* 0원은 예상배당 계산상 인수액입니다. 대항력 미상 점유자의 보증금 및 권리관계가 확정되지 않아 실제 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2026타경100208. 대상은 서울 서초구 양재동 하이브랜드의 1층 패션관 1221호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 107,000,000원인 신건으로, 소유자는 주식회사인평입니다.
등기상 핵심은 삼성전자주식회사가 2012년 7월 24일 설정한 채권최고액 450,000,000원의 근저당권입니다. 이후 주식회사대우건설의 근저당권과 서울보증보험의 가압류, 서초구 압류 등이 설정됐습니다. 이러한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 공동담보에 패션관 1178호가 포함되어 있어 실제 채권 회수와 배당관계는 해당 담보관계까지 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 현장입니다. 매각물건명세서에는 대상 부동산이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 현장에서는 하이브랜드 패션관의 공용 부분으로서 현금지급기(ATM) 등이 설치된 공간으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 특히 경계구분과 건물번호 표지가 없어 정확한 위치와 경계를 별도로 확인해야 한다는 내용은 입찰 전에 반드시 해결해야 할 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층 패션관 1221호 도로명주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 판매 및 영업시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조·일반철골구조, 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 |
| 사용승인일 | 2005.02.23 |
| 소유자 | 주식회사인평 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성전자주식회사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2012.07.24 · 을구 3번 삼성전자주식회사 근저당권 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 현장 이용상태 | 패션관 공용 부분의 ATM 등 설치 공간으로 조사됨 |
| 건축물 관련 주의 | 매각물건명세서상 위반건축물 등재 |
| 현장 경계 | 경계구분 및 건물번호 표지 부재 · 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 점유 위험은 남는다
최초 소유권보존등기는 2005년 3월 2일 주식회사인평 명의로 이루어졌습니다. 과거 신한은행 및 경남은행에 대한 신탁등기가 있었으나 모두 말소되었으며, 2005년 설정된 기존 신한은행 등 공동 근저당권도 해지로 말소되었습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2012.07.24 설정된 삼성전자주식회사의 을구 3번 근저당권입니다. 주식회사대우건설의 을구 4번 근저당권 456,000,000원, 서울보증보험의 가압류 3,000,000,000원, 서초구 압류 및 현 경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점과, 실제 점유자의 임차보증금까지 인수하지 않는다는 점은 별개 판단입니다.
임차인·점유 관계 — 실제 조사상 2명, 대항력 미상 1명
현황조사에서 라시따시어터와 (주)휴먼스홀딩스가 확인됩니다. 실제 조사상 임차인·점유자는 2명이며, 보증금이 확인되는 계약은 1건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 대상은 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유·사용 | 기재일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라시따시어터 | 예식장 연회장 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)휴먼스홀딩스 | 미상 | 2019.08.29 | 100,000,000원 | 16,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 기준. (주)휴먼스홀딩스의 기재일은 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 조사자료상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 배당요구 여부 및 확정일자는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 1.07억이라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가는 107,000,000원이고 현재 최저매각가도 같습니다. 비교 가능한 개별 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가나 최저매각가만으로 시장가격 대비 할인율을 단정할 수는 없습니다.
이 물건은 독립적인 상가 점포의 통상적인 사용·수익을 전제하기도 어렵습니다. 현황조사에서는 공용 부분의 ATM 등 설치 공간으로 사용 중이고, 경계구분과 건물번호 표지가 없다고 명시합니다. 등기상 별도 호실로 표시된다는 사실만으로 현장에서 구획과 독립 사용이 보장되는 것은 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 3,801,298,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 3,822,340,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 3,839,152,640원 | 0원* |
* 회차별 인수액은 확인된 채권·배당모형의 추정치입니다. 라시따시어터의 대항력 및 보증금이 확정되지 않았으므로 실제 매수인 부담이 0원이라고 보장하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,298,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 삼성전자주식회사 | 450,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사대우건설 | 456,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 3,906,000,000원 | 104,702,000원 |
신건 최저가로 낙찰된다는 가정하에 집행비용 2,298,000원을 제외하면 삼성전자주식회사 근저당권에 104,702,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위인 대우건설 근저당권과 서울보증보험 가압류에는 배당될 금액이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권자 전체의 계산상 미배당액은 3,801,298,000원입니다. 그러나 이것은 채권자가 회수하지 못하는 금액의 합계이지, 낙찰자가 인수해야 하는 채무가 아닙니다. 특히 채권최고액을 기준으로 작성된 추정 배당이므로 실제 확정채권액, 공동담보 관계, 조세 및 임차인의 우선변제 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 현황조사 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 양재동 양재IC 서측 인근에 위치합니다. 주변에 상업·업무시설과 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 약 25m 도로에 접하고 남동측으로 양재대로와 연계됩니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건축물. 2005.02.23 사용승인된 19층 건물 내 1층 부분입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·냉난방·승강기 및 지하주차장 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 과밀억제권역과 대공방어협조구역에 포함됩니다. 유통업무설비 저촉사항이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가 자료는 12,760,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 판매 및 영업시설로 파악했지만, 현황조사에서는 패션관 공용 부분에 ATM 등이 설치된 공간으로 기재되어 있습니다. 실제 점유와 독립 사용 가능 여부가 중요한 확인 대상입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 명시되어 있습니다. 위반 내용과 시정 여부, 원상회복 가능성 및 비용을 별도 검토해야 합니다.
