의정부지방법원 2025타경72475. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 다세대주택, 비01동 2층 202호에 관한 강제경매입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 해당 층의 201호·202호·203호는 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

현재 등기상 소유자는 이광구입니다. 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존등기가 있었지만, 2018.12.20 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전 및 신탁등기 말소가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 삼선새마을금고의 근저당권도 2020.10.07 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 경매 권리분석의 기준은 2025.10.17 접수된 김민수의 강제경매개시결정입니다.

문제는 등기부보다 임차·점유관계의 적용 범위입니다. 경매 표시 주소는 202호인데, 조사 대상자 가운데 최안순과 문지우는 201호에 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 이들이 202호의 임차인이라고 바로 판단해서도 안 되고, 반대로 매각 대상에 영향을 전혀 주지 않는다고 단정해서도 안 됩니다. 감정평가서가 3개 호실을 함께 설명하고 있으므로 매각목록의 호실별 구성을 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 점유관계는 확인 필요

등기상 주목할 부분은 과거 신탁과 근저당권이 경매 이전에 이미 말소됐다는 점입니다. 주식회사무궁화신탁의 소유권보존등기는 신탁재산 귀속에 따라 정리됐고, 삼선새마을금고의 채권최고액 117,000,000원 근저당권도 2020.10.07 말소됐습니다. 이 근저당권을 현재 존속하는 인수대상 권리로 보아서는 안 됩니다.

말소기준권리는 2025.10.17의 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자는 별도의 대항력 검토가 필요합니다. 특히 계약관계와 보증금이 확인되지 않은 사람을 대항력 있는 임차인으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

임차인·점유관계 — 202호 1명, 201호 2명

조사에 기재된 임차·점유 관계인은 총 3명입니다. 이 가운데 202호 임차관계가 구체적으로 기재된 사람은 유귀덕 1명이며, 나머지 2명은 201호 전입자로서 계약관계와 보증금 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 최저가가 곧 시세는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 167,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 예상 실질취득 기준액도 167,000,000원입니다. 다만 이는 미확인 임차관계와 취득 관련 부대비용을 제외한 조건부 계산입니다.

가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 대조한 결과가 확보되지 않은 상태이므로, 감정가나 유찰률만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 실제 매수 판단에는 같은 용도·면적·호실 조건을 갖춘 거래사례와의 비교가 필요합니다.

* 매수인 인수 0원은 각 회차의 제공된 배당 시뮬레이션 결과입니다. 201호 전입자의 실제 임차관계 및 매각 포함 여부가 확정되지 않았으므로 최종 인수액을 보장하지 않습니다. 유찰 회차는 현재 예정된 매각기일이 아니라 가격 변동을 가정한 시나리오입니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

신건 167,000,000원 낙찰을 가정하면 집행비용 3,138,000원, 유귀덕 임차보증금 300,000원, 신청채권자 김민수에게 163,562,000원이 배분됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.

이 계산에서 유귀덕의 보증금은 전액 회수되는 구조이므로 해당 임차인에 한정한 인수잔액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 특히 계약관계가 확인되지 않은 201호 점유자들의 보증금은 별도의 인수위험 검토 대상으로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 양지1리노인회관 인근입니다. 주변에는 다세대주택 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용환경은 보통 수준입니다.
• 도로. 건물 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다. 차량 진출입과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 벽돌 마감 외벽과 벽지·타일 마감 내벽, 샷시 창호를 갖추고 있습니다. 위생급배수·보일러 난방·승강기 설비가 있으며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 등의 토지로 공동주택(다세대·도시형생활주택) 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(양지6지구)이며, 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역에 해당합니다. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택 관련 토지거래계약 허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
• 공부상 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
• 환금성. 대규모 아파트가 아닌 소규모 도시형생활주택 유형입니다. 개별 호실의 면적·관리상태·임대수요 및 최근 거래사례를 확인한 뒤 매각가격의 적정성과 재매도 가능성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확정. 경매 표시 주소는 202호이나, 감정평가 설명에는 201·202·203호가 모두 등장합니다. 법원 매각목록을 통해 개별매각인지 일괄매각인지 우선 확인해야 합니다.
• 201호 전입자 조사. 문지우·최안순의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 호실, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매각 대상에 201호가 포함되면 별도 대항력·인수금 분석이 필요합니다.
• 202호 유귀덕의 권리 확인. 보증금 300,000원과 2024.08.20 확정일자, 2024.09.23 전입, 2025.11.17 배당요구 사실을 매각물건명세서 및 실제 임대차관계와 대조해야 합니다. 예상배당액과 실제 배당액이 동일한지도 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 202호 점유 상태와 임차인 인도 여부를 확인해야 합니다. 보증금 전액 배당 예상만으로 명도가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
• 유찰가격과 실거래 비교. 현재 167,000,000원, 1회 유찰 가정 133,600,000원, 2회 유찰 가정 106,880,000원은 경매가격 시나리오입니다. 최근 실거래가격과 비교하기 전에는 어느 회차에도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 대상 금액, 명도비용, 취득 관련 세금, 수선비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 등기 원본 확인. 2018.12.20 신탁재산 귀속, 2020.10.07 근저당권 말소, 2025.10.17 강제경매개시결정의 기재 상태를 최신 등기사항증명서로 대조해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 배당순위 변경에 따른 인수 가능성을 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 권리 확인 완료”

이 물건은 등기상의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 과거 신탁과 근저당권이 정리돼 있고, 202호 임차인 유귀덕의 보증금 300,000원도 신건 배당표상 전액 배당됩니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 숫자만으로 안전하다고 결론 내리기에는 201호 전입자 2명과 매각 범위의 불확실성이 남아 있습니다. 201호가 매각에 포함되는지, 두 사람에게 보호받는 임대차보증금이 존재하는지에 따라 최종 권리분석이 달라질 수 있습니다. 특히 전입일만 확인되고 보증금과 계약내용이 확인되지 않은 상태에서 인수금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 167,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 아직 확인되지 않았습니다. 권리관계의 불확실성과 시세 검증 부족을 함께 반영하면 종합 판단은 C등급 수준입니다. 이 사건의 핵심은 무조건 유찰을 기다리는 것이 아니라 매각 호실의 범위, 점유자의 보증금, 실제 취득비용과 비교 시세를 확정하는 것입니다.