의정부지방법원 2026타경60627. 고양시 덕양구 원흥동 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 203동 1층 110호에 위치한 근린시설(판매시설·상점) 경매입니다. 등기상 소유자는 전배인으로, 2024년 8월 22일 거래가액 711,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌습니다.

권리분석의 출발점은 2024.08.22 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 일반 가압류와 경매개시결정, 국세 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권에는 109호 공동담보 기재가 있고, 회생절차 이력도 존재하므로 등기와 실제 배당관계를 구분하여 확인할 필요가 있습니다.

이 물건의 가장 큰 판단 변수는 권리 자체보다 가격과 상업용 부동산의 환금성입니다. 실제 매매 시세와 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가가 적정하거나 최저가가 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 우리은행 근저당권의 설정일인 2024.08.22입니다. 이후 등기된 가압류 8건과 국세 관련 압류 1건은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년에 등기된 보전처분과 회생절차개시등기는 회생절차 폐지 후 말소됐습니다.

또한 우리은행 근저당권의 공동담보로 제109호가 기재돼 있습니다. 공동담보의 실제 채권관계와 배당은 관련 물건의 매각 진행 및 채권신고에 따라 달라질 수 있으므로, 아래 예상배당액을 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 경매신청 채권자는 유더블유제십육차유동화전문유한회사로 등기돼 있어 우리은행 근저당권과 신청채권자의 관계도 원본 기록에서 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 755,000,000원의 가격 적정성은 미확인

본건은 원흥역 인근 상업지역의 1층 판매시설입니다. 상업용 부동산은 같은 건물이라도 점포의 전면 노출, 출입 동선, 임차 업종과 임대료에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 단순히 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

소유자의 등기상 취득가액은 711,000,000원이며, 현재 감정가와 최저매각가는 755,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액만으로 현재 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않으므로 신건 가격에 대한 할인 매력은 입증되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 755,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금 기준 추정치입니다. 우리은행 채권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 관계, 조세채권 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 시세 검증은 필요

유찰 시나리오에서는 최저매각가가 604,000,000원, 다시 483,200,000원으로 조정됩니다. 현재 확인된 권리구조를 전제로 하면 각 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 후순위 채권자의 미회수액은 커집니다.

매수인에게 중요한 것은 미배당액의 증가 자체가 아니라 실제 매입가격에 비해 점포의 시장가치와 수익성이 충분한지입니다. 특히 공실 상태의 근린시설은 낙찰 후 임차인 모집기간과 운영비용이 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 원흥역(3호선) 북동측 인근에 있습니다. 주변은 상업용 건물, 오피스텔 및 아파트단지가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 원흥역(3호선)이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 건물의 1층 상점으로, 외벽은 외장타일 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글래스 창호 등으로 조사됐습니다. 위생·급배수, 승강기, 전기 및 화재탐지설비가 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 남측, 북서측, 북동측으로 각각 약 40m, 30m, 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 다만 실제 점포의 출입구 위치와 보행 동선은 개별 확인이 필요합니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역 및 삼송택지개발 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 관련 규제사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재는 외국인 등 및 특정 주거용 토지에 관한 내용이므로 본건 상점에 대한 적용 여부를 별도로 구분해야 합니다.
• 이용 및 위반사항. 건축물대장상 판매시설(상점)이며 현장 조사 당시 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 요소는 있으나, 공실 여부와 임대수요, 상권의 업종 구성, 점포 전면성 및 임대료 수준에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 조사. 동일 건물과 인근 유사 규모 1층 상점의 최근 실거래를 확인하고, 감정가 755,000,000원의 적정성을 검토하세요. 과거 소유자 취득가격만으로 현재 시세를 대체하지 마세요.
• 임대수익 검증. 인근 상점의 실질 임대료와 보증금, 공실률, 관리비 및 임차 수요를 확인하세요. 예상 임대수익에 기반한 적정 매수가격을 별도로 산정해야 합니다.
• 공실·점유 재확인. 감정 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부, 사업자등록, 상가임대차 관련 자료와 매각물건명세서를 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에 203동 1층 109호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보물의 진행상황과 실제 채권잔액, 배당관계를 확인하세요.
• 회생절차 및 채권관계 확인. 2025년 회생절차개시와 2026년 회생절차폐지 이력이 있습니다. 회생 관련 등기의 말소 상태와 경매신청 채권자의 권리관계를 원본 기록에서 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 파주세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기 자체의 소멸 여부와 별개로 관련 조세채권의 배당 우선순위 및 당해세를 확인하세요.
• 관리비·운영비 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납금, 점포 유지비 및 향후 임대 운영비용을 확인하세요.
• 유찰 가격 검토. 현재 신건 최저가는 755,000,000원입니다. 1회 유찰 604,000,000원, 2회 유찰 483,200,000원 시나리오를 참고하되 실제 시세와 수익가치를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일별 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개”

이 물건은 말소기준권리 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 매수인에게 후순위 채무가 승계되는 부담은 크지 않습니다.

그러나 등기상 권리의 소멸이 곧바로 투자 안전성을 보장하지는 않습니다. 본건은 원흥역 인근 1층 판매시설이고, 감정 당시 공실이었으며 임대관계가 확정적으로 확인되지 않았습니다. 실제 실거래가격과 임대수익에 대한 검증도 필요합니다.

신건 최저매각가 755,000,000원에 매수할 경우, 확인된 인수액을 더한 예상 실질취득금액도 755,000,000원입니다. 하지만 이 금액이 현재 상가 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 더구나 근저당 공동담보와 회생절차 이력, 조세채권 및 점유관계는 원본 확인이 필요한 사항입니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 수익성은 보류입니다. 신건에 서둘러 응찰하기보다는 상권 조사와 적정 임대료 검증을 마치고, 유찰 시나리오를 포함해 실제 시장가치에 맞는 가격에서 접근하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 공실 상점의 실질 가치와 향후 수익성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.