의정부지방법원 2026타경60942. 고양시 덕양구 성사동 영프라자 3층 301호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사아우라7이며, 2021.03.19 소유권이전과 함께 중소기업은행 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 302호·303호·304-1호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 추가 근저당, 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 사건은 영프라자번영회가 신청한 강제경매로, 청구금액은 74,154,843원입니다.

주목해야 할 부분은 채권총액의 크기 자체보다 권리와 현실 점유가 일치하는지입니다. 매각대금에서 채권이 모두 변제되지 않더라도, 매각으로 소멸하는 후순위 등기채권을 낙찰자가 그대로 갚는 것은 아닙니다. 반면 임차보증금과 실제 사용 공간은 별도 검증이 필요합니다. 특히 이 물건은 근린시설로 평가되어 있으면서 주거 사용 신고자가 존재하고, 내부도 다른 호실들과 통합 사용 중인 것으로 조사되어 명도와 공간 분리에 관한 불확실성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당을 기준으로 정리

말소기준권리는 2021.03.19 설정된 을구 6번 중소기업은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 을구 8번 근저당권과 갑구의 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다. 과거에 설정된 낙생농업협동조합·안성농업협동조합·영프라자번영회 관련 근저당 등은 이미 말소된 이력이 있으며, 별도의 선순위 존속 근저당으로 취급하지 않습니다.

2024.10.14 중소기업은행이 신청했던 임의경매는 2026.03.04 취하되어 2026.03.05 등기가 말소되었습니다. 현재 진행되는 2026타경60942 강제경매와는 구분해야 합니다. 또한 2026.05.12 유동화전문회사의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있으므로, 관련 사건들의 진행 상태와 공동담보 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 신고자 2명, 보증금은 미상

확인되는 실제 점유·임차 관련 신고자는 주식회사승로와 송진수, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고자는 없으므로 별도로 보증금을 합산할 대상은 없습니다. 두 사람 모두 신고일은 2021.03.19 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차의 구체적 조건과 최종 인수 범위는 확정할 수 없습니다.

주식회사승로는 현황조사, 송진수는 매각물건명세서와 현황조사에서 확인됩니다. 신고일만으로는 선순위 대항력이 확인되지 않지만, 실제 인도·점유 개시일과 적법한 대항요건 및 임대차 이력까지 확정된 것은 아닙니다.

예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 산식상 실질취득액은 908,000,000원입니다. 그러나 이는 확인된 배당·등기권리를 반영한 값으로, 보증금이 알려지지 않은 점유자들의 실제 인수 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미확인 임차보증금이 추가로 승계된다면 실질취득액도 증가할 수 있습니다.

③ 가격 진단 — 감정가 9.08억을 시세라고 볼 수 없다

현재 물건은 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 908,000,000원입니다. 감정가 대비 최저가는 100%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 거래 수준보다 낮거나 높다고 판단할 근거는 부족합니다.

더구나 내부가 여러 호실과 통합 사용되는 근린생활시설이므로, 다른 상가의 단순한 면적당 가격과 직접 비교하기도 어렵습니다. 매각되는 법적 공간의 범위, 독립 출입 가능성, 점유관계, 시설 복구 가능성 등이 개별 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 단계에서는 최저가가 낮아 보인다는 인상보다 908,000,000원의 가격을 실제로 뒷받침할 수 있는지 검증하는 것이 우선입니다.

유찰 시나리오는 가정에 따른 계산이며 실제 유찰 또는 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 매수인 인수액은 현재 배당 산식상 금액으로, 확인되지 않은 임차관계 및 취득 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 908,000,000원 가정)

예상 매각대금 908,000,000원에서 집행비용 11,480,000원을 차감하면, 채권자 배당에 배정되는 금액은 896,520,000원입니다. 이 금액은 선순위 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어, 나머지 채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다.

