춘천지방법원 2025타경10447. 속초시 금호동 삼성홈프레스티지2의 1층 근린생활시설입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 상업용 집합건물이라는 점부터 구별해야 합니다. 소유자는 문영민으로, 2020년 2월 6일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 489,160,000원입니다.

같은 날 설정된 설성농업협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 믿음신용협동조합의 근저당권과 가등기, 가압류, 세금 관련 압류 등이 순차적으로 등기됐습니다. 선순위 근저당권은 2025년 11월 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 해당 회사가 신청한 형태입니다.

여기서 중요한 것은 근저당 채권최고액이 감정가보다 크다는 사실 자체가 아니라, 어떤 권리가 매각으로 소멸하고 어떤 점유·임차 문제가 남을 수 있는지입니다. 등기상 후순위 권리는 대체로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 점유인에 대한 정보가 완결되지 않았으므로 매각물건명세서와 현장 상태를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

핵심은 2020.02.06 설정된 설성농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 분류되며, 이후 설정된 믿음신용협동조합의 700,000,000원 근저당권과 이천신용협동조합의 100,000,000원 가압류, 국가 및 속초시의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2025.11.10에는 설성농업협동조합의 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다. 따라서 해당 근저당권을 별도의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

과거 믿음신용협동조합이 신청한 2021년 임의경매와 2022년 강제경매, 설성농업협동조합이 신청한 2024년 임의경매는 각각 취하 또는 취소 관련 사유로 말소된 이력이 있습니다. 이 경매 이력은 현재 사건의 유찰횟수와는 별개입니다. 현재 사건은 0회 유찰된 신건입니다.

② 임차인·점유 조사 — 예상 인수 0원의 전제

점유 관련 조사에는 백영화와 박영자가 각각 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 조사상 실제 점유 관련 인물은 2명입니다. 다만 박영자는 110호와 관련돼 있으므로 두 사람 모두가 102호의 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

예상 인수 0원은 확정적인 권리 보증이 아닙니다. 현재 배당모형은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 박영자의 권리와 매각범위가 확인되지 않았기 때문에 조건부 수치로 보아야 합니다. 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서 인수 가능액을 임의로 산정하거나 확정 0원으로 처리해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 468,000,000원은 적정한가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 468,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 첫 입찰이 진행됩니다.

하지만 이 물건은 근린생활시설입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형의 다수 거래를 이용해 가격을 단순 비교하기 어렵고, 동일 건물·동일 층·유사 상가의 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가가 최근 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5%를 적용한 추정치입니다. 근저당권의 배당 항목은 최초 설정권자인 설성농업협동조합으로 표시했으나, 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 반영해 실제 배당권자를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 확정채권액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 낙찰가 468,000,000원을 가정하면 집행비용 7,080,000원을 제외한 460,920,000원이 선순위 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권과 가압류에는 배당 여력이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

배당모형상 채권총액은 2,750,000,000원, 채권자 예상배당은 460,920,000원, 미배당 부족액은 2,289,080,000원입니다. 이 금액은 채권자 측의 미회수 예상액이지, 매수인이 그대로 부담해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

유찰 시 최저매각가는 374,400,000원, 다시 유찰되면 299,520,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있으므로, 미확인 권리가 실제로도 인수되지 않는다는 전제하에서는 최저가 하락이 실질취득 부담 감소로 연결됩니다.

하지만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 비교 실거래가와 실제 임대수익이 확인되지 않았기 때문입니다. 유찰 이후에도 유사 근린시설 거래가, 공실 위험, 임대차관계와 보수·운영 비용을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 청초호 북측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 도로. 남동측으로 왕복 2차선 도로, 북동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다. 실제 점포의 출입 동선과 가시성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 공용 위생설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구이며, 부정형 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가 기준은 1,780,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 110호의 벽체 구분 없는 이용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 상가의 환금성은 점포 위치, 임대차 상태, 업종 수요, 공실과 실제 수익률에 크게 좌우됩니다. 유사 거래가 확인되기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 매각목록과 호실 구분. 사건 표기는 102호인데 감정평가와 점유조사에 110호가 등장합니다. 각 호실의 매각 포함 여부, 평면도, 현장 구획을 반드시 대조해야 합니다.
• 백영화의 임대차. 전입신고는 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서 및 매각물건명세서의 임대차관계를 재확인해야 합니다.
• 박영자의 대항력. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 110호와의 관계를 먼저 확인하고, 해당 점유 부분이 매각대상이라면 선순위 대항력 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 가등기. 이성경 명의 가등기의 법적 성격을 확인하고, 매각 시 소멸 여부와 이해관계인의 권리 주장을 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전. 설성농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 선순위 근저당권의 채권잔액 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 국가·지방세 압류. 구리세무서장과 속초시의 압류가 있습니다. 실제 교부청구액, 당해세 및 배당순위가 추정배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 상가 실거래와 임대수익. 유사 상가 실거래, 실제 월차임 수취, 보증금, 관리비, 공실 여부를 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
• 현장 이용상태. 110호는 인근 상가와 벽체 없이 스크린골프 용도로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 경계·독립성·인도 및 원상복구 문제를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 임차관계, 공용부분 관리비 체납 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “소멸 예정인 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”

속초 삼성홈프레스티지2 102호는 말소기준권리가 비교적 명확한 물건입니다. 2020년 설성농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 완전히 깨끗한 물건이라고 확정하기에는 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다. 백영화의 보증금이 미상이고, 박영자의 대항력은 가능·미상입니다. 박영자는 별도의 110호와 연결돼 있어 매각범위부터 확인해야 하며, 소유권이전청구권가등기의 성격 역시 검증해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 468,000,000원을 뒷받침할 비교 실거래가가 확인되지 않았습니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그것이 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 근린시설은 임대수익과 환금성이 실제 투자 결과를 크게 좌우합니다.

종합 판단은 C등급, 신중 접근입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차·가등기·매각범위와 시장가격에 대한 불확실성이 큽니다. 현재 단계에서의 핵심은 서둘러 입찰하는 것이 아니라 102호의 정확한 매각범위, 임차보증금 인수 여부, 가등기 성격, 유사 상가 시세를 먼저 확정하는 것입니다. 권리와 가격을 모두 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.