고양세무서장·충주세무서장 관련 압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박서현 | 미상 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 65,169,999원(34%), 그 다음은 45,618,999원(24%)입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 업무시설(사무소)이고 조사일 현재 공실입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다. 실제 응찰에서는 해당 건물과 인근 업무시설의 임대료·공실률·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 204,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 근저당 · 고덕디엔씨주식회사 | 52,259,965원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고산농업협동조합 | 39,915,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,100,000원 가정 시 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 송탄농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 부족액은 205,150,811원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 서정리역 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트단지·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 7층 718호는 업무시설(사무소)이며 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 외벽은 강화유리 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세장형의 평탄한 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며 북측으로 폭 약 15m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·비행안전제6구역 등에 해당하며 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 박서현의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 실제 점유 여부와 인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정요항상 718호는 조사일 현재 공실입니다. 입찰 전 현재 사용·점유 상태가 달라졌는지 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 93,100,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 주변 업무시설 매매가격과 임대조건을 직접 비교하세요.
- 수익성 확인. 업무시설은 공실 여부가 수익성에 직접 영향을 주므로 실제 가능한 임대료와 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금 관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.01 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박서현 역시 2023.02.21 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰돼 93,100,000원까지 내려왔지만, 718호는 업무시설이며 조사일 현재 공실입니다. 따라서 ‘감정가의 49%’라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다 실제 임대수익과 업무시설 매매가격을 확인해야 하는 물건입니다. 권리에서는 큰 인수 함정이 보이지 않지만, 투자성은 공실과 가격 검증에서 갈립니다.
