수원지방법원 2025타경52416. 경기도 하남시 망월동, 미사역 북서측 인근에 있는 힐스테이트미사역그랑파사쥬 1층 1043호입니다. 경매상 용도 분류는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가서상 해당 호실은 집합건물 내 판매시설이며 현재 공실로 조사됐습니다. 아파트가 아닌 상업용 부동산이라는 점이 가격 판단의 출발점입니다.

현 소유자인 주식회사한담은 2024년 3월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 737,350,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 588,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 여러 압류가 이어지면서 임의경매가 진행됐습니다.

현재 최저매각가는 과거 등기상 취득가액이나 감정가보다 크게 낮습니다. 다만 2024년 거래가액은 과거 개별 취득가격일 뿐, 현재 동일 상가의 거래 가능한 가격을 증명하지 않습니다. 따라서 가격이 크게 내려왔다는 사실과 실제로 저렴한 물건인지는 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸

말소기준권리는 2024.03.20 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 국가 명의 근저당권은 2024.02.02 이미 말소됐습니다. 따라서 확인되는 근저당권 중 매각 시 소멸 기준이 되는 권리는 우리은행 근저당권입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 서울보증보험·신한카드 가압류, 국가·국민건강보험공단·하남시 압류 및 경매개시결정 등은 등기상으로는 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 다만 압류등기의 소멸과 해당 채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다. 특히 국세·지방세는 법정기일과 당해세 여부에 따라 근저당권보다 우선 배당될 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다

현재 최저가는 155,105,000원으로 감정가 646,000,000원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과이므로 최초 감정가와 현재 입찰가격의 차이는 큽니다. 그러나 판매시설은 임대수요·공실기간·실현 가능한 임대료·호실 위치에 따라 시장가치가 달라집니다. 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

현재 확인 가능한 과거 취득가액은 2024년의 737,350,000원이지만, 최근 12개월 거래가격이나 최신 실거래가격에 해당하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 거래시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인 폭에 가격 가점을 부여하기보다 실거래·임대수익에 기초한 별도 검증이 필요합니다.

5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오로, 확정 매각가격이나 확정된 후속 매각기일을 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 추정값입니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,105,000원 가정)

예상 매각대금 155,105,000원에서 집행비용 2,971,470원을 제외하면, 나머지 152,133,530원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 그 결과 후순위 가압류권자인 서울보증보험과 신한카드는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

이 배당표는 우리은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 결과입니다. 다만 경매신청채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사로 표시되고, 신청 청구금액은 810,000,000원입니다. 실제 채권양도 및 승계 관계와 채권계산서를 확인해 등기상 우리은행 근저당권과의 배당 관계를 대조해야 합니다. 두 금액을 별개 선순위 담보채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며 국세·지방세의 당해세 우선배당과 실제 체납액은 반영되지 않았습니다. 세금 배당순위가 확인되면 근저당권 및 후순위 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 미사역 및 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 1층 1043호는 판매시설로 기재되어 있으며 현황 공실입니다. 실제 임대료와 임대차 체결 가능성은 확인되지 않았으므로 안정적인 임대수익을 전제할 수 없습니다.
• 건물. 사용승인일 2020.07.30. 석재·강화유리 외벽 및 새시창호 마감이며, 위생·급배수·소화시설·승강기·지하주차장시설 등이 있습니다.
• 접근성. 소재 필지의 남서측에 약 20m 포장도로가, 남동측과 북동측에는 약 20m 및 12m 내외의 보행자도로가 접하는 것으로 평가됐습니다. 개별 호실의 실제 출입 동선과 유동인구는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 판매시설이라는 용도, 현황 공실, 4회 유찰 이력을 감안하면 출구가격과 임대수익 검증이 중요합니다. 미사역 인근 입지라는 사실만으로 임대수요나 환금성이 보장되는 것은 아닙니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 경매 표시 소재지인 1층 1043호와 감정평가서에 별도로 등장하는 지층 비1081호의 관계를 매각목록·감정평가명세표·등기부에서 반드시 확인하세요. 토지 지분 및 매각 포함 범위도 함께 대조해야 합니다.
• 현재 시세. 동일 건물 내 비교 가능한 판매시설의 최근 실거래가격과 실제 거래 가능 가격을 조사해야 합니다. 과거 취득가액이나 감정가 대비 낙폭만으로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
• 임대수익성. 실제 임대료, 공실기간, 관리비 및 상권의 임차수요를 확인하세요. 현재 공실이므로 수익률을 검증하지 않은 낙찰가 판단은 위험합니다.
• 국세·지방세. 국가·국민건강보험공단·하남시의 압류에 대해 실제 체납액과 배당순위를 확인하고, 특히 당해세 및 법정기일을 검토해야 합니다.
• 채권 승계. 경매신청채권자와 등기상 우리은행 근저당권자의 관계를 채권양도·승계서류 및 채권계산서로 확인하세요. 신청 청구액 810,000,000원과 근저당 채권최고액 588,000,000원의 차이도 검토 대상입니다.
• 실제 점유·명도. 현황 공실이더라도 입찰 전 현장 방문을 통해 점유자·영업 여부 및 임대차 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 판매시설의 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인하고, 인수 가능 비용을 낙찰 예산에 별도 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 155,105,000원을 기준으로 검토하되, 추가 유찰 예상가격인 108,573,500원과 76,001,450원도 현재 시세 검증 없이 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙폭은 크지만, 시세 메리트는 아직 증명되지 않았다”

이번 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 646,000,000원 대비 최저가 155,105,000원입니다. 4회 유찰 끝에 감정가의 24.01%까지 내려온 가격은 첫인상에서 강한 관심을 끌 수 있습니다.

권리 구조도 상대적으로 명료한 편입니다. 2024.03.20 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기상 권리는 원칙적으로 소멸하고, 현재 임차인은 없으며 현황도 공실입니다. 배당에서 발생하는 대규모 미배당액을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 볼 근거는 없습니다.

그러나 판매시설의 가격 리스크는 근저당권 소멸 여부만으로 해결되지 않습니다. 비교 가능한 최근 거래시세가 확인되지 않았고, 현황 공실과 4회 유찰 이력은 임대수익 및 환금성을 보수적으로 평가해야 할 이유입니다. 더구나 조세채권 배당순위와 매각대상 호실의 범위도 입찰 전 검증이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격 메리트 판단 보류. 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 입찰을 결정하기보다, 실제 매각대상 범위 확인과 현재 상가 시세·임대수익의 교차 검증을 먼저 마쳐야 하는 신중 검토 대상입니다.