수원지방법원 2025타경42832. 경기도 평택시 지산동 1089 현대아파트상가동 2층 202호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 해당 상가동 202호를 판매및근린생활시설, 공실상태로 조사했습니다. 현재 소유자는 김철인으로, 2016.09.05 증여를 원인으로 2016.10.10 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 채권자 윤동규의 강제경매개시결정으로 진행됐으며 청구금액은 65,245,479원입니다.
등기상 현재 남아 있는 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 과거 우리은행 근저당과 평택시 압류, 과거 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 다만 현재 강제경매개시결정일인 2025.10.27보다 앞선 전입신고가 여러 건 확인되므로, 등기부가 단순하다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 1089 현대아파트상가동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매및근린생활시설(공실상태로 조사됨) |
| 대상 면적 | 17.641㎡ |
| 소유자 | 김철인 · 2016.09.05 증여 · 2016.10.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 16,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤동규 / 65,245,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
2002.08.12 설정된 우리은행 근저당권과 2003년 임의경매개시결정·평택시 압류는 2004.01.08 임의경매 매각을 원인으로 2005.04.26 말소됐습니다. 이후 김철인이 2016년 증여로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.10.27 접수됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 1,000,000원 외가 더 중요하다
| 성명·표기 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현관 | 미상 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수연 | 미상 / 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하영 | 미상 | 2018.03.28 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 상가동 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
김하영의 보증금은 1,000,000원, 월세는 100,000원으로 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 1,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 하지만 김현관·김수연은 보증금이 확인되지 않았고, 별도의 주거 점유 표기는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득비용은 17,170,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 13.2% 숫자를 그대로 할인율로 읽으면 안 된다
현대(지산)의 최근 실거래 자료에는 50.46㎡·59.94㎡ 거래가 포함돼 있지만, 이 사건의 대상 면적은 17.641㎡이고 면적 매칭도 되지 않습니다. 더구나 감정평가상 대상 호실의 이용상태는 판매및근린생활시설입니다. 따라서 아파트 거래 평균과 현재 최저가를 직접 비교해 “시세의 13.2%이니 싸다”고 판단하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.46㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 50.46㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2026.05 | 50.46㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 50.46㎡ | 10 | 107,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 122,125,000원 |
최근 12개월 평균은 122,125,000원, 최신 거래는 120,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -4.4%입니다. 하락 추세 자체는 확인되지만, 대상 호실과 거래 표본의 면적·이용형태가 다르므로 이 수치로 사건 물건의 적정가를 직접 산출하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 691,060원 | 0원 |
| 임차인 김하영 보증금 | 1,000,000원 | 0원 | 1,000,000원 |
| 경매개시결정 · 윤동규 | 65,245,479원 | 15,478,940원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
신청채권자 청구금액 65,245,479원 중 예상배당은 15,478,940원이며, 미배당은 49,766,539원입니다. 위 표의 매수인 인수 1,000,000원은 확인된 김하영 보증금에 대한 현재 배당 가정입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 16,170,000원 | 15,478,940원 | 49,766,539원 | 1,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 11,319,000원 | 10,715,258원 | 54,530,221원 | 1,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 7,923,299원 | 7,380,680원 | 57,864,799원 | 1,000,000원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 줄지만, 김하영의 확인된 인수 가정 1,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 것은 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 권리입니다. 이들이 실제 대항력 있는 임차인으로 확정되면 유찰 폭보다 인수보증금이 실질취득비용을 결정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 평택시 신장동 신장1동행정복지센터 남서측 근거리에 위치하며, 각종 근린생활시설과 시장 등이 소재하는 기존 상업지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근 후 도보 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 대상 상가동 2층 202호는 판매및근린생활시설이며 공실상태로 조사됐습니다. 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 도로. 단지내도로가 개설돼 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현관·김수연 보증금 확인. 전입일은 현재 강제경매개시결정 전이므로 보증금과 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 김하영 인수 확인. 보증금 1,000,000원·월세 100,000원이며 현재 배당 가정상 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 주거 점유 표기 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 표기가 있어 대항력 판정이 불가능한 상태입니다.
- 공실 여부 현장 재확인. 감정평가에서는 판매및근린생활시설 공실로 조사됐지만, 임차·점유 기록과 함께 현장 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 오독 금지. 최근 실거래는 50.46㎡·59.94㎡ 아파트 표본이며 대상 17.641㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 13.2% 수치를 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -4.4%이므로 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 미확인 인수
이 사건은 감정가 33,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 16,170,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실제 판단은 반대 순서로 해야 합니다. 먼저 김현관·김수연과 주거 점유 표기의 보증금·점유관계·대항력 여부를 확인하고, 김하영 보증금 1,000,000원의 인수 조건을 확정해야 합니다. 그다음에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
또한 최근 아파트 실거래 평균 122,125,000원과 최신 거래 120,000,000원은 대상 호실과 면적·용도가 맞지 않으므로 직접 비교 시세로 쓸 수 없습니다. 최근 흐름도 -4.4%로 하락했습니다. 가격은 많이 내려왔지만 권리와 환금성의 불확실성이 더 큰 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 가점보다 임차·점유 확인 우선입니다.
