의정부지방법원 2025타경72475. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 비01동 2층 203호입니다. 감정평가상 공동주택(다세대·도시형생활주택)으로 이용되고 있으며, 소유자는 이광구입니다. 등기부에는 과거 삼선새마을금고의 채권최고액 158,600,000원 근저당권이 있었지만 2020년 9월 21일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권 자체는 낙찰자가 인수할 대상이 아닙니다.
문제는 그다음 권리입니다. 김민수의 주택임차권등기는 2024년 12월 27일 접수됐고, 보증금은 178,500,000원입니다. 최초 계약과 점유는 2020년, 주민등록일은 2020년 12월 17일로 기재돼 있습니다. 2025년 10월 17일 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있습니다. 그래서 단순히 말소기준권리 뒤의 권리는 소멸한다고 정리할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 임차보증금이 실제 배당에서 얼마나 변제되는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 383 비01동 2층 203호 도로명: 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로912번길 46 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형생활주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대·도시형생활주택) · 관리상태 보통 |
| 소유자 | 이광구 (2018.12.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민수 / 179,918,219원 |
| 등기 임차권 | 김민수 · 임차보증금 178,500,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 3번 강제경매개시결정 · 2025.10.17. |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
최초 소유권은 주식회사무궁화신탁 명의로 보존됐다가 2018년 12월 20일 신탁재산의 귀속으로 이광구에게 이전됐습니다. 같은 날 설정된 삼선새마을금고 근저당권은 이후 해지로 말소됐습니다. 반면 김민수의 임차권은 강제경매개시보다 먼저 발생했고, 매각물건명세서가 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 203호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사와 임차권등기에 기재된 임차 관련 인물은 총 4명입니다. 다만 이 중 3명은 201호와 202호에 기재되어 있으며, 이번 사건의 소재지는 203호입니다. 따라서 다른 호실의 점유자를 곧바로 203호의 보증금 인수대상으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 203호 · 부동산 전부 임차권등기 |
전입 2020.12.17. 확정 2020.10.08. 증액분 확정 2022.08.09. |
178,500,000원 | 명세서상 대항력 | 배당 확인 배당요구 기재 |
해당 없음 |
| 최안순 201호 |
전입 2024.07.05. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문지우 201호 |
전입 2022.11.01. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유귀덕 202호 |
전입 2024.09.23. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
201호·202호의 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 203호에 대한 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다. 김민수의 전입일과 확정일자는 임차권등기 기재사항을 기준으로 표시했습니다.
③ 가격과 실질취득 — 유찰돼도 보증금 위험은 사라지지 않는다
현재 최저매각가는 229,000,000원입니다. 이 가격에서 신청채권자 김민수에게 179,918,219원이 전액 배당되는 예상구조라면, 그 배당으로 임차보증금 178,500,000원까지 전액 변제되는 경우 해당 임차보증금 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 다만 실제 배당표에서 보증금 전액 변제 여부가 확인돼야 합니다.
유찰로 매각가가 내려가면 계산이 달라집니다. 이 사건은 보증금이 최저매각가보다 커지는 회차에서 낮은 낙찰가만을 실질취득비용으로 볼 수 없는 구조입니다. 임차보증금이 전액 배당되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 김민수 예상배당 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 229,000,000원 | 179,918,219원 | 0원 | 45,075,781원 |
| 1회 유찰 (80%) | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 83,019원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 36,210,059원 | 0원 |
회차별 배당과 미배당액은 제공된 예상 시나리오를 그대로 사용했습니다. 신청채권 미배당액은 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 집행비용과 실제 배당순위, 보증금 충당관계에 따라 최종 인수액은 달라집니다.
1회 유찰 시 신청채권 미배당액은 83,019원이지만, 예상배당액 자체는 임차보증금 178,500,000원보다 큽니다. 따라서 신청채권이 일부 미배당됐다는 사실만으로 같은 금액의 임차보증금 인수가 발생한다고 단정할 수 없습니다. 보증금 전액 변제 여부가 판단 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김민수 | 179,918,219원 | 179,918,219원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 45,075,781원 |
신건 매각가를 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 김민수의 신청채권 배당액이 임차보증금에 전액 충당되는지는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 예상 잔여금과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 양지1리노인회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등이 적용됐으며 기본적인 위생·급배수설비, 보일러 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 접도. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄하며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(양지6지구), 배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다. 외국인 등 주택 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부·상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 201·202·203호가 함께 언급되는 평가 범위와 실제 매각목록은 대조가 필요합니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택은 개별 호수의 면적·내부 상태·임대차관계에 따라 거래조건이 달라질 수 있습니다. 실제 거래사례를 확보하지 않은 상태에서 감정가 대비 최저가만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수문구 확인. 을구 3번 김민수 임차권의 임차보증금 178,500,000원 중 미배당액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 실제 배당 충당내역. 신청채권 179,918,219원과 임차보증금 178,500,000원의 구성 및 지급관계를 확인하세요. 신청채권자와 임차권자가 동일하더라도 배당 전액이 보증금에 충당된다고 자동으로 단정할 수 없습니다.
- 임차권등기 날짜 대조. 등기사항에는 2024.12.27. 접수 제137820호로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 관련 기재에는 2024.12.17. 접수 제137820호라는 날짜도 나타납니다. 동일 접수번호의 일자 차이를 원본으로 대조해야 합니다.
- 201·202호 점유자 구분. 최안순·문지우·유귀덕은 각각 201호와 202호에 기재된 인물입니다. 203호 단독 매각 여부와 실제 점유 범위를 확인한 뒤 권리관계를 판단하세요.
- 증액 보증금 우선순위. 최초 보증금 170,000,000원과 증액분 8,500,000원의 확정일자가 다릅니다. 배당순위와 미변제 잔액 산정에 반영해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득. 2회 유찰 시 최저가 146,560,000원만을 투자원가로 판단하지 마세요. 보증금 미배당액과 집행비용 등의 관계를 반영해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 실거래 검토. 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 상태를 비교해 229,000,000원 감정가의 적정성을 판단하세요. 확인된 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 실제 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 203호의 현재 점유, 인도 가능 여부와 명도비용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공동주택의 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 공과금 및 기타 추가 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록 및 실제 배당관계를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 실질취득은 다르다”
이 사건은 단순한 무임차·무인수 다세대주택이 아닙니다. 등기된 임차권자 김민수가 강제경매 신청채권자이며, 임차보증금 178,500,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 신건 예상배당은 신청채권 전액을 지급하는 것으로 계산돼 있지만, 실제로 임차보증금이 전액 소멸하는지는 배당 충당관계를 확인해야 합니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 2회 유찰 시 매각가격은 146,560,000원으로 내려가지만, 예상 김민수 배당액 143,708,160원이 모두 임차보증금에 충당된다고 가정하더라도 34,791,840원의 보증금 잔액이 남습니다. 이를 합산한 실질취득은 181,351,840원으로, 낮아진 최저가만 보고 판단한 가격과 크게 다릅니다. 즉, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수할 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
여기에 201호·202호 점유자와 실제 매각 범위의 대조, 임차권등기 접수일 불일치, 보증금 증액분의 배당순위 확인이 남아 있습니다. 최근 실거래 비교를 통한 가격 검증도 필요합니다. 결론은 권리관계 확인 전 보수적 접근입니다. 이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 김민수 임차보증금의 최종 배당액과 매수인 인수 잔액을 정확히 확정하는 것입니다.
