광주지방법원 2026타경1253. 광주 북구 매곡동 초당로 32 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이비오비로, 2020년 4월 29일 거래가액 297,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 9월 18일 포항제일새마을금고 명의의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
일반적인 후순위 가압류나 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 이 사건은 권리의 선후관계만으로 끝낼 수 없습니다. 실제 호수 표시가 공부와 반대이고, 임차권등기상 주민등록일이 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도 기존 대항력에 따른 보증금 반환채무까지 반드시 소멸하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 매곡동 205-11 주건축물 제1동 제4층 제402호 도로명: 초당로 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 |
| 소유자 | 주식회사케이비오비 (2020.04.29 소유권이전 · 거래가 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 포항제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 경매신청 채권 | 171,419,437원 |
| 등기상 경매신청인 | 대신새마을금고(합병 전 포항제일새마을금고) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차 관련 기재 | 송인범 · 김상균 · 기사항전(신원 확인 필요) |
| 호수 표시 | 공부상 402호 / 출입문 표시 401호 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.21 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년, 임차인의 점유는 그보다 빠를 수 있다
말소기준권리는 2023.09.18 설정된 포항제일새마을금고 근저당권입니다. 앞서 존재하던 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 1,003,200,000원 근저당권은 같은 날 일부해지를 원인으로 말소됐습니다. 2024년 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다.
다만 김상균의 주택임차권등기는 2026.02.27에 이루어졌지만, 등기 내용에는 점유개시 2021.10.21, 주민등록 2021.10.28이 기재되어 있습니다. 임차권등기일만 보아 후순위 임차인이라고 결론 내리면 안 됩니다. 기재된 점유와 주민등록이 실제 매각 대상인 402호에 관한 것이고 대항요건이 유지되었다면, 말소기준보다 앞선 대항력이 성립할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 등기 말소와 보증금 소멸은 다르다
임차 관련 기재는 3건입니다. 보증금이 확인되는 사람은 송인범과 김상균이며, '기사항전'으로 표시된 점유 관련 기재는 실명과 임대차 내용을 별도로 확인해야 합니다. 보증금 확인액 합계는 50,000,000원이지만, 이를 모두 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차 관련 명의 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송인범 401호 · 주거 |
전입 2023.10.04 배당요구 2026.03.24 |
20,000,000원 월세 780,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 확인 필요 |
원칙적 인수 없음 401호 실제 위치 확인 |
| 김상균 을구 4번 · 주택임차권등기 |
등기 기재: 점유 2021.10.21 주민등록 2021.10.28 임차권등기 2026.02.27 |
30,000,000원 등기상 월세 500,000원 |
가능·확인 필요 기재된 주민등록일은 말소기준보다 빠름 |
미확인 등기상 확정일자 없음 |
조건부 인수 위험 미배당 시 30,000,000원까지 검토 |
| 기사항전 기재명 · 신원 확인 필요 |
점유 호수·전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 보류 신원·보증금·점유 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가 181,000,000원만 보면 안 된다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 181,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준 가격입니다. 다만 이 물건에서는 최저가와 매수인이 실제로 부담하는 금액이 달라질 수 있다는 점이 더 중요합니다.
| 취득 시나리오 | 입찰가격 | 김상균 보증금 인수 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 181,000,000원 | 30,000,000원 | 211,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 144,800,000원 | 30,000,000원 | 174,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 115,840,000원 | 30,000,000원 | 145,840,000원 |
김상균에게 선순위 대항력이 인정되고 보증금 30,000,000원이 전액 미배당되어 매수인이 인수하는 경우를 가정한 비교입니다. 실제 배당 및 대항력 인정 여부에 따라 결과가 달라집니다. 다른 임차 관련 기재에 따른 추가 인수액, 취득세, 명도비용, 체납관리비 등은 포함하지 않았습니다.
특히 김상균 보증금 30,000,000원은 현재 최저가보다 작으므로, 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 전액 인수가 발생하는 조건에서는 낙찰가에 30,000,000원을 더해 실질취득 부담을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 포항제일새마을금고 | 216,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 가압류 · 정한석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 늘 푸른새마을금고 | 444,286,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 960,286,557원 | 181,000,000원 |
매각대금 181,000,000원에서 집행비용 추정액 3,334,000원을 공제하면 177,666,000원이 채권자 배당 재원으로 남습니다. 이는 포항제일새마을금고의 근저당권 채권최고액 216,000,000원에도 미치지 못합니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 추정 구조입니다.
