수원지방법원 2025타경52416. 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층 비1081호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고 감정평가 이용상태는 판매시설(현황 공실)입니다. 현 소유자는 주식회사한담으로, 2024.03.20. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 485,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 서울보증보험주식회사, 주식회사 케이비국민카드, 주식회사 우리카드, 우리금융캐피탈 주식회사, 신한카드주식회사의 가압류와 국·하남시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리보다 더 중요한 점검 대상은 공실 판매시설의 실제 시장가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52416 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1081호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상30층 · 제지층 제비1081호 · 사용승인일 2020.07.30. |
| 소유자 | 주식회사한담 · 2024.03.20. 소유권이전 · 거래가액 485,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 208,740,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 810,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고상 판매시설로 이용 중이며 현황 공실입니다. 말소기준은 2024.03.20. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 384,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 권리는 배당 시뮬레이션 기준 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 426,000,000원, 현재 최저매각가는 208,740,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 146,118,000원, 4회 유찰 시 102,282,600원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 208,740,000원 | 427,755,410원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 146,118,000원 | 489,500,702원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 102,282,600원 | 532,722,406원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,722,360원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 384,000,000원 | 205,017,640원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 138,820,770원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,687,172원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,317,753원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 53,011,824원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 신한카드주식회사 | 32,935,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 632,773,050원 중 예상 배당은 205,017,640원이며 미배당은 427,755,410원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(지하철5호선) 북서측 인근이며, 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 미사역(지하철5호선)이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 판매시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상30층 건물 내 지층 비1081호이며 사용승인일은 2020.07.30.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화시설, 승강기설비, 지하주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 약25미터·30미터 내외 포장도로, 남서측·남동측으로 약12미터·20미터 내외 보행자도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 감정가 426,000,000원 대비 최저가 208,740,000원이라는 할인율보다 실제 판매시설 거래·임대수요 확인이 우선입니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 판매시설·현황 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수익 확인. 임대관계가 미상인 만큼 예상 임대조건과 공실 지속 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.03.20. 주식회사우리은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료이므로 관련 체납과 관리비 등은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 판매시설의 실제 가치
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2024.03.20. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 426,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 208,740,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 본건은 판매시설·현황 공실이고 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체를 곧바로 시세 대비 저가로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 공실 상업시설의 임대수요와 실제 매매가격을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 접근하기에는 환금성 판단이 남아 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장·시장 검증형. 이 물건의 핵심은 그 차이를 구분하는 데 있습니다.
