춘천지방법원 2024타경405347. 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-3 가동에 대한 경매입니다. 등기부상 공유자는 원서화·원치하 각 2분의 1이고, 말소기준권리는 2017.02.16 이상배의 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사뉴아리원대부 근저당, 가압류·압류와 2024.09.27 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 임차인 원서화의 보증금은 200,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크지만, 전입일이 2018.10.22로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금에 고정되는 대항력 인수형’이 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 매각물건명세서의 물건 조건은 매우 중요합니다. 일괄매각·제시외 건물 포함이지만 토지는 제외된 건물만 매각이고, 이 건물을 위한 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 등기사항증명서상 소유자 원치하·원서화와 건축물대장상 소유자 이흥자가 서로 다른 점도 반드시 원본 서류로 연결관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경405347 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-3 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정 이용상태에는 단독주택(다가구주택), 제2종근린생활시설 및 주택 이용이 기재됨 |
| 등기 소유자 | 원서화 2분의 1 · 원치하 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 404,319,600원 / 33,298,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 뉴아리원대부 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.16 근저당권 · 이상배 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물만 매각 · 대지 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 물건성 리스크는 별개
2017.02.15 이상배의 가압류 250,000,000원은 이후 해제로 이미 말소됐고, 2017.02.16 설정된 이상배 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주식회사뉴아리원대부 근저당권 300,000,000원, 이민국·장인종·설경자·주식회사한양강업의 가압류, 원주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2억원이지만 대항력 인수형은 아니다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원서화 | 3층 | 200,000,000원 | 2018.10.22 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
원서화의 전입일은 말소기준권리인 2017.02.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금이 200,000,000원으로 현재 최저가 33,298,000원을 크게 웃돌지만, 대항력이 없으므로 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수금이 늘어나는 구조가 아닙니다. 권리분석상 실질취득액은 최저가 33,298,000원 + 인수 0원 = 33,298,000원입니다.
③ 가격 판단 — 8.24%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 404,319,600원에서 7회 유찰되어 현재 최저가는 33,298,000원, 감정가의 8.24% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 8회 유찰 시 23,308,600원, 9회 유찰 시 16,316,019원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 33,298,000원 | 767,147,150원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 23,308,600원 | 776,956,741원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 16,316,019원 | 783,823,455원 | 0원 |
다만 비교 가능한 실거래 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 7회 유찰에 더해 건물만 매각·법정지상권 불분명·공부상 소유자 불일치라는 요소가 겹쳐 있습니다. 낮은 최저가는 그 자체가 투자 매력 점수가 아니라 리스크를 반영해 시장 참여가 반복적으로 성사되지 않은 결과로 함께 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,364원 |
| 1. 근저당 · 이상배 | 300,000,000원 | 32,298,636원 |
| 2. 근저당 · 주식회사뉴아리원대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이민국 | 15,547,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장인종 | 21,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 설경자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사한양강업 | 5,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 설경자 | 57,898,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 799,445,786원 중 채권자 배당은 32,298,636원, 미배당은 767,147,150원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 999,364원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정자료에는 단독주택(다가구주택)과 제2종근린생활시설 이용이 함께 기재돼 있으며, 제2종근린생활시설 부분은 현황상 1층 사무실·보일러실 등, 2·3층 주택으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2) 2·3층은 공부상 “근린생활시설”이나 현황은 “주택”입니다. 또 등기사항전부증명서·의뢰서의 면적과 일반건축물대장 면적이 달라 현황을 파악해 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가한 내역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조이며 외단열 미장·징크판넬, 페인팅·벽지도배·내장타일, 알루미늄 및 PVC샷시 등의 마감과 위생·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 955.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 완경사·자루형·세로한면(가) 조건입니다. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·영농여건불리농지가 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 관정. 인근 지상에 관정이 있으나 매각대상에서 제외돼 있고, 매각 후 관정 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 7회 유찰된 현재 회차에서 최저가가 감정가의 8.24%까지 내려왔습니다. 건물만 매각되고 대지 사용권이 불분명한 조건까지 겹치므로 재매각·활용 가능성을 일반적인 주거용 물건과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 최우선 확인. 이 사건 건물을 위해 대지에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 명시돼 있습니다. 토지 등기·소유관계와 건물 존립의 법적 근거를 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 조건 확인. 최저가 33,298,000원은 토지를 함께 취득하는 가격이 아닙니다. 낮은 감정가 대비 비율만으로 토지 포함 부동산과 비교해서는 안 됩니다.
- 소유자 불일치 확인. 등기사항증명서상 소유자는 원치하·원서화, 건축물대장상 소유자는 이흥자로 기재돼 있습니다. 그 원인과 현재 권리관계를 대조해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 원서화는 3층, 보증금 200,000,000원, 전입 2018.10.22로 조사됐고 대항력은 없습니다. 다만 등기 공유자와 동일 이름이므로 실제 점유 및 명도관계를 재확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 근린생활시설로 된 일부가 현황 주택으로 이용되고, 면적도 등기·의뢰서와 건축물대장 사이에 차이가 있는 내역이 있습니다.
- 관정 사용 여부 확인. 인근 관정은 매각대상에서 제외됐습니다. 낙찰 이후 사용할 수 있는지 별도 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 8.24%라는 숫자는 크지만, 비교 실거래 없이 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내리지 말아야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 건물”보다 “대지를 어떻게 쓰는가”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 404,319,600원이 7회 유찰되어 33,298,000원까지 내려왔고, 임차인 보증금 200,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.
하지만 그 사실만으로 매력적인 경매라고 보기 어렵습니다. 건물만 매각되고 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 등기 소유자와 건축물대장 소유자도 다릅니다. 일부 용도는 공부와 현황이 다르고, 인근 관정은 매각대상에서 제외돼 사용 여부도 별도 확인 사항입니다. 여기에 이미 7회 유찰됐습니다.
등기상 인수금은 0원이지만 물건 자체의 이용권·환금성 리스크는 높습니다. 이 사건의 승부처는 “3,329만8천원이 싸냐”가 아니라, 낙찰 후 이 건물을 그 대지 위에서 안정적으로 존속·사용할 수 있는지를 원본 서류로 확인할 수 있느냐입니다. 그 확인 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하지 않는 편이 타당합니다.