전체 채권액은 960,286,557원, 채권자 예상배당액은 177,666,000원, 채권 미배당 합계는 782,620,557원입니다. 다만 이는 채권자들의 미회수액이며 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 추정 배당입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 배당순위 변동 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 특히 김상균의 선순위 대항력 가능성과 임차보증금 인수 여부는 이 배당 추정과 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 임차권 문제는 그대로 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 181,000,000원 | 177,666,000원 | 782,620,557원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 818,313,757원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 846,868,317원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매곡초등학교 남동측 인근에 위치하며 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지와 타일 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, LPG설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지의 공동주택 부지이며, 북서측 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 있습니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 해당 관계가 기재되어 있으며, 절대보호구역 저촉 및 준보전산지 접함 사항도 있습니다. 실제 규제 적용 범위와 매수·이용상 제한은 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 없으나, 건축물현황도와 출입문 명패가 서로 뒤바뀐 점은 일반적인 물건 상태와 구별되는 중요한 위험입니다.
- 환금성. 다세대주택이고 호수 표시와 점유관계가 불명확하여 향후 매도와 금융기관 담보평가 과정에서 확인 부담이 발생할 수 있습니다. 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 가격 환금성을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 위치부터 확정. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기부의 전유부분 표시와 실제 401호·402호 명패, 현관 및 내부 위치를 대조해야 합니다. 매각되는 전유부분과 현장 점유 공간의 동일성을 확인해야 합니다.
- 김상균 대항력 검증. 등기상 임대차계약일 2021.10.05, 점유개시일 2021.10.21, 주민등록일 2021.10.28의 실제 대상 호수와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 김상균 보증금 인수 검증. 30,000,000원의 반환 여부, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 및 실제 배당 가능성, 미배당액의 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 401호 송인범의 실제 점유 공간. 공부상 402호의 출입문이 401호로 표시되는 만큼, 송인범이 낙찰 대상 공간을 점유하는지 실사를 통해 확인해야 합니다.
- 신원 미확인 점유 기재. '기사항전'의 실제 신원 및 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 전입일, 다른 임차인과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2024.12.03 북구 압류와 2026.02.24 국가 압류가 존재합니다. 압류등기의 말소 여부뿐 아니라 세금채권의 우선배당 가능성과 실제 배당재원 감소 여부를 확인해야 합니다.
- 경매 사건번호 대조. 분석 대상 사건번호는 2026타경1253이나 등기상 경매개시결정의 사건표시는 2026타경142 3으로 기재되어 있습니다. 법원 사건기록과 등기부를 대조해 사건 및 매각 대상의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 비용 계산. 최저가 181,000,000원만 기준으로 예산을 세우지 말고, 김상균 보증금 30,000,000원 전액 인수 시 211,000,000원의 조건부 취득 부담을 검토해야 합니다. 다른 미확정 인수 위험도 별도로 반영해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 인근 동일 유형 다세대주택의 최근 거래가격과 매각 대상 호수의 실제 위치, 구조, 상태를 비교해야 합니다. 과거 소유권 취득가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 최종 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 기록 및 실제 점유 상황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저, 무엇을 인수하는가”
광주 매곡동 402호는 신건 최저가가 181,000,000원인 다세대주택입니다. 담보권만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 압류가 소멸하는 일반적인 경매 구조에 가깝습니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이라고 판단할 수는 없습니다.
첫 번째 문제는 401호와 402호의 위치 및 출입문 표시 불일치입니다. 실제 점유 공간을 특정하지 못하면 인도와 명도 과정에서 다툼이 생길 수 있습니다.
두 번째 문제는 김상균의 선순위 대항력 가능성입니다. 등기상 주민등록일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 30,000,000원이므로, 대항력과 미배당이 인정되는 조건에서는 실질취득 부담이 211,000,000원까지 증가합니다. 신원 확인이 필요한 다른 임차 관련 기재도 남아 있으므로, 이를 전체 인수 위험의 상한으로 볼 수 없습니다.
세 번째는 가격 검증의 부재입니다. 현재 시장가격과 비교되지 않은 181,000,000원을 저렴하다고 평가할 수 없고, 호수 불일치와 임차권 위험까지 감안하면 신건에서 무리하게 입찰할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 매수인이 반드시 30,000,000원을 인수한다는 뜻이 아니라, 그 가능성을 배제하지 못한 상태에서 호수 특정 문제까지 중첩되어 있다는 의미입니다. 호수와 점유관계의 동일성, 김상균의 대항력과 보증금 배당, 다른 점유자의 신원이 명확해지는 것이 입찰 판단의 선결조건입니다.