채권액·채권최고액을 기준으로 한 예상 채권 총액은 1,894,309,686원, 예상 배당액은 896,520,000원, 미배당액은 997,789,686원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 단, 근저당의 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아니며, 공동담보 다른 호실의 배당과 채권 관계에 따라서도 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성사1동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트단지·학교 등이 혼재한 주거지대로, 감정평가에서는 주변 환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 3호선 원당역이 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용 상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 2003.08.07 사용승인된 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비가 조사되었습니다.
• 도로. 남동측과 남서측으로 각각 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역이며 소로·중로 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래허가구역 지정 사항도 기재되어 있으므로 거래 주체와 이용 목적에 따른 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다. 다만 호실 간 경계벽 철거와 공용부분의 통합 사용이 실제·법적 공간 구성에 미치는 영향은 별도의 문제입니다.
• 내부 조사. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 정확하게 확인하지 못했습니다. 통합 사용 상태는 외부 관찰과 탐문에 근거한 것으로, 내부 구조와 점유 범위가 확정적으로 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 근린생활시설이며 여러 호실과 일체로 사용되는 상태입니다. 독립 사용 가능성, 출입 및 경계 복원, 임대차 실태에 따라 매수 수요와 재매각 조건이 달라질 수 있어 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 일괄매각 범위 대조. 301호 외 302호·303호·304-1호가 현재 사건의 실제 매각목적물에 포함되는지, 포함되지 않는 경우 301호만 독립적으로 점유·사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 경계벽 철거 상태 실사. 호실별 벽체·출입구·공용부분과 독립적인 시설 이용이 가능한지 확인하고, 원상복구 또는 시설 분리가 필요한지 검토해야 합니다.
• 주식회사승로 점유 확인. 301호 일부 10㎡에 대한 실제 점유 시작 시기, 인도·사업자등록, 임대차계약, 보증금, 차임, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 송진수 주거 신고 확인. 근린생활시설에서 주거 사용이 신고된 경위, 실제 점유 부분, 전입과 계약 이력 및 보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
• 말소기준 이전의 임대차 이력 확인. 신고일은 모두 후순위지만 그 사실만으로 계약 및 점유 이력의 모든 가능성이 해소되는 것은 아닙니다. 선행 계약이나 점유관계가 있는지 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에 302호·303호·304-1호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보목록, 채권양도 및 관련 사건의 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 고양시 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류가 있으며 당해세 등 배당순위에 영향을 미치는 금액을 확인해야 합니다.
• 영프라자번영회 관련 관리비 확인. 과거 가압류·근저당 이력과 현재 경매신청 사실을 고려해 미납 관리비 내역, 공용부분 관리비 부담, 소송·분쟁 여부를 관리주체와 확인해야 합니다.
• 가격 비교 검증. 근린생활시설의 최근 실거래 및 실제 임대수익, 독립 사용 조건을 조사하여 감정가 908,000,000원의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸해도, 공간 문제까지 사라지지는 않는다”

영프라자 301호는 말소기준권리가 분명하고, 그 이후의 주요 등기권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그렇지만 이 수치만으로 권리·명도까지 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

핵심은 실제 점유 신고자 2명의 미확인 임대차 조건과 301호 외 다른 호실·공용부분까지 통합 사용 중인 현실입니다. 내부 실사도 완료되지 않았고, 근린생활시설에 주거 사용 신고까지 있어 독립적인 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 대규모 채권 미배당은 매수인에게 자동으로 이전되는 채무는 아니지만, 반복된 압류·경매 이력과 관리주체의 청구 관계는 운영·관리비 검증의 필요성을 높입니다.

가격 역시 확인이 필요합니다. 908,000,000원은 감정가와 동일한 신건 최저가일 뿐, 최근 실거래보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 유찰을 통해 가격이 내려가더라도 매각 범위와 실제 사용 가능성이 명확해지지 않는다면 투자 매력은 제한적입니다.

종합 판단: C등급 · 43점. 후순위 등기 소멸 전망은 긍정적이나, 임차관계 미확정·호실 통합사용·공용부분 문제·내부 확인 제한·시세 검증 부족을 반영한 보수적 평가입니다. 이 물건의 우선순위는 가격 협상이나 낙찰가 계산보다 매각대상과 인도받을 공간을 확정하는 것입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 실사 후에 내려야 합니다.