의정부지방법원 2026타경60942. 고양시 덕양구 성사동 영프라자 3층 303호로 표시된 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사아우라7이며, 2021년 3월 19일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 같은 은행의 후순위 근저당권 186,000,000원이 추가됐고, 지방자치단체의 압류와 경매절차가 이어졌습니다.

이번 경매는 영프라자번영회가 청구금액 74,154,843원으로 신청한 강제경매입니다. 등기상 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 권리의 소멸과 실제 점유·사용관계의 해결은 별개입니다. 특히 303호는 다른 호실과 경계벽이 철거된 상태로 일체 사용되고 있어, 낙찰받는 구분건물의 법적 범위와 실제 사용공간의 범위가 일치하는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2021.03.19 설정된 을구 6번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 영프라자 301호·302호·304-1호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 같은 은행의 을구 8번 근저당권(186,000,000원)도 후순위로 매각 시 소멸하는 권리입니다.

갑구 16번 고양시 압류, 21번 금천구 압류, 22번 영프라자번영회 강제경매개시결정, 23번 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 관련 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기입니다. 과거 코엠산업 관련 강제경매와 중소기업은행의 별도 임의경매는 이미 취하·말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금·점유범위 확인 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사승로와 송진수, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 확인된 전입신고일은 말소기준일인 2021.03.19보다 늦지만, 보증금과 확정일자, 실질적인 점유·임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.

대항력은 조사된 신고일만으로 판단하면 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임차관계가 확인되지 않아 종합 상태는 가능·미상으로 표시했습니다. 특히 근린시설의 임대차는 사업자등록, 건물 인도, 임대차 목적물의 특정 등 관련 요건을 별도로 검토해야 합니다.

예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됐습니다. 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 잠정 판단입니다. 실제 임차보증금, 우선변제 요건, 점유 개시 경위에 따라 검토 결과가 달라질 수 있으므로 임차인 인수위험이 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 감정가만으로 메리트를 말할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 1,558,000,000원입니다. 첫 매각기일이므로 감정가 대비 할인 없이 신건으로 진행됩니다. 예상 인수액 0원을 전제로 한 실질취득금액도 1,558,000,000원입니다. 취득세·명도비·수선비·구획 복원비 등 부대비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.

현재 비교 가능한 동일 유형의 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가가 적정한지 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 여러 호실을 통합해 사용하는 근린시설은 개별 호실의 독립성과 임대수익 구조가 가치 판단에 영향을 줍니다. 단순히 감정가 대비 유찰 할인율만 적용해서는 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,558,000,000원 가정)

집행비용은 17,980,000원으로 추정했습니다. 근저당권 채권최고액과 신청채권자 청구금액을 사용한 단순 예상배당이며, 실제 피담보채무액·채권양도 및 공동담보 배당관계·당해세·최우선변제 등은 최종 배당과 다를 수 있습니다. 동일 금액으로 기재된 각 경매채권도 실제 채권의 동일성 및 중복 여부 확인이 필요합니다.

신건 매각가 1,558,000,000원에서 집행비용 17,980,000원을 제외하면 1,540,020,000원이 남아 을구 6번 근저당권에 배당되는 계산입니다. 이 가정에서는 후순위 근저당과 경매신청채권자에게 돌아가는 배당금이 없습니다. 특히 이번 강제경매 신청채권자인 영프라자번영회의 예상배당은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 성사동의 성사1동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 3호선 원당역이 있습니다. 인근 노선버스정류장도 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2003.08.07 사용승인된 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트라멘구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 남동측과 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역이며 소로·중로 접합 조건과 과밀억제권역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 용도 및 시설 변경을 검토한다면 별도의 건축·행정 기준 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거지역 내 근린생활시설이지만, 다른 구분건물과 연결해 사용하는 현황은 개별 호실의 활용성과 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 거래 시세와 임대수익 검증 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위·일괄매각 확인. 303호를 포함한 실제 매각 대상, 다른 호실의 포함 여부, 대지권과 공동담보 및 매각목록을 대조해야 합니다. 일괄매각 표시만으로 각 호실의 포함 범위를 추정하지 마세요.
• 임차인 2명의 계약 확인. 주식회사승로와 송진수의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
• 301호 점유와 303호 관계. 주식회사승로의 조사된 점유부분은 301호 일부(10㎡)입니다. 통합사용 공간에서 실제 호실 경계와 점유상태가 어떻게 대응되는지 확인해야 합니다.
• 경계벽 복원·소방 검토. 경계벽 철거와 공용부분 사용에 대한 적법성, 원상복구 가능성, 관계자의 동의 필요 여부, 건축·소방 관련 조치 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권양도 검증. 중소기업은행 근저당권과 유동화전문유한회사의 권리관계, 다른 공동담보 부동산의 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 가격과 수익성 검토. 신건 최저가 1,558,000,000원이 적정한지 판단하려면 인근 유사 근린시설 실거래, 임대료, 공실률, 운영비용과 개별 호실 활용 가능성을 검증해야 합니다.
• 관리비·번영회 채권 확인. 신청채권자가 영프라자번영회이므로 청구채권의 성격, 관리비·공용부분 비용과 미납 내역을 확인하고 매수인 부담 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 호별배치도·내부구조도 및 매각목록 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”보다 중요한 것은 실제 사용 가능성

이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 뚜렷합니다. 2021년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 다른 이야기입니다. 실제 임차인 2명의 보증금과 점유관계가 명확하지 않고, 303호가 다른 호실 및 공용부분과 일체로 사용되는 상태입니다. 내부 확인도 제한되어 있어 낙찰 후 독립적인 사용·임대가 가능한지, 경계벽 복원이나 명도에 어떤 문제가 발생할 수 있는지 확인되지 않았습니다.

게다가 현재 최저가는 감정가와 동일한 1,558,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상황에서 이를 저렴한 가격이라고 볼 근거도 부족합니다. 유찰에 따른 가격 하락은 검토할 수 있지만, 구조와 점유 문제가 해소되지 않은 상태에서는 할인만으로 투자위험이 사라지지 않습니다.

결론은 권리상 조건부 통과, 임차·구조·가격 검증은 보류입니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리의 소멸이라는 장점은 있지만, 임차인 현황과 실제 일괄매각·사용범위를 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.