춘천지방법원 2024타경405347. 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-4 소재 물건입니다. 숫자만 보면 강한 할인입니다. 감정가 624,171,600원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,404,000원, 감정가의 8.24% 수준입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄매각과 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 “건물만 매각”이라고 기재돼 있고, 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명합니다. 따라서 단순한 유찰률보다 토지사용권과 건물 존립 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
권리관계 자체는 현재 최저가 기준으로 매수인이 직접 승계하는 금액이 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2016년 11월 9일 주식회사뉴아리원대부의 근저당권이고, 이후 존속 중인 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 “인수 0원 = 안전한 물건”은 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 등기상 채무를 떠안는 문제가 아니라 건물만 취득하면서 대지를 계속 사용할 수 있는지, 그리고 공부와 현황의 여러 불일치를 어떻게 정리할지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경405347 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 단독주택(다가구주택) · 제2종근린생활시설(현황 1층 사무실·보일러실 등, 2·3층 주택) |
| 감정가 / 최저가 | 624,171,600원 / 51,404,000원 (7회 유찰) |
| 공유자 | 원서화 2분의 1 · 원치하 2분의 1 |
| 신청채권자 | 주식회사 뉴아리원대부 |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 핵심 비고 | 제시외 건물 포함 · 건물만 매각 · 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2016.11.09. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사뉴아리원대부, 채권최고액은 300,000,000원, 채무자는 김용남입니다. 2018년 이상배 가압류 351,009,184원, 2020년 원주시 압류, 2021년 설경자 가압류 100,000,000원, 주식회사한양강업 가압류 5,000,000원, 2022년 주식회사광주은행 가압류 54,248,274원, 설경자 가압류 57,898,786원과 2024년 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 보증금 2억원이지만 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원서화 | 3층 | 2018.10.22 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
원서화는 3층을 점유하고 전입신고일이 2018.10.22, 보증금은 200,000,000원으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리인 2016.11.09.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 제공된 배당계산에서도 이 임차관계로 인한 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 진짜 핵심 — ‘건물만 매각’과 법정지상권
감정 관련 토지 정보에는 지목 대, 토지면적 660.0㎡, 토지이용상황 주상용, 용도지역 계획관리지역, 공시지가 170,700원/㎡가 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서의 핵심 문구는 “건물만 매각”입니다. 따라서 토지에 관한 정보가 존재한다는 사실과 낙찰자가 그 토지를 함께 취득한다는 것은 별개의 문제로 봐야 합니다.
토지는 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역·영농여건불리농지·가축사육제한구역이 포함되고, 임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다. 이 토지 관련 규제도 건물의 향후 이용과 대지 사용관계를 검토할 때 함께 확인해야 합니다.
④ 공부·현황 불일치 — 권리보다 물건 자체가 복잡하다
| 등기상 소유자 | 원치하 · 원서화 |
|---|---|
| 건축물대장상 소유자 | 이흥자 |
| 등기상 1층 면적 | 64.5㎡ |
| 건축물대장·현황 1층 | 73.38㎡ |
| 등기상 3층 면적 | 119.85㎡ |
| 건축물대장·현황 3층 | 118.44㎡ |
| 공부상 2·3층 | 근린생활시설 |
| 현황 2·3층 | 주택 |
등기사항증명서상 소유자는 원치하·원서화인데 건축물대장상 소유자는 이흥자로 서로 다릅니다. 면적도 등기상 1층 64.5㎡·3층 119.85㎡와 건축물대장 및 현황의 1층 73.38㎡·3층 118.44㎡가 일치하지 않습니다. 감정평가에서는 현황을 파악해 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가했습니다.
이용상태도 차이가 있습니다. 공부상 2·3층은 근린생활시설이나 실제 현황은 주택입니다. 감정요항에는 기호(3)를 제2종근린생활시설로 보면서 현황은 1층 사무실·보일러실 등, 2·3층 주택으로 이용한다고 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시 자체는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,325,272원 |
| 2. 근저당 · 주식회사뉴아리원대부 | 300,000,000원 | 50,078,728원 |
| 3. 가압류 · 이상배 | 351,009,184원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 설경자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한양강업 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사광주은행 | 54,248,274원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 설경자 | 57,898,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 868,156,244원 중 현재 회차 예상배당은 50,078,728원이며, 미배당액은 818,077,516원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 51,404,000원으로 감정가 624,171,600원의 8.24%입니다. 8회 유찰 시 시나리오 매각가는 35,982,800원, 9회 유찰 시에는 25,187,960원입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 일반적인 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 끝낼 수 없습니다.
낙찰자는 토지와 건물을 함께 취득하는 구조가 아니라 건물만 매각되는 조건을 먼저 받아들여야 하고, 건물을 위한 대지 사용권의 핵심인 법정지상권 성립 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 이 물건에서는 토지사용권 확인 전 할인율 자체가 투자안전성을 보장하지 않습니다.
⑦ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설로 평가됐으며, 현황상 1층은 사무실·보일러실 등, 2·3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브(일부 경사)지붕 및 철근콘크리트조 3층 건물로, 외벽은 외단열 미장·페인팅·징크판넬 등이 사용됐습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 대지 관련. 지목 대 · 면적 660.0㎡ · 주상용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 계획관리지역입니다.
- 공시지가. 170,700원/㎡입니다.
- 규제. 영농여건불리농지·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고, 임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 건물만 매각되는 사건이므로 대지에 대한 건물 존립·사용 권원이 성립하는지 최우선으로 검토해야 합니다.
- 토지 소유 및 사용관계. 낙찰 후 토지 소유자와의 지료·사용관계, 건물 철거 또는 존치 문제 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공부상 소유자 불일치. 등기상 원치하·원서화와 건축물대장상 이흥자가 서로 다른 이유와 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 면적 불일치. 등기상 1층 64.5㎡·3층 119.85㎡와 건축물대장·현황의 1층 73.38㎡·3층 118.44㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 공부상 2·3층 근린생활시설이 현황상 주택으로 사용 중인 점을 확인해야 합니다.
- 점유자 원서화. 보증금 200,000,000원·전입 2018.10.22로 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도상태는 확인해야 합니다.
- 관정. 인근 관정은 매각대상에서 제외됐으므로 낙찰 후 사용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 대지 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 할인”보다 “건물만 산다”가 먼저다
이 사건의 등기상 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 원서화의 보증금 200,000,000원도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이것만 보고 안전한 저가매물로 분류하면 핵심을 놓칩니다.
감정가 624,171,600원에서 7회 유찰돼 51,404,000원까지 내려왔지만, 매각대상은 건물만이고 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 등기와 건축물대장의 소유자·면적도 서로 다르고, 2·3층은 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택입니다. 관정도 매각대상에서 제외됩니다.
등기상 인수는 0원이지만 물건 자체의 법적·물적 불확실성은 큽니다. 이 사건은 ‘감정가의 몇 %인가’보다 ‘토지 없이 이 건물을 취득해도 존치·사용·처분이 가능한가’를 먼저 답해야 하는 유형입니다. 7회 유찰이라는 결과까지 함께 보면, 가격보다 법정지상권과 대지사용권 확인이 선행돼야 하는 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
