수원지방법원 2025타경42832. 등기상 소유자는 김철인·김철홍이고 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 강제경매개시결정은 김철인 지분에 대해 윤동규가 신청한 것으로, 목록 1·5·6도 지분매각으로 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 일반적인 단독소유 주택을 취득하는 구조가 아니라 김철홍과 공유관계를 이루게 되는 구조를 먼저 전제로 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2025.04.07. 접수된 평택시의 김철인 지분 압류입니다. 과거 근저당권과 가압류는 이미 말소됐지만, 문제는 이 압류보다 먼저 전입한 사람들입니다. 김하영은 2018.03.28., 김현관은 2020.02.27., 김수연은 2023.05.15. 전입해 모두 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 김현관·김수연은 대항력을 확정적으로 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 359-9 마동 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 + 토지 · 감정 이용상태상 기호1 연립주택 1개호 |
| 소유관계 | 김철인 2분의 1 · 김철홍 2분의 1 |
| 매각대상 특징 | 목록 1·5·6 지분매각 · 일괄매각 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤동규 / 65,245,479원 |
| 말소기준 | 2025.04.07. 평택시 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 정리됐지만 선순위 전입이 남는다
과거 허양순·심한섭·이원일의 근저당, 김응유 근저당, 하나은행 근저당과 권성순 가압류는 등기상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.07. 평택시 압류이고, 그 이후 2025.10.27. 윤동규의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하영 | 2018.03.28 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 1,000,000원 인수 |
| 김현관 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김수연 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표의 세 사람은 중복신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 김하영의 보증금 1,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 김현관·김수연은 보증금 자체가 확인되지 않아, 현재 최저가 27,930,000원만 기준으로 총 취득비용을 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘49%’만으로 가격 메리트를 증명할 수 없다
현재 자료에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 57,000,000원 대비 최저가 27,930,000원이 49%라는 사실은 유찰 진행 정도를 보여줄 뿐, 시세 대비 저렴함을 입증하는 근거가 아닙니다.
더구나 이 물건은 전체 소유권이 아닌 김철인 지분 2분의 1 매각이고, 선순위 전입 임차인 3명이 존재합니다. 일반적인 단독소유 주택의 거래가격과 동일한 방식으로 가격을 비교하기 어려운 구조이므로, 입찰가보다 먼저 공유관계·임차관계·재건축사업을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 인수 · 김하영 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 윤동규 | 65,245,479원 | 27,027,260원 |
| 미배당 | - | 38,218,219원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김하영 보증금 1,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다. 평택시 압류액과 당해세·임차인 최우선변제는 확정 배당액에 반영돼 있지 않으며, 김현관·김수연의 보증금도 현재 금액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·재건축 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1은 연립주택 1개호로 이용 중이며, 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 제1층 제104호입니다.
- 주위환경. 신장1동행정복지센터 남서측 근거리에 위치하고, 각종 근린생활시설과 시장 등이 소재하는 기존 상업지대로 조사됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근 후 도보 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 관련 토지는 연립주택 건부지로 이용 중이며, 토지 자료상 제2종일반주거지역·정비구역·비행안전제5구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 재건축. 목록 1·5·6은 송원현대주택재건축정비사업 진행 중으로 기재돼 있어, 입찰 전 재건축사업 내용을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현관·김수연 보증금 확인. 두 사람은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 김하영 1,000,000원 반영. 현재 자료상 김하영 보증금 1,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰원가에 포함해야 합니다.
- 2분의 1 지분매각 확인. 김철인과 김철홍이 각각 2분의 1을 보유하고 있고 경매는 김철인 지분을 대상으로 합니다. 낙찰 후 김철홍과 공유관계가 남는 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 공유자가 우선매수권을 1회 행사할 수 있으므로 입찰 당일 우선매수신고 여부와 보증금 납부 여부를 확인해야 합니다.
- 재건축사업 확인. 송원현대주택재건축정비사업 진행 중이므로 조합원 지위·사업 단계·권리관계 등 입찰에 영향을 주는 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 평택시 압류·세금 확인. 말소기준은 평택시 압류이나 압류 금액은 확정돼 있지 않습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 세금관계를 확인해야 합니다.
- 49% 숫자만 보지 않기. 실거래 비교자료가 없고 임차인 2명의 보증금이 미상입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·재건축 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수와 지분”
현재 최저가는 27,930,000원으로 감정가 57,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 할인율 하나로 평가하기 어렵습니다. 김철인 지분 2분의 1만 매각되고, 공유자 김철홍에게 우선매수 기회가 있으며, 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인도 3명입니다.
김하영 보증금 1,000,000원은 이미 매수인 인수로 반영돼 있어 현재 알려진 실질취득 하한은 28,930,000원 이상입니다. 더 중요한 것은 김현관·김수연의 보증금이 미상이라는 점입니다. 두 임차인의 권리관계가 확인되지 않으면 총 인수액도, 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 재건축정비사업까지 진행 중인 만큼 결론은 분명합니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차·지분·우선매수·재건축 확인이 먼저인 물건입니다.