- 경계·호실 식별. 현장에는 경계구분과 건물번호 표지가 없어 정확한 위치 및 경계 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 등기상 전유부분과 현장 점유·이용 공간이 일치하는지 검증해야 합니다.
- 환금성. 근린시설·상업시설은 주거용 아파트와 매수층과 가치평가 방식이 다릅니다. 특히 본 물건처럼 현장 경계가 불명확하고 공용 부분으로 사용 중인 경우 매수인 확보와 처분 과정에 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 위반건축물 등재 내용과 현장 공용 부분 사용에 관한 비고를 확인하고, 실제 매각대상과 이용제한의 범위를 파악하세요.
- 호실 경계 확인. 집합건축물대장, 건축물현황도, 전유부분 도면 및 현장을 대조하여 패션관 1221호의 정확한 위치와 경계구분이 가능한지 확인하세요.
- 공용 부분 문제. ATM 등이 설치된 장소가 등기상 전유부분과 어떻게 대응하는지, 다른 구분소유자 및 관리주체와의 권리관계는 무엇인지 확인하세요.
- 라시따시어터 점유. 실제 점유 범위, 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 확인하세요. 보증금과 대항력이 확인되기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- (주)휴먼스홀딩스 임차관계. 보증금 100,000,000원, 월차임 16,200,000원의 계약 내용과 실제 점유, 우선변제 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 위반건축물 후속 조치. 관할 행정청 및 건축물대장 원본을 통해 구체적인 위반사항과 시정명령, 원상회복 필요성, 비용 부담 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 삼성전자주식회사 근저당권의 공동담보인 패션관 1178호와의 관계, 채권 잔액 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 조세·관리비 확인. 서초구 압류의 원인과 조세 우선순위, 체납관리비 중 승계 가능성이 있는 부분을 확인하세요. 후순위 압류가 말소되더라도 모든 비용 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 시장가격 검증. 동일 건물 내 유사 상업시설의 실제 거래, 임대료, 공실 및 사용제한 사례를 비교하세요. 매각 최저가만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 경매 서류 최신본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하고 실제 현장을 방문하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다
서울중앙지방법원 2026타경100208 하이브랜드 패션관 1221호는 107,000,000원으로 시작하는 신건입니다. 삼성전자주식회사 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점은 비교적 명확합니다.
그러나 이 사실만으로 권리가 깨끗한 안전형 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 위반건축물 등재, 공용 부분 사용, 현장 경계 및 호수 표지 부재, 대항력 미상 점유자가 함께 존재합니다. 특히 조사상 실제 점유자 2명 중 라시따시어터의 보증금과 대항력이 확인되지 않아, 예상배당표의 인수액 0원을 실제 취득비용으로 확정할 수 없습니다.
실거래 비교가격도 확보되지 않았기 때문에 현 최저가가 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 내려가더라도 사용·수익에 관한 문제와 임차보증금 인수 가능성이 해결되지 않으면 가격 메리트는 성립하지 않습니다.
결론은 입찰 보류 및 현장·점유·건축물 확인 우선입니다. 등기권리의 말소 가능성만을 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 실제 매각대상 공간의 독립성과 점유권원을 확인하고, 위반건축물 관련 부담과 임차인 인수위험을 해소한 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
