수원지방법원 2025타경52416. 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬 지층 비1081호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사한담으로, 2024년 3월 20일 거래가액 485,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 384,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 서울보증보험, 카드사 및 금융회사 등의 가압류와 국가·하남시의 압류가 잇따랐고, 2025년 6월 20일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정상 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사이며, 우리은행이 양도인으로 표시되어 있습니다. 현재 최저매각가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 낮은 최저매각가와 높은 투자 가치는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 대상

권리의 기준점은 2024년 3월 20일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 가압류 5건, 압류 2건 및 임의경매개시결정은 제시된 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞선 신탁등기와 용인시처인구의 납세담보 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 확인된 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 인수할 담보권 채무는 산정되지 않습니다.

② 점유·임차 관계와 가격 검증

매각물건명세서 비고에는 판매시설로 이용 중이며 현황 공실이라고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대 관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 대항력 임차인의 보증금 인수액은 0원으로 산정되지만, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차나 점유 관계까지 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 감정가 426,000,000원에 비해 최저매각가 102,283,000원이 크게 낮습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이는 어디까지나 과거 감정평가액 대비 비율일 뿐, 현재 시장에서 거래되는 가격의 24.01%라는 의미는 아닙니다.

현재 가격 수준의 적정성을 판단할 만한 동일 유형의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮다거나 충분한 차익이 확보된다고 평가할 근거는 없습니다. 2024년 등기상 거래가액 485,000,000원 역시 과거 거래의 기록이지 현 시점의 매매시세를 나타내는 것은 아닙니다.

현재 회차를 제외한 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 각 가격은 실제 낙찰가나 예정 매각가격이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실질취득 기준액은 각 가정 매각가격에 확인된 인수액 0원을 더한 금액이며, 취득 관련 세금·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,283,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하면, 집행비용 2,231,962원을 제외한 100,051,038원이 근저당권 배당에 배정되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 배정되는 금액은 이 추정표에서 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다.

위 예상배당은 채권최고액과 신고 채권액에 기초한 단순 추정으로, 당해세·법정 우선 조세채권 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 경매 청구금액 810,000,000원과 위 추정 배당 대상 채권총액 632,773,050원은 서로 다르므로 실제 채권신고 내역 및 근저당권 양도 관계를 확인해야 합니다. 배당 결과는 법원의 최종 배당절차에 따라 확정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 주위에는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대가 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난합니다. 다만 대중교통 접근성이 개별 지층 점포의 영업성과를 보장하지는 않습니다.
• 건물. 대상 호수는 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 30층 건물 내 지층 비1081호입니다. 2020년 7월 30일 사용승인됐으며 위생·급배수설비, 소화시설, 승강기 및 지하주차장시설 등이 기재되어 있습니다.
• 도로 및 보행 동선. 망월동 1100 토지는 북서측과 북동측으로 포장도로에 접하고, 남서측과 남동측으로 보행자도로에 접합니다. 단, 개별 지층 점포에서 실제 주출입구까지의 동선과 가시성은 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 망월동 1100은 중심상업지역 및 미사지구 지구단위계획구역 등에 속합니다. 공공주택지구, 과밀억제권역 및 공장설립제한지역 등의 사항도 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 상업시설의 매각 가능가격은 층 위치, 유동인구, 점포 가시성, 임대료 수준과 공실 위험에 크게 좌우될 수 있습니다. 본건은 지층 판매시설·현황 공실·4회 유찰이라는 점에서 매수수요와 임대수익 가능성을 보수적으로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기 및 판매시설 감정 현황을 대조하세요. 매각목록에 전유부분과 대지권이 어떻게 포함되는지, 지층 비1081호의 매각 범위가 정확히 무엇인지 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 현황 공실이라는 기재를 현장에서 확인하고 임대차계약, 점유자, 출입 가능 상태 및 인도 문제를 점검하세요. 임대 관계가 미상인 만큼 공실 기재만으로 점유 관련 조사가 끝났다고 보아서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 및 관리비. 경기광주세무서장 관련 압류와 하남시 압류가 등기되어 있습니다. 조세채권의 우선순위와 당해세 여부, 공용관리비 체납 및 매수인에게 발생할 수 있는 추가 비용을 확인하세요.
• 근저당권 양도·배당관계. 등기상 근저당권자는 주식회사우리은행이고, 경매개시결정의 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다. 채권양도 관련 서류, 채권계산서와 실제 배당 관계를 대조해야 합니다. 추정 배당표만으로 최종 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
• 상가 시세·임대수요 확인. 감정가와 과거 거래가를 현재 시세로 간주하지 마세요. 지층 판매시설의 실제 거래사례, 임대료, 공실기간 및 재매각 가능성을 확인한 후 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 유찰 회차 구분. 현재 최저매각가는 102,283,000원입니다. 71,598,100원 및 50,118,670원은 추가 유찰을 가정한 가격이므로 현재 입찰 가능한 가격과 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각목록을 입찰 전에 다시 대조하세요. 등기 확인 시점 이후 변경된 권리관계가 있는지도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “24% 가격이 곧 24% 가치인 것은 아니다”

이 사건은 감정가 426,000,000원에서 최저매각가 102,283,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 등기 권리는 소멸하는 구조이며, 현황 공실에 확인된 임차인 보증금 인수가 없어 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.

그러나 지층 판매시설, 공실, 반복 유찰, 매각목적물 표기 확인 필요라는 요소를 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실은 확인되지만, 최근 실거래에 기초한 시세 검증이 없어 현 가격에 투자수익 기회가 존재한다고 판단하기 어렵습니다. 확인된 권리상 실질취득 기준액은 최저가 낙찰 가정 시 102,283,000원이지만, 이는 실제 취득 총비용이나 회수 가능한 자산가치와 같지 않습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 가격 매력과 환금성 평가는 보류입니다. 먼저 매각목적물의 정확한 범위를 확인하고, 지층 상가의 시장가격·임대수요·점유 관계를 검증해야 합니다. 현재로서는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 권하기 어려운 물건입니다.