춘천지방법원 2025타경10447. 강원특별자치도 속초시 금호동, 청초호 북측 인근에 위치한 삼성홈프레스티지2의 1층 근린시설입니다. 소유자는 문영민으로, 2020년 2월 6일 거래가액 858,750,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설성농업협동조합이 채권최고액 1,950,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류와 세금 관련 압류가 이어졌고, 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 2025년 12월 22일 현재의 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 말소기준보다 뒤에 설정된 권리는 소멸하는 구조지만, 이 사건의 본질적인 위험은 별도입니다. 임차인의 실제 대항력, 미상 보증금, 인접 호실과 통합 사용 중인 스크린골프장의 인도 문제가 함께 걸려 있습니다. 감정가 840,000,000원이 적정한지도 최근 실거래로 확인되지 않았으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

권리분석의 기준점은 2020년 2월 6일 설정된 설성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,950,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-15호가 기재돼 있습니다. 2025년 11월 10일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐으므로, 이는 별도 근저당권이 새로 설정된 것이 아니라 기존 담보권의 채권자 변경입니다.

그 이후 설정된 믿음신용협동조합과 이천신용협동조합의 가압류, 국 및 속초시의 압류, 현재 경매개시결정 등기는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 앞선 경매개시결정 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 미상 1명

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 임차인은 백영화와 박영자, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 계상할 대상은 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 배당 및 인수금액을 확정하기 어렵습니다.

대항력 표시는 제공된 권리 판정에 따른 것입니다. 상가임대차의 실제 대항력과 우선변제권은 점유·사업자등록·확정일자·계약 내용 및 관련 법적 요건을 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 검증 — 최저가 840,000,000원의 적정성은 미확정

이번 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 840,000,000원입니다. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 858,750,000원이지만, 이는 2020년 소유권이전등기와 관련된 과거 거래가격입니다. 이를 현재 근린시설 시세나 동일 호실의 최근 시장가격으로 간주할 수는 없습니다.

현재 확인 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세에 대한 근거가 없으므로 840,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 인수 가능성이 남아 있어 단순 최저가가 아니라 실제 취득에 필요한 총비용을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 예상 집행비용 10,800,000원을 제외한 829,200,000원이 말소기준 근저당권 배당에 배정돼 있습니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 현재 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 위 표는 기존 근저당권에 대한 배당 추정이며 별도 채권을 추가 합산한 것이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 비교

유찰로 매각가격이 하락하면 배당재원이 감소하면서 미배당 채권액이 커집니다. 그러나 후순위 가압류 등 말소대상 채권의 미배당액은 일반적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 표의 인수 0원은 등기상 권리 및 해당 배당모형에 한정된 수치입니다. 대항력 미상 임차인 박영자의 보증금이 매수인에게 승계되는지 여부는 별도 문제로 남습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 청초호 북측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 편으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 편의성은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 1층 근린생활시설입니다. 공용 위생설비·승강기·지하주차장·화재탐지·소화전 설비 등이 기재돼 있습니다.
• 현재 이용상태. 110호는 인접 상가인 108호와 109호 사이의 구분벽체 없이 하나의 스크린골프장으로 사용 중입니다. 독립된 영업시설로서의 인도·분리 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 및 도로. 부정형 평지의 상업용 건부지이며, 남동측 왕복 2차선 도로와 북동측 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역이 지정돼 있습니다. 공시지가 기준 단가는 1,780,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 구분벽체 부재에 따른 건축·소방·시설 분리 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 상업용 근린시설인 데다 현재 인접 호실과 통합해 사용하고 있으므로, 개별 호실만의 매각·임대·재사용 가능성을 확인해야 합니다. 최근 거래가격과 수익률에 대한 검증 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박영자 임차관계 확인. 계약서, 보증금, 점유 개시 및 사업자등록 등 대항력 판단 자료와 확정일자를 대조해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 그대로 두고 인수액 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 백영화 배당요구 검증. 2026.03.11 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 제공된 대항력 없음 판정과 실제 상가임대차의 법적 요건을 함께 확인해야 합니다.
• 110호의 물리적 경계 확인. 108호·109호와 통합된 스크린골프장에서 낙찰 대상의 경계, 출입구, 공용설비 및 시설 분리가 가능한지 현장 확인이 필요합니다.
• 근저당권 양도 및 공동담보 확인. 설성농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기존 담보권의 실제 피담보채무, 공동담보목록과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권과 배당순위 확인. 국·속초시 압류가 존재합니다. 등기 말소와 별도로 실제 당해세 및 우선징수 대상 채권이 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 현재 최저매각가 840,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하려면 유사 근린시설 거래와 실제 임대차 조건, 영업시설의 독립 사용 가능성을 대조해야 합니다.
• 명도와 시설 정리. 임차인 2명의 점유 상태와 스크린골프장 영업 운영 관계를 확인하고, 시설 분리 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 부담을 검토해야 합니다.
• 관리비·원본서류 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”

속초 삼성홈프레스티지2 110호는 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 분명한 근린시설입니다. 신건 최저매각가는 840,000,000원이고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당 1,440,800,000원이 발생하더라도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 실무적으로는 그 결론만으로 충분하지 않습니다. 박영자의 대항력·보증금이 미상이고, 백영화 역시 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다. 여기에 110호가 인접한 두 호실과 구분벽체 없이 하나의 스크린골프장으로 사용 중이라는 특수성이 더해집니다.

현재 실거래 기반의 가격 검증도 확보되지 않아 감정가나 유찰가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 말소되는 담보권보다 중요한 것은 실제 인수할 임차채무와 낙찰받는 공간을 독립적으로 인도받을 수 있는지입니다. 따라서 종합 판단은 C등급 — 권리·점유·호실 경계 및 가격 검증 전 입찰 신중입니다. 이 물건은 최저가의 할인율보다 임차관계와 실물 이용상태를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.