* 배당 시뮬레이션에 따른 조건부 추정입니다. 김상균의 보증금 등 확인되지 않은 부담과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

광주지방법원 2026타경1253. 광주 북구 매곡동 초당로 32 소재 다세대주택의 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원. 한 번도 유찰되지 않은 신건이며, 광주어룡신용협동조합이 171,419,437원을 청구하여 진행하는 임의경매입니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 4월 16일 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 206,400,000원으로 감정가를 웃돕니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 종전 신탁등기와 다른 근저당권, 가압류들은 이미 말소되어 있습니다.

문제는 등기상 채권보다 어느 집을 실제로 낙찰받으며, 누가 그 집을 점유하고 있느냐에 있습니다. 건축물현황도 기준 401호 출입문에는 402호 명패가 붙어 있고, 반대편 402호에는 401호 명패가 붙어 있습니다. 송인범은 그중 경매 대상이 아닌 공부상 402호를 점유하고 있다고 명세서에 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 목록의 대항력 판정과 실제 매각대상에 대한 대항력은 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차관계는 별개

권리 흐름에서 중요한 점은 종전 권리와 현재 유효한 권리를 구분하는 것입니다. 2020년 설정된 신탁은 2022년 말소되었고, 하나은행과 신천4동새마을금고의 종전 근저당권도 각각 말소되었습니다. 벌교새마을금고와 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 종전 가압류 역시 말소 처리되었습니다.

현재 말소기준은 2024년 4월 16일 광주어룡신용협동조합 근저당입니다. 이후 2026년 2월 임의경매개시결정이 등기되었고, 6월에는 국을 권리자로 하는 압류가 설정되었습니다. 국세 압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 실제 조세채권의 배당 우선순위는 근저당 설정일과 세금의 법정기일 등에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 기재, 인수 여부는 미확정

임차인으로 기재된 사람은 송인범·김상균 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 두 사람의 권리관계는 서로 다르며, 실제 매각대상인 공부상 401호와의 관계도 구분해야 합니다.

③ 401호와 402호 — 경매 목적물 특정이 핵심

이 사건은 외부 출입문에 붙은 호수 명패가 건축물현황도의 호별 배치와 서로 반대로 되어 있습니다. 감정평가에서도 실제 출입문 표시가 아니라 건축물현황도 기준으로 위치를 확인했습니다.

감정평가서에서는 두 호실의 층·면적·향·다락 소재 등 조건이 동일하여 가치형성요인이 유사하다고 판단했습니다. 그러나 평가금액이 비슷하다는 사실과 법적으로 동일한 부동산이라는 것은 전혀 다른 문제입니다.

현장 출입문 명패만 보고 401호라고 판단하여 입찰하면, 실제로는 반대편 공부상 401호를 낙찰받는 상황이 생길 수 있습니다. 등기부·집합건축물대장·건축물현황도·감정평가서 도면과 현장 출입문을 대조해 매각대상 위치를 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

* 송인범 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 추정한 금액입니다. 실제 송인범의 점유 목적물은 경매 대상이 아닌 공부상 402호로 기재되어 있으므로 인수 성립 여부는 확정되지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

신건 가격 181,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 3,334,000원이 공제되고, 광주어룡신용협동조합에 177,666,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 28,734,000원입니다.

광주어룡신용협동조합의 경매 청구금액은 171,419,437원으로, 위 추정 배당액은 이를 웃돕니다. 다만 실제 배당액은 채권확정액 및 조세 등 선순위 배당 항목의 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 인수 위험은 별개

* 각 회차의 최저매각가와 송인범 보증금 전액 인수 20,000,000원을 단순 합산한 조건부 분석입니다. 실제 인수 성립 여부와 김상균 관련 부담은 별도로 확인해야 하며, 위 실질취득 추정에는 취득세 등 부대비용이 포함되지 않았습니다.

이 사건에서 송인범의 보증금은 최저매각가보다 작습니다. 따라서 배당 추정상 우선변제를 받지 못하는 보증금 20,000,000원이 매수인에게 전액 인수된다는 가정 아래, 유찰 시 낙찰가가 내려가면 실질취득 추정액도 함께 내려갑니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아져 인수액이 늘어나면서 총액이 보증금 수준으로 고정되는 유형과는 다릅니다.

그러나 이 계산은 송인범의 보증금 인수 의무가 실제 매각대상에도 성립한다는 전제가 있어야만 유효합니다. 명세서상 점유 목적물 불일치가 확인된 만큼, 모든 회차에서 인수액을 확정적으로 20,000,000원이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 가격 판단 — 감정가보다 실질취득액이 중요

현재 신건 감정가와 최저매각가는 181,000,000원입니다. 송인범 보증금 전액 인수를 가정한 실질취득 추정액은 201,000,000원입니다. 따라서 단순히 감정가 그대로 낙찰받는다고 해도 인수가 발생한다면 실제 자금부담은 매각대금을 넘어설 수 있습니다.

