수원지방법원 2025타경52416. 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1층 1043호입니다. 감정평가상 판매시설이며 현황은 공실입니다. 등기부의 현재 소유자는 주식회사한담으로, 2024.03.20. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 737,350,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 588,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 서울보증보험주식회사 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 신한카드주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 하남시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.04.05. 설정됐던 국의 채권최고액 531,297,230원 근저당권은 2024.02.02. 이미 말소돼 현재 말소기준보다 앞서 정리된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52416 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1층1043호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 판매시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상30층 건물 내 제1층 제1043호 · 사용승인일 2020.07.30. |
| 소유자 | 주식회사한담 · 2024.03.20. 소유권이전 · 거래가액 737,350,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 316,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인 주식회사우리은행) / 810,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.20. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 권리분석 데이터상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 확인된 구조에서 낙찰가 316,540,000원과 실질취득 금액은 동일합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 316,540,000원으로 감정가 646,000,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 221,578,000원, 4회 유찰 시 155,104,600원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 판매시설은 감정평가상 현황 공실이고, 주위는 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 밀집한 상가지대로 조사됐습니다. 현재 가격의 적정성은 감정가 할인율과 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,231,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 588,000,000원 | 311,308,440원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 138,820,770원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 32,935,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 759,756,301원, 예상 배당은 311,308,440원, 미배당은 448,447,861원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에도 부족해 서울보증보험주식회사와 신한카드주식회사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당 추정에는 당해세가 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 316,540,000원 | 311,308,440원 | 448,447,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 221,578,000원 | 217,675,908원 | 542,080,393원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 155,104,600원 | 152,133,136원 | 607,623,165원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려가며 변하는 핵심 변수는 승계금이 아니라 매각가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 1043호는 판매시설로 이용 중이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 입지. 미사역(지하철5호선) 북서측 인근으로, 주위는 업무시설·오피스텔·아파트 및 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 미사역(지하철5호선)이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상30층 건물 내 1층 1043호이며 사용승인일은 2020.07.30.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화시설, 승강기설비, 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 20미터 포장도로와 남동측·북동측 약 20미터·12미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.03.20. 접수된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 588,000,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·하남시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 순위를 매각 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유상태 확인. 감정평가 당시 판매시설 현황 공실로 조사됐으므로 매각기일 2026.08.24. 전에 실제 점유 상태가 달라졌는지 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 316,540,000원이 감정가의 49%라고 해서 곧바로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 판매시설의 실제 거래가격과 임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 이력 반영. 이미 2회 유찰된 물건입니다. 3회 유찰 시 221,578,000원, 4회 유찰 시 155,104,600원 시나리오와 현재 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 매각 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, 가격은 아직 검증 대상
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2024.03.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 316,540,000원은 그대로 실질취득 금액으로 볼 수 있습니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 본건은 판매시설·현황 공실이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 646,000,000원 대비 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기에는 시장 비교 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 정리됐지만, 가격·환금성은 추가 검증이 필요한 C등급 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 권리 승계가 아니라 316,540,000원이 실제 상가시장 가격에 비해 경쟁력 있는지를 확인하는 데 있습니다.
