의정부지방법원 2026타경60627. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635에 있는 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 203동 1층 109호입니다. 이름에 주거시설을 연상시키는 표현이 들어가지만, 실제 경매 대상은 건축물대장상 판매시설(상점)인 근린시설입니다. 감정평가 현장 조사에서도 공실로 확인됐습니다.

소유자 전배인은 2024년 8월 22일 이 호실을 거래가액 711,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 금융기관의 가압류가 이어졌습니다. 회생절차가 개시됐다가 폐지된 이력도 있으며, 결국 2026년 3월 10일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

눈여겨볼 점은 채권금액의 크기보다 어떤 권리가 낙찰자에게 넘어오느냐입니다. 등기상 근저당권과 후순위 가압류는 원칙적으로 소멸하는 구조이지만, 임대관계가 확인되지 않고 국세 압류도 존재합니다. 특히 상업용 점포의 가치와 임대수익을 검증하지 않고 감정가만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 가압류와 국세 압류

말소기준권리는 2024년 8월 22일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류 8건, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 따라서 채권자가 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 대신 변제해야 하는 구조는 아닙니다.

다만 권리 소멸과 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 특히 2026년 7월 6일 파주세무서장의 국세 압류가 등기돼 있으며, 세금의 법정기일과 성격에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 또한 경매신청인은 유더블유제십육차유동화전문유한회사인데 등기상 근저당권자는 우리은행으로 표시돼 있어, 담보채권의 양도·승계 및 신청채권자의 실제 배당 지위를 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 — 현장 공실, 임대관계는 추가 확인

감정평가 현장 조사에서는 해당 점포가 공실로 확인됐습니다. 경매 조사상 별도로 확인된 임차인은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 과거 취득가는 현재 시세가 아니다

본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 755,000,000원입니다. 소유자 전배인의 등기상 2024년 8월 거래가액은 711,000,000원입니다. 그러나 이 과거 취득가액은 해당 호실의 과거 거래 이력일 뿐, 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 직접 증명하지는 않습니다.

상가는 주거용 아파트와 달리 점포의 위치, 전면 노출, 출입 동선, 가시성, 임차수요와 임대수익에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 본건은 현장 조사 당시 공실이어서 현재 임대료나 수익률을 근거로 가격을 검증하기도 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 커지는 미배당

현재는 유찰 없는 신건입니다. 회차별 가정에 따르면 한 차례 유찰 시 최저가는 604,000,000원, 두 차례 유찰 시 483,200,000원으로 내려갑니다. 하지만 이는 가격 경로에 대한 가정일 뿐, 해당 금액이 곧 적정 시세를 의미하는 것은 아닙니다.

낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 지급되는 금액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정됐습니다. 후순위 채권의 미배당 증가가 곧 매수인 채무 증가를 의미하지 않기 때문입니다.

다만 이 결론은 현재 확인된 권리관계와 임차인 부재를 전제로 한 배당계산상의 결과입니다. 미확인 임차권이나 별도 부담이 확인되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 755,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 반영했으며, 국세 압류에 따른 실제 조세채권 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 원흥역(3호선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업용 건물, 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 원흥역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 판매시설(상점)이며 현장 조사 결과 공실입니다. 임대수익이 발생하고 있다고 가정해 수익률을 산정해서는 안 됩니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 1층 상점으로, 위생·급배수·승강기·전기·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지 남측, 북서측 및 북동측이 각각 약 40m, 30m 및 12m 내외의 포장도로와 접합니다. 도로 접근 조건은 있으나 개별 점포의 전면 노출과 고객 동선은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 교육환경보호구역 관련 제한도 있어 구체적인 입점 업종에 대한 검토가 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역 인근의 1층 판매시설이라는 입지 조건은 있으나, 현재 공실이고 거래가격·임대료에 관한 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 공실 기간과 매수수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 입찰 대상이 203동 1층 109호라는 점과 호실별 감정평가 범위를 확인하세요. 110호는 근저당권의 공동담보로 기재돼 있으므로 별도 부동산과 혼동하지 않아야 합니다.
• 근저당권 승계관계 확인. 등기상 우리은행 근저당권과 유더블유제십육차유동화전문유한회사 명의의 경매신청 관계, 채권양도 및 배당 지위를 확인하세요.
• 국세 압류 검토. 2026.07.06 파주세무서장 명의 압류의 조세채권 내역, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 세금의 우선배당 여부는 실제 채권자 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 임대차 재조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 상가건물 임대차현황, 매각물건명세서와 실제 점유상태를 확인해 미확인 보증금 인수 가능성을 점검하세요.
• 적정 시세 조사. 현재 최저가 755,000,000원이 주변 유사 상가의 실거래가격 및 수익가치에 비춰 적절한지 별도로 검증하세요. 등기상 과거 취득가액 711,000,000원만으로 현재 가치를 산정해서는 안 됩니다.
• 공실 및 수익성 점검. 예상 임대료, 공실 기간, 재임대 가능 업종, 관리비와 점포 상태를 확인하세요. 실제 수익 근거가 확보되기 전에는 투자수익을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
• 관리비·인도 비용. 공용부분 관리비 미납 여부와 내부 시설물 상태, 인도 및 원상복구 관련 비용을 확인하세요.
• 입찰기일 및 서류 확인. 2026.11.04 매각기일에 앞서 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “소멸하는 채권이 많아도, 가격 위험은 남는다”

이 물건은 등기부상 복잡해 보입니다. 우리은행 근저당권 1,200,000,000원에 가압류 8건, 국세 압류 1건까지 있고 회생절차 이력도 있습니다. 그러나 매각 소멸 대상인 일반 담보·집행권리의 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 제시된 단순 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 안전하고 저렴한 물건으로 바로 결론 내릴 수는 없습니다. 신건 최저가 755,000,000원이 현재 상가 시세보다 낮다는 근거가 없고, 현장 조사 당시 공실이어서 수익성도 검증되지 않았습니다. 임대관계 미상, 국세 압류, 공동담보, 신청채권자와 등기상 근저당권자 간 관계까지 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

결론은 가격 판단 보류, 권리관계 추가 확인입니다. 이 상가의 관건은 수많은 후순위 채권을 두려워하는 데 있지 않습니다. 실제 인수권리가 없는지 확인하고, 755,000,000원이라는 취득금액이 현재 시장의 거래가치와 임대수익으로 정당화되는지 검증하는 것입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 시세와 수익성을 확인하기 전까지 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.