가격 적정성을 판단할 때는 같은 지역의 유사 다세대주택 최근 실거래와 실제 점유 상태, 건물의 관리·수선 상태 및 환금성을 비교해야 합니다. 특히 이 사건처럼 호수 표시와 공부가 불일치한 물건은 정상적인 매매에서 매수인이 부담하게 되는 확인·인도 문제도 고려해야 합니다.

현재 상태에서 감정가 1.81억이 적정한지, 실질취득 추정 2.01억이 주변 시세보다 저렴한지 단정할 수 없습니다. 유찰률만으로 할인 매력을 부여하는 것은 부적절합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주 북구 매곡동 매곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 샷시 등으로 구성됩니다.
• 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 및 LPG설비가 설치되어 있습니다.
• 대지와 도로. 부정형 완경사지의 공동주택 건부지이며, 단지 북서측으로 아스팔트포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역·토지거래계약허가구역이 포함된 것으로 표시되어 있으며, 절대보호구역 저촉과 상대보호구역 포함·저촉 등도 확인됩니다. 실제 적용 범위는 필지별 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지는 않지만, 건축물현황도와 실제 호수 명패의 배치가 서로 반대라는 점은 별도의 중요 확인사항입니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 입지·건물 관리상태·임대차관계에 따라 거래 가능성과 가격 차이가 클 수 있습니다. 특히 본건의 호수 표시 불일치가 매매와 명도에 영향을 줄 수 있으므로 정상적인 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 특정. 공부상 401호(출입문 표시 402호)가 실제 어느 공간인지 건축물현황도와 현장 구조를 대조해야 합니다.
• 송인범 임대차 목적물. 임대차계약서상 목적물, 실제 점유 장소, 전입신고 주소를 확인하고 공부상 402호 점유가 경매 대상 401호에 대한 대항력으로 이어지는지 법률 검토가 필요합니다.
• 송인범 보증금 인수. 20,000,000원 인수 추정이 실제로 성립하는지 확인해야 합니다. 단순히 전입일이 근저당보다 빠르다는 사실만으로 이 사건 매각대상에 대한 인수를 확정해서는 안 됩니다.
• 김상균 점유관계. 김상균의 실제 점유 호실·전입신고일·보증금·임대차계약 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 있는 미상 점유자로 분류하고 별도 위험으로 관리해야 합니다.
• 배당요구와 확정일자. 송인범의 2026.03.24 배당요구가 확인되지만, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 우선변제권 및 배당 가능성은 별도 점검이 필요합니다.
• 국세 압류 및 체납. 2026.06.10 북광주세무서장 처분에 따른 압류가 있습니다. 매각 후 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 배당 우선순위 및 관련 체납 내용을 확인해야 합니다.
• 신탁 관계. 2020년 우리자산신탁주식회사 명의 신탁은 2022년 말소되었습니다. 신탁원부와 말소 경위는 등기부 원본을 통해 최종 대조하는 것이 안전합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 현재 실제 점유자, 인도 가능성, 명도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
• 입찰 자금. 송인범 인수를 가정하면 신건 기준 실질취득 추정액은 201,000,000원입니다. 김상균 관련 미상 부담 및 취득·명도 비용도 별도 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 건축물현황도, 감정평가서 도면과 현장 호실 표시를 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 낙찰받는 것보다 어느 집을 낙찰받는지가 먼저”

이 물건은 표면적으로 보면 말소기준 근저당권이 명확하고, 종전 신탁과 근저당·가압류가 정리된 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 단순히 등기에 남은 채권을 지우는 문제가 아닙니다. 낙찰자가 실제로 취득하는 공간과 그 공간에 존재하는 임대차 권리를 확인하는 것입니다.

매각대상은 공부상 401호이지만 출입문에는 402호라고 표시되어 있습니다. 임차인 송인범은 오히려 공부상 402호를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 여기에 김상균의 전입일과 보증금도 확인되지 않아 임차보증금 인수액을 확정할 수 없는 구조입니다.

배당 추정상 송인범 보증금 20,000,000원을 전액 인수한다면 신건의 실질취득액은 201,000,000원입니다. 그러나 송인범의 실제 점유 목적물이 경매 대상과 다른 것으로 기재된 만큼, 이 금액은 확정 채무가 아니라 조건부 위험 시나리오입니다. 김상균의 권리관계도 별도로 남습니다.

결론은 현재 상태에서 입찰 판단 보류입니다. 신건 최저가가 181,000,000원이라는 사실보다 공부상 401호의 정확한 위치, 실제 점유자, 송인범의 대항력 적용 여부와 김상균의 임대차관계를 확인하는 일이 우선입니다. 호수 특정과 인수금액이 확정되지 않은 상태에서는 유찰로 가격이 내려가도 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